有人说，当人们习惯了房价上涨带来的巨大收益之后，就不再希望房价下跌。尤其是开发商、炒房客、多套房者、银行、中介等这些群体，他们更见不得房价回调。所以有些普通刚需期盼“房价下跌再买房”，是非常“愚蠢”的行为。
真的是这样吗？看似天衣无缝的逻辑，实则错得离谱。
首先，影响房价走势的最大因素是供需，还有人口、金融、土地、政策等因素，不是开发商、炒房客、银行等这些群体在操纵，他们的意愿更控制不了房价的涨跌；
其次，世界上没有任何“只涨不跌”的商品，房子也不例外。过去二三十年房价的确上涨了很多，但是不代表未来房价还会一直涨。现实情况更是，现在中国绝大多数城市房价是透支城市未来换来的，且已经处于绝对高位了，未来继续上涨的空间非常狭窄；
再者，房地产和经济发展并不是永久的“正相关”关系。过去经济实力薄弱时期，房地产是支柱产业，对经济增长贡献巨大。但是社科院研究表明，2019年房地产对经济不是带动，而是挤压。从这个层面来说，房价上涨，房地产高速发展，并不是一件好事，这一点国家比谁都清楚，否则这三年多的坚持不懈的调控谈何而来？
文章开头说这个话题，是想告诉所有人要用脑子去思考问题，而不是用眼睛。尤其是判断当前楼市的发展趋势时，更要擦亮眼，多用心，因为最近一段时间的房地产市场真的太混乱了——居心不良者遍地横行，原本是“利空”的信号，也被曲解成“重磅利好”，搞得真正有需求的购房者左右摇摆，焦虑得难以入睡。这个紧要关头，到底该如何施行买房计划，很多人彻底没了主见。
2020年刚需到底要不要买房？这个话题去年底时我们已经深入聊过了，彼时我给出的结论是：一二线有需求的，应该在3月份之前趁早买入，因为三四月份是楼市销售的传统旺季，购房需求会集中爆发，对房价购房利好；三四线城市需求不强可以继续观望，真正的购房窗口期没有出现，预计两年后房价才会松动。
但今年初因为一场突如其来的“风波”影响，房地产市场发生了巨变，去年的结论依然适用于当下吗？显然不再适用，开发商、购房者、炒房客的情况都出现了重大变化——当前的房地产市场其实已经出现了三大“降价”信号，而且据统计有超过8成的购房者表示购房计划会延后，一方面的确是受风波的影响，其实主要原因还是大家对后市“不看好”。准确地说是，不同城市买房时间节点变了，刚需今年要不要买房也要因城而异了：
第一个“降价”信号：是开发商主动为之，这一点大家有目共睹。从1月下旬开始，楼市全面进入“暂停”模式，对于购房者而言，不过是延期几个月购房，但是对高周转的开发商和投资客来说，却是致命打击，市场暂停了，他们的债务没暂停，开销更没暂停。有何办法化解当前危机？答案只有一个：降价跑量换回款。恒大是“降价抢收”的高手，他们施行的“全国楼盘75折”策略，让他们2月份销售额高达470亿，逆风前进中。
第二个“降价”信号：业主们撑不住了，刚刚复工很多人就主动下调了挂牌价。以最典型的上海为例，据统计，2月10日各大中介陆续开门营业后，2月11日当天，就有全市超过100套房源，下调价格。其中跌幅最大的一套住宅，总价不过300万左右，直接下调了47万。更有之前挂牌2300万的房子，直接下调了290万。
第三个“降价”信号：央媒经济参考报也暗示开发商可以降价销售增加回款。这意味着现在开发商可以区别于前几年名目张胆地打折促销，只要幅度不是太离谱，国家是完全支持的。
当前阶段楼市确实出现了三大“降价”信号，但并不意味着马云的“房如葱”神预测会成真。尤其是刚需买房，一定不能以此为准则。
一场“风波”更让我们彻底看清了国家对房地产的态度——坚持房住不炒毫不动摇；坚决不拿“房刺经”；任何搅乱房地产市场秩序的行为都不被允许，任何不利于经济的长远发展和良性循环的行为都该禁止……
党媒、央媒最近一段时间的一系列表态，毫无疑问给了全国14亿人一个完美的交代：纵使楼市受到了巨大冲击，去年底时中央对房地产的定位依然没变。也传递了一个清晰的信号：楼市短期不可能出现巨大波动，房价也绝不会重演前几年的疯狂，投资炒作房地产机会渺茫，抱有幻想者春梦该醒了。
2020年刚需要不要买房结论已经很清楚了：
一二线刚需自住还是应该早点买房，今年什么时候最合适？毫无疑问是风波结束之时。因为刚需这个时候买房有三大机遇：1，受资金周转影响，开发商降价让利的欲望非常强，掀起新一轮“价格战”都有可能。尤其是资金链特别吃紧的房企，市场回归正常时，他们势必会是第一波采取打折降价促销的房企；2，为了稳楼市，各地会因城施策，主要是为了刺激购房需求，毕竟房价下跌预期已经形成。诸如“人才新政”、“降低落户门槛”、“降低社保年限”、“发放现金补贴”、“免减一定的税收”等措施一定会出台，符合条件的购房者有享受购房红利的机会；3，2月份利率已经三连降了，未来几个月下降的可能依然很大，官方早前说过“LPR有40-50个基点的下调空间”，这意味着买房成本降了很多，个别银行甚至降低了首付比例为20%，刚需凑上车款的难度降了。
三四线刚需有必要着急买吗？完全没必要，除非是特殊需求的人群。为什么？这场风波对三四线楼市的冲击更强，因为返乡置业被打乱了，大量的新房供应过剩，开发商库存高压，房价利空。什么时候是机会？至少1-2年内不是。如果是投资，这里更不适合，现在进场就是高位接盘。
如果说笔者人微言轻，那么我们看看马云。李嘉诚两位前首富对于2020年投资买房又是何种态度呢？
马云：房地产高速发展势头需遏制；“8年后房价如葱”7字暗示：年轻人不必过早背负巨额房贷买房
马云今天的商业成就，和他拥有敏锐的嗅觉和前瞻性思维密不可分。其中前瞻性思维更重要，不仅看得远还要看得准。他能带领中国互联网高速崛起，能彻底颠覆物流、支付等行业，更说明其拥有天人之境。因此，他说的每一句话，给出的每一个建议，我们都要仔细思量。
在2017年5月份的一次演讲中，马云对房地产、对房价给出了自己的真实看法。他当着几千人的面直言不讳，未来中国最便宜的就是今天困扰众人的房子，最昂贵的东西将是清新的空气、洁净水源和养老院的病床。他甚至形容，8年后，房价可能贱得像葱一样。他还劝现在的年轻人不要急功近利，应该脚踏实地，做好自己的本职工作。过早背负巨额房贷，会扼杀年轻人的创新创造天赋。
虽然“房如葱”的说法有些夸张，但是相信大家不会真的把此理解成所有的房子价格都会低到和葱价一样。毫无疑问，马云是觉得未来房价仍有下跌空间。按照他的说法，年轻人是不是都不要买房了呢？当然不是。他说得很清楚，年轻人不应该过早买房，即没有能力也硬上，年纪轻轻就背负一身债务。年轻人买房一方面是真的有需求，另一方面是能力足够了再行动，啃老、借钱、利用极端方式筹钱等做法，他坚决不推荐。
其实不难看出，马云谈论房地产、房价从始至终都没有涉及其投资价值，笔者揣测，可能马云一方面觉得房地产是民生产业，不该去投资炒作；另一方面，经历了高速发展房价快速蹿升之后，房地产真的没有多少投资价值了，而且也不适合给年轻人营造这种投机取巧的氛围。
李嘉诚17年也给出“忠告”：未来5年楼市或迎来“大风暴”，买房自住可以，炒房需谨慎
据财经媒体报道，李嘉诚2017年底在汕头接受记者访问时曾直言到，近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临“大风暴”，炒房客们需要谨慎了，刚需自住买房有需要可以买。
今年离李嘉诚的“5年预测之期”已经过去了2年，回顾过去2年，很多人可能对李嘉诚的话感触不深。他所谓的“大风暴”并没有兑现，房价出现大幅度下跌的城市都几乎没有。是否意味着李嘉诚的预测失准呢？
个人觉得大家对他的“大风暴”说法有误解，楼市从前几年“高速井喷发展”转为“平稳健康”其实也可以看作是一场“大风暴”。对普通刚需来说，可能影响不大，但是对投资炒房者来说，这样的模式切换，足以让他们蜕一层皮。我想这也是李嘉诚“忠告”炒房客要谨慎的根源所在。楼市趋于平稳对刚需来说，是非常好的买房挑房时机，但是对于以投资获利为生的投资炒房客来说，却是灾难。
最后我想说，不管有没有这场“风波”我们都应该客观理性看待当前的房地产市场，房住不炒意味着刚需时代来临，我们该用发展的眼光来重新审视现在的楼市了，绝不能完全依赖于过去的经验，更不能仅凭某位大佬的一句话就改变买房观念。尤其是有一定需求的购房者，更不能听风就是雨，朋友圈里中介的一句话就让你神魂颠倒，这绝对要不得。一切都要以自身需求和能力为出发点去考量该不该买房
感谢楼市奇说
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