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疫情之下，很多人意識到房子的重要性。不過，買了房就等於擁有了“穩穩的幸福”嗎？
東拼西湊付清首付後，數萬甚至數十萬的契稅，日均五六百的月供，還有佣金、個稅、贖樓費等各種名目繁多的支出，買房這筆賬到底怎麼算？
一名資深業內人士認為，房價年漲幅不在15%甚至20%以上，炒房都是虧的。那麼，一套500萬的房子，每年漲30萬還是50萬才能保本？
@深圳買房計劃 經過專業人士指導及綜合測算，得出結論：房價年漲幅在5%左右，才能保本。
按照這個漲幅，2019年，福田只有八卦嶺、保稅區、華強北、農科香蜜湖、石廈益田5個片區交出合格答卷；南山當紅片區
深圳灣、後海都沒能保住本；最慘的是龍崗，10個片區中沒有一個漲幅超過5%。我要提醒你的是，千萬不要低估那些你曾經看不起的片區，比如八卦嶺2019年漲了10.3%，而深圳灣漲了4.49%，差距是2倍以上。
你家房子漲幅達標了嗎？
500萬的房子持有5年，年漲5%才能保本
以購買一套88㎡、總價500萬的新房為例。
假設交樓時間為2年，加上住宅3年限售，所以至少持有5年才能再次交易。如果不考慮出租收入等不確定因素，成本主要包括交易稅費、
月供的利息部分、首付款的機會成本。把成本捋清楚了，才知道持有5年房子要漲多少錢，才不虧。90㎡以下的一手房，交易稅費只有1%契稅，也就是5萬。
月供由首付款決定，首付付得越多，月供越輕鬆。細分又有三種情況——無房無貸，首付3成；無房有貸，首付5成；有房有貸，首付7成。
◎首付3成
首付150萬，貸款7成350萬。
知識點來了——
兩種還貸方式，等額本息，每月還款金額不變，還款本金逐月遞增，利息逐月遞減；等額本金，每月還款本金不變，利息逐月減少。
等額本息還款法適用於現期收入不高但預期收入穩定增加的借款人，比如年輕人；等額本金還款法則適合有一定積蓄但家庭負擔將日益加重的借款人，比如中老年人。
這裡我們採用等額本息還款法計算利息成本。
目前深圳大部分銀行執行的首套房利率為，5年期LPR+30BP即5.05%。貸款30年，則每月月供為18895.85元。
據鏈家APP房貸計算器，商業貸款350萬，利息總額330.25萬，前5年累計支付利息約85萬。
不買房的話，首付款可以做些別的投資，比如買理財、炒股等，所以買房賬本里還要包括首付款的機會成本。以年化4%的銀行理財作參考，150萬首付款5年下來至少有32.5萬的收益。[計算公式：首付款×(1+4%)^5]
那麼，首付3成的情況下，持有一套500萬房產5年的成本為——
利息+交易稅費+首付款機會成本=85+5+32.5=122.5萬。
也就是說，5年後原價500萬的房子至少要漲到622.5萬，才能覆蓋掉成本，漲幅約24.5%。
因為選擇了等額本息還款法，越往後支付的利息越少，成本逐月減少。所以粗略折算下來，
要想保本，房價每年至少要有4.9%的漲幅。◎首付5成
首付250萬，貸款250萬。
深圳主流銀行二套房利率為5年期LPR+60BP即5.35%。按照等額本息的方式貸款30年，前5年累計支付利息64.45萬。
250萬首付款的機會成本約54.16萬。
持有5年成本：64.45萬+5萬+54.16萬=123.61萬。
保本年漲幅約4.94%。
◎首付7成
首付款350萬，貸款150萬。
前5年累計支付利息38.67萬。
350萬首付款的機會成本約75.83萬。
持有5年成本：119.5萬。
保本年漲幅約4.78%。
綜合來看，房價年漲幅在5%左右，才能保本。如果買二手房，還包括個稅、贖樓費、佣金等在內的交易費用，成本更高一些。
“黑馬”片區年漲10.3%，但虧錢的是主流
房價年漲5%，看上去並不難對嗎？
據深圳貝殼研究院披露，2019年深圳二手房成交均價約60967元/㎡，同比上漲6.6%。
中心城區南山、福田因為配套完善、教育資源優質，全年都處於上漲態勢。單看數字，買南山、福田這種成熟區域就能穩賺嗎？非也。就像全校排名第一的班級，有答對附加題的120分學霸，也有大題都不會的40分學渣。
比如，去年的福田“黑馬”八卦嶺片區，受荔園小學助攻，疊加舊改利好，成交均價約58699元/㎡，同比漲幅10.3%，是福田漲幅最高的片區。
與此同時，據深圳貝殼研究院統計，在福田的16個片區中，房價年漲幅超過5%的僅有八卦嶺、保稅區、華強北、農科香蜜湖、石廈益田5個片區。
在南山，網紅片區科技園北區錄得11.02%的漲幅，豪宅片區紅樹灣則量價齊跌。就連深圳灣、後海都沒能保住本，年漲幅分別為4.49%、4.23%。龍崗的10個片區中，沒有一個漲幅超過5%，甚至有3個跌了。
閉著眼睛買房都能賺錢的好日子過去了，投資客開始離場。
據樂有家研究中心統計，2019年深圳剛需購房者佔比74%，較2018年上升1個百分點，投資客佔比從2018年的9%下降到6%，調控效果明顯。
△2019年深圳二手住宅購房需求佔比
2019年底，深圳有部分業主“抱團漲價”，接連收到市、區兩級主管部門罰單。深圳市住建局在接受南方都市報記者採訪時表示，按照宏觀調控的長效機制要求，深圳在2019年初就已經劃定了二手房價年漲幅不能超過5%的目標。
5%的限制漲幅，正好就是我們測算得到的保本漲幅。所以，剛需儘管放心大膽地買來住，但想炒房賺錢我勸你還是及時收手。
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