不可思議,八卦嶺片區房子1年漲幅竟是深圳灣豪宅2倍?

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疫情之下,很多人意識到房子的重要性。不過,買了房就等於擁有了“穩穩的幸福”嗎?


東拼西湊付清首付後,數萬甚至數十萬的契稅,日均五六百的月供,還有佣金、個稅、贖樓費等各種名目繁多的支出,買房這筆賬到底怎麼算?


一名資深業內人士認為,房價年漲幅不在15%甚至20%以上,炒房都是虧的。那麼,一套500萬的房子,每年漲30萬還是50萬才能保本?


@深圳買房計劃 經過專業人士指導及綜合測算,得出結論:房價年漲幅在5%左右,才能保本。


按照這個漲幅,2019年,福田只有八卦嶺、保稅區、華強北、農科香蜜湖、石廈益田5個片區交出合格答卷;南山當紅片區

深圳灣、後海都沒能保住本最慘的是龍崗,10個片區中沒有一個漲幅超過5%。


我要提醒你的是,千萬不要低估那些你曾經看不起的片區,比如八卦嶺2019年漲了10.3%,而深圳灣漲了4.49%,差距是2倍以上。


你家房子漲幅達標了嗎?


500萬的房子持有5年,年漲5%才能保本


以購買一套88㎡、總價500萬的新房為例。


假設交樓時間為2年,加上住宅3年限售,所以至少持有5年才能再次交易。如果不考慮出租收入等不確定因素,成本主要包括交易稅費

月供的利息部分首付款的機會成本。把成本捋清楚了,才知道持有5年房子要漲多少錢,才不虧。


90㎡以下的一手房,交易稅費只有1%契稅,也就是5萬。


月供由首付款決定,首付付得越多,月供越輕鬆。細分又有三種情況——無房無貸,首付3成;無房有貸,首付5成;有房有貸,首付7成。


◎首付3成


首付150萬,貸款7成350萬。


知識點來了——


兩種還貸方式,等額本息,每月還款金額不變,還款本金逐月遞增,利息逐月遞減;等額本金,每月還款本金不變,利息逐月減少。


等額本息還款法適用於現期收入不高但預期收入穩定增加的借款人,比如年輕人;等額本金還款法則適合有一定積蓄但家庭負擔將日益加重的借款人,比如中老年人。


這裡我們採用等額本息還款法計算利息成本。


目前深圳大部分銀行執行的首套房利率為,5年期LPR+30BP即5.05%。貸款30年,則每月月供為18895.85元


據鏈家APP房貸計算器,商業貸款350萬,利息總額330.25萬,前5年累計支付利息約85萬


不可思議,八卦嶺片區房子1年漲幅竟是深圳灣豪宅2倍?


不買房的話,首付款可以做些別的投資,比如買理財、炒股等,所以買房賬本里還要包括首付款的機會成本。以年化4%的銀行理財作參考,150萬首付款5年下來至少有32.5萬的收益。[計算公式:首付款×(1+4%)^5]


那麼,首付3成的情況下,持有一套500萬房產5年的成本為——


利息+交易稅費+首付款機會成本=85+5+32.5=122.5萬


也就是說,5年後原價500萬的房子至少要漲到622.5萬,才能覆蓋掉成本,漲幅約24.5%。


因為選擇了等額本息還款法,越往後支付的利息越少,成本逐月減少。所以粗略折算下來,

要想保本,房價每年至少要有4.9%的漲幅。


◎首付5成


首付250萬,貸款250萬。


深圳主流銀行二套房利率為5年期LPR+60BP即5.35%。按照等額本息的方式貸款30年,前5年累計支付利息64.45萬。


250萬首付款的機會成本約54.16萬。


持有5年成本:64.45萬+5萬+54.16萬=123.61萬


保本年漲幅約4.94%


◎首付7成


首付款350萬,貸款150萬。


前5年累計支付利息38.67萬。


350萬首付款的機會成本約75.83萬。


持有5年成本:119.5萬


保本年漲幅約4.78%


綜合來看,房價年漲幅在5%左右,才能保本。如果買二手房,還包括個稅、贖樓費、佣金等在內的交易費用,成本更高一些。


“黑馬”片區年漲10.3%,但虧錢的是主流


房價年漲5%,看上去並不難對嗎?


據深圳貝殼研究院披露,2019年深圳二手房成交均價約60967元/㎡,同比上漲6.6%。


中心城區南山、福田因為配套完善、教育資源優質,全年都處於上漲態勢。單看數字,買南山、福田這種成熟區域就能穩賺嗎?非也。就像全校排名第一的班級,有答對附加題的120分學霸,也有大題都不會的40分學渣。


比如,去年的福田“黑馬”八卦嶺片區,受荔園小學助攻,疊加舊改利好,成交均價約58699元/㎡,同比漲幅10.3%,是福田漲幅最高的片區。


與此同時,據深圳貝殼研究院統計,在福田的16個片區中,房價年漲幅超過5%的僅有八卦嶺、保稅區、華強北、農科香蜜湖、石廈益田5個片區。


在南山,網紅片區科技園北區錄得11.02%的漲幅,豪宅片區紅樹灣則量價齊跌。就連深圳灣、後海都沒能保住本,年漲幅分別為4.49%、4.23%。龍崗的10個片區中,沒有一個漲幅超過5%,甚至有3個跌了。


閉著眼睛買房都能賺錢的好日子過去了,投資客開始離場


據樂有家研究中心統計,2019年深圳剛需購房者佔比74%,較2018年上升1個百分點,投資客佔比從2018年的9%下降到6%,調控效果明顯。


不可思議,八卦嶺片區房子1年漲幅竟是深圳灣豪宅2倍?

△2019年深圳二手住宅購房需求佔比


2019年底,深圳有部分業主“抱團漲價”,接連收到市、區兩級主管部門罰單。深圳市住建局在接受南方都市報記者採訪時表示,按照宏觀調控的長效機制要求,深圳在2019年初就已經劃定了二手房價年漲幅不能超過5%的目標。


5%的限制漲幅,正好就是我們測算得到的保本漲幅。所以,剛需儘管放心大膽地買來住,但想炒房賺錢我勸你還是及時收手。


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