1月20日，我的好朋友中介小王跟我同一天放假，微信上跟我告別，說來年再見。
我特地去他朋友圈看了看，方向盤上的藍天白雲說明他的2019過得還不錯！
天有不測風雲，人有旦夕禍福。
上個星期，休息了40多天的小王悻悻地返回重慶，他跟我說，“車貸8000多，大衛老師，壓力大啊。”
“疫情期間，中介店鋪關門，最近雖然陸續開了，但幾乎沒有客戶，沒有業務！”“只有想辦法賣賣新房。”
焦慮嗎？焦慮。
從業者焦慮，接下來的市場會怎麼發展？自己會不會降薪？
購房者焦慮，接下來的房價會不會跌？買還是不買？
有房者焦慮，我的房子還賣不賣的出去？多少錢才能賣出去？
跟小王聊了聊最近二手房行情，分享給大家。
1
重慶二手房市場，暫時進入“冰封期”！
以某家為參照數據，重慶二手房，從2018年6月掛牌量最低點10000餘套，到年前最高點突破140000套，在全國調控背景和新房市場擠壓的雙重因素下，可謂風雲突變，輝煌盡褪。
但是，不管大行情怎麼樣，市場一直是有成交量的，但凡出來“筍盤”，很快會被幹掉。
而且在2020還沒到來之前，大家普遍認為2019會是重慶二手房歷史上最低迷的時刻之一。
誰知道，還有2020...
一場突發事件，從物理層面和心理層面，把二手房幹趴下了。
物理層面就很簡單，當前大部分小區管理依然嚴格，看房不方便，中介朋友們才上班，陸續才開始清理房源，工作激情也需要恢復。
心理層面：
目前大家觀望情緒濃厚，賣家不想賤賣，判斷長期始終會漲，非急用錢沒人有勇氣給自己一刀，尤其是優質住宅；
買家，會拿新房價去對比，在重慶龐大的新房供應量和踴躍促銷下，寧願去更遠的新區買新房；
最後，兩邊僵持，乾脆佛系。
二手房不能像新盤那樣，開發商能集中造勢、花樣促銷，二手房這東西，就連政策主管部門、銀行也不是特別待見...
因此，只有兩個字可以形容--冰封。
如果是四個字，那就是--至暗時刻。
2
掛牌情況
我們通過數據來看看掛牌情況吧。
首先，通過擼房幫蒐集的某家掛牌情況，是很明顯的降低了。
從年前巔峰衝破14萬套，大約減少了超過7000套。
但這不能算作是一個好消息。
通常掛牌量減少會有三個原因：
1）房子賣出去了，下架
2）房東不想賣了，下架
3）中介沒有維護，房子被系統自動下架
過去這一個月，很多城市因為突發事件和房產網籤系統暫停等原因，很突兀的顯示“成交為0”。
因此，重慶二手房掛牌量猛降，其實也是“交易系統問題”和突發事件雙重作用。
逐步復工、商業消費逐漸活躍、人們恢復信心...需要一個過程。
二手房的掛牌量，在冰川緩慢消融時，最好的狀態，仍然是保持橫盤。
3
價格情況
再來看看重慶各區域二手房近期價格變化。
為了節約篇幅，主城除北碚外的八區（北碚比較特殊，老城屬於獨立行情，蔡家是完全的新房市場），我們各自挑選了9個我們一直跟蹤，相對
更有代表性的樓盤作為對比。當然，二手房的定價根據房屋情況不同有一定的偶然性，不同組團也會有較大差價，如華潤二十四城。我們只參考均價。
事實上，從掛牌情況而言，二手房降價的苗頭已經出現。
這個道理很簡單，如果你非自住且想賣出的住宅，長時間賣不掉，自然會有人耐心被磨掉，會著急，會試探性的“降一點”。
而遇到資金問題急於出手或者鐵了心認定樓市要崩盤的人，就會砍自己一大刀。
兩者是有區別的。
更有趣的是，當前的情況，更準確的叫法是“漲跌互現”，因為我們發現品質、配套還行的；或者價格不高，成交活躍的樓盤，還是很穩定！
具體看看我們選的72個指標樓盤的掛牌均價（來自於鏈家）。
渝北
渝中
江北
南岸
九龍坡
大渡口
沙坪壩
巴南
因為是同一個採集端口，因此，可以明顯感覺到，受整體大環境影響，從小區掛牌價趨勢看，已經有一些小區適當下調了掛牌價。
畢竟一手房去年底和目前都在花式促銷，明顯的壓制了二手房的價格空間。
“有價無市”，成了多數二手房的宿命。
同時，通過數據看到，重慶的二手市場，有漲有跌，繼續分化。
這實際上很好的證明了「好房子」的“抗跌性”。還是那句話，住宅，就看品質、配套、學區、交通、商業等綜合實力，這些因素是物業增值保值的關鍵。
不過，整體而言，緩跌，是事實。反映了現階段二手房市場環境和房東們的心氣兒，都處於弱勢期，對於購房者而言是好事。
看上了，開口就是一大刀。
而下個季度，二手房市場會迎來真正的考驗。
為什麼？
下個季度，隨著黑天鵝逐漸飛走，開發商們會鉚足了勁開展半年衝刺。
如何在激烈搶收戰下分羹，是一個問題。
因此，假如你持有的住宅並不是那麼優質，漲的慢跌得快那種，那就要像炒股一樣，趕緊的，拋。
4
成交量暴跌99%，中介小王擔心保不住藍天白雲，過兩個月就要被收走！
所以，他更勤奮了。
剛才發來一條信息：哥，你關注的XX樓盤，有一套優質房源，我覺得能再談10萬下來。有沒有興趣？
我說：去談，少20萬！
朋友們，機會，就是這麼來的。
（注：數據統計自第三方網站，數據僅供參考，如果有誤歡迎指正）
閱讀更多 大衛聊地產 的文章
