今年的房地产市场，势必会成为自房改以来最显著的“分水岭”。
拿房企来说，高杠杆、高周转、高负债的中小开发商破产在加速，数据显示，2月份房企日均破产家数已经达到了两家。因为售楼部关停、库存积压的房子卖不动，欠银行、信托等各渠道的融资却一直还不上，只能眼睁睁看着公司倒下。
对购房者而言，买房理念的转变也在潜移默化的发生。
有人看到了无房者的辛酸。
前段时间，很多返程人员回到租房小区时，因为不是业主而无法入内，这种现象在各个城市都时有发生，虽然现在“租售同权”的理念已经越来越普及，但到了紧要关头，房客与房东的待遇差距却如此之大，多少有点讽刺的意味。
有人感受到了城市里的拥挤。
最近两个月，越是人口密集的城市，容积率高的小区，似乎风险就越高，窝在家里狭窄的空间，下个楼都犹豫不定，生怕跟陌生人交谈，出门都要看外面是否有人，还不如回农村老家大院里，要多惬意有多惬意。
尽管这两种观点如此迥异，却在某种程度上反映出了房产价值逐步“分化”的事实，楼市已经不再是普涨普跌的市场了。
因此，对购房者来说，2020年起，挑选房源的重要性更加凸显，有3类房子可能会成为新的“避风港”。
更重要的是，它们有2个业内认可的优势：稀缺性（同类房源越来越少），强预期（2020年后升值空间较大）。
1，低密度小区的大户型房子。
最近几年，老破小房源、市区高密度房源很抢手，原因无它，大家一门心思想往中心城区挤，这样的思路搁在平时当然没错，毕竟核心城区的土地稀缺，价值珍贵，从投资保值的意义上来说，有很大的安全边际。
然而，今年开始，很多人才发现低密度房源、大户型房子有多重要。
有人说：一个良好的居住小区，高层住宅容积率不应超过4，多层住宅不超过3，否则，就连下楼“放个风”，也是件奢侈事儿。
也有人说：在家里办公、上网课的时候才发现，一居室和两居室的压抑感扑面而来，过于狭窄的客厅无法容纳一家人的活动空间，只有一个卫生间让行动显得分外局促。
从这个角度上来说，未来5年，随着人们对于健康、舒适度的追求不断提升，中心城区内容积率较低的房源，会受到更多购房者的追捧。
2，大型开发商，优质物业的房子。
有一个数据值得注意，从2月份至今，物业管理行业24家上市企业，在资本市场的表现均强于其他行业，从市盈率角度看，绝大多数物业行业上市企业的市盈率高于港股主板平均市盈率（11.22倍）和A股平均市盈率（18.33倍），有五家公司市盈率都高于其母公司。
为什么物业上市公司反而逆势受到投资者的青睐？
原因很简单，最近一段时间，很多人逐渐发现，拥有一个好的物业是多么重要，不管是往来人员的登记，还是住户的筛查，抑或是院内的绿化、维护，都会使业主产生安全感。
反过来说，常年无人看管的老破小家属院，即便门口有值班的老大爷，照样也是“形同虚设”。
3，户型方正，通风、采光良好的房子。
这个描述可能有点宽泛，但在目前看来，很多高容积率小区的房子，因为受限于规划，公摊又很高，不少奇葩户型也并不鲜见。
重点在于通风和采光这两项，比如塔式住宅楼单朝向多，风难对流，通风采光状况比较差，日常的油烟及卫生间潮气等难以排出。
而板式住宅楼双向面宽大，南北通透，可以通过自然通风形成对流，形成穿堂风。特别是现在这个阶段，更有益家人健康。
采光也是一样的道理，尽管现在大部分都是坐北朝南的房子，但未来要从竖厅向横厅逐渐转变，因为横厅由于开间>进深，采光面更大，同时满足客厅和餐厅都临采光面，增加了整个厅的观景面，宅在家里身心也会愉悦一些。
以上这3类房子，虽然一直以来都是买房考虑的重点，但购房者的需求，从来没有像现在这么迫切。
从这个角度来看，未来5年这几类房子的溢价或许会持续提升，在业内人士看来，比那些高容积率、低端物业的房子，升值空间多出20%，也在情理之中。
但是，有一点笔者要提醒各位，即便这些房子在未来会受到市场的热捧，但楼市的整体气氛已经与以前不可同日而语，所谓的“升值空间”，需要看具体的产品、地段、户型以及所属城市。
未来5-10年，将是房地产市场“结构分化”愈加明显的阶段，无论是一二线啊城市与三四线城市之间的差异，还是人口流动的方向不同，对购房者来说，这些因素都应该考虑在内，买房除了要考虑户型、开发商、物业、容积率之外，还要综合评定自身的财力、工作与自住需求。
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