万科正定文化村首次开盘销售，用小回当年直接写砸的高考作文题目来形容，再合适不过：
意料之外，情理之中。
当下的石家庄房地产市场，「算不上好」。虽然在成交规模上还稳得住，但「政策天」可是乌云密布：决策层提出「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，已经贯彻到各级政府部门，在石家庄政府部门内部流出的文件上，小回赫然看到了类似的政策表述，这一项，掐断了市场对调控可能「网开一面」的全部希望。
尤其严厉的是金融政策，银保监会主席郭树清每次发声，言必谈「遏制房地产金融化、泡沫化」，更是扼杀了房企通过金融「输血」，市场通过金融变现的全部希望。
高处不胜寒。购房者的市场预期已经发生深刻变化：以往，购房者的投资预期普遍在三至五年、年化10%至20%，复合年化还是奔着2016年和2017年的水平去的。然而，理想很丰满、现实太骨感，如今购房者的投资预期已经变成了五年以上、「年化跑赢通货膨胀或货币理财就可以」。
没话说，三年下「房本」，变现方有门路，即便购房者想「短炒」，也是「炒作无路」。
同样的，房企的市场预期也在发生深刻变化：举凡手中有新项目开盘销售，面向首置或首次改善需求，能在流量上跑起来的项目，房企的预期一般在「当日六、七成，后续转平销」；能去化个八、九成，那就算是「谢天谢地你来了」；要是能实现开盘售罄，更是想都不敢想的事情。
因此，也无怪乎万科正定文化村首次开盘销售，332套房源，超过一倍的认筹规模，开盘当天全部售罄，这让一些冷言冷语的「键盘侠」和吃瓜看戏的同行惊愕不已。
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正定新区到底还值不值得出手？
这个命题自2019年河北决策层提出，正定新区的功能定位「重新调整」后，便一直是「梗」在购房者心头的大问题。一方面，石家庄的行政中心搬进正定新区，短期来看已经落空，设立正定新区这八、九年以来，市场各方几乎将全部的注意力放在了这一点上，一朝落空，如同正定新区市场这棵大树的「根基」被动摇。
另一方面，在新版城市总体规划未公布前，中心城区坚持五、六年的「一城两岸三组团」实质上已经破局，中心城区再求扩张需要另谋出路，而正定新区则需要和正定县更紧密地融合在一起。
一时之间，正定新区是否已经「降级」，是否已经沦为「正定县的新区」，这样的争论便从未停止过。
即便在争夺国家级新区败给雄安新区后，正定新区通过「自贸区」拿到了政策层面的最大支持，可市场对正定新区的预期已经呈现出极其严峻的「两极分化」。这样的分裂局面，使购房需求的观望情绪无以复加。在经历了购房需求的三轮「洗牌」之后，当下还留在正定新区的首置和首次改善需求，在「政策天」恶劣、「经济面」下行、「钱袋子」收紧的背景下，面对「正定新区到底还值不值得出手」这个命题，有些犹豫和逡巡，也就显得自然而然。
从2018年11月至2019年3月，正定新区有14宗住宅用地供应，面积30.79万平方米，容积率全部在2.0以下，可形成的建筑面积超过60万平方米，都在2019年7月之后出现在了正定新区的市场上。然而，时移世易，也是这半年，正定新区从「根基」上便出现的变化，联动着市场基本面也出现了变化：供应规模放大，购房需求摇摆，房企和项目面对的市场更严峻了。
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毕竟，万科不是「大罗神仙」。仅靠「万科」这块牌子，在当下的正定新区市场想要扭转乾坤，几乎是不可能的。可万科和万科正定文化村很聪明地抓住了「势」，把住了「术」。
谁也不要跟命去斗。在功能定位调整后，正定新区的命运也就此改写。从清明小长假到这个夏天，市场各方基于「石家庄的行政中心」构建的正定新区市场预期，全部被打破，所有人都在重新审视这座滹沱河北岸，已经砸了六百个「小目标」的新城区，将向何处去。
事实上，对于正定新区而言，真正和正定县拥抱在一起，其实是个不错的归宿。传统意义上，石家庄人习惯将正定新区看做是中心城区的「新区」，也是中心城区的未来和延伸。中心城区配套虽全、经济领先，可城市面貌和天际线和省会城市并不匹配，前两天一场小雨就能把城市交通折腾到令人崩溃，怨不得河北决策层直接给石家庄制定了「十大工程」，核心就是一个词：
城市更新。
可城市更新谈何容易，先拆除、后重建，投资靡费、费时费力。无论是通州之于北京，还是郑东之于郑州，跳出中心城区，新建新城区，是绝大多数「有量级」的城市共同的选择。在这一点，石家庄也选择走这条路，在道理上，并没有错。
集中河北、石家庄和正定三级政府力量，八、九年的时间，正定新区有了如今的基础，着实不易。这其中，行政级别背后的资源吸引力扮演了相当重要的「无形之手」作用。
在中国，城市的级别往往是由主政官员的行政级别来代表的。像湖北省的武汉市，其市委书记系湖北省委副书记，「副省级」的级别；河北雄安新区的党工委书记，首先是「河北省委常委、副省长」，仅在这一点上，河北雄安新区的行政级别便略高于石家庄。加上在河北雄安新区的规划纲要中，还将探索向其授予部分省级行政权限，其级别还有更大的想象空间。
正定新区的级别一直不低。 在2017年「县区合一」前，正定新区「一把手」首先是「石家庄市副市长、市政府党组成员」；2017年「县区合一」至今，更是升级为「石家庄市委常委」，行政级别上升显而易见。包括市辖区在内的所有县、区、市，正定县和正定新区的「一把手」也是唯一一个跻身市委常委的行政主官。
如果这一点还不足以说明正定县和正定新区的级别，那么在2019年河北决策层要求石家庄市和正定县的总体规划须单独制定，使两者「融合发展、优势互补」，更可说明正定县的特殊地位。
与其做中心城区的「新区」，倒不如做级别更高的「正定县新区」，正定新区靠向如今自信心爆棚的正定县，显然是一步好棋。而在正定县的规划中，原有县城，古城保护，首先便是疏解常住人口，降低居住强度，为滹沱河对岸的中心城区短途旅游休闲提供服务；县城以西，滹沱河上游，农业观光，另一种短途旅游休闲形式，并可为中心城区就近提供丰富农产品。这两大板块，显然在践行「北京」当年在这里定下的「半城郊经济」发展之路。
而在县城以东，正定新区，与古城主打「历史牌」形成鲜明对比的，则是新区主打的「现代牌」，延续此前「低碳、生态、智慧新城」的功能定位，正定要的就是：
古城有多「厚重」，新区就有多「现代」。
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不用怀疑行政级别和功能定位对正定新区的深刻影响。如今的正定新区，已经有了一些配套上的「本钱」：地下，轨道交通一号线北延正定新区线，中心城区三环边与正定新区的时间距离缩短至20分钟，实地亲测；地下的综合管廊，改变了中心城区铺设管网，把道路当「拉链」的尴尬。
地面，主干道已经成网，次干道正在修建，新区正向东扩张；特别是以园博园、中心湖公园为核心，绿地面积超过2000亩，扮演新区「绿肺」；滹沱河和周汉河横贯正定新区，在新版城市总体规划中，不出意外，滹沱河将是石家庄的第二条不可触碰的「生态红线」，两侧的新增房地产开发用地将「清零」，周汉河则是另一条城市绿地带，沿线规划密集的商业用地，它也是正定自贸区的商业中轴。
这样的规划和配套条件，实际上是优于同样处于三环边或三环外的其他区域。
和其他新城区一样，正定新区也逃脱不了城市发展的必然规律，那就是城市配套的完善，需要充足的时间和持续的投资。即便是「千年大计」的河北雄安新区，成立两年多，也得「一步一步来」。即便在配套上有「本钱」，正定新区目前的短板也非常清晰：打开美团外卖，最近的商家也在几公里外的县城里，这便是商业配套的问题；已经交房的项目，业主子女入学仅有正定新区第一中学等有限学校可供选择，这便是教育配套的问题。而这两项配套上的弱势，是制约正定新区市场预期和项目溢价的重要因素。
那么，正定新区到底还值不值得出手？这个命题的答案似乎一下子变得简单：谁能用最快的速度和方式，补强这两项配套的短板，给购房者更大的想象空间，谁就能在正定新区放量的市场竞争中脱颖而出。
购房者的选择，「理性」到「残酷」，只有三项关键词：
「快捷交通」、「项目规划前景」和「定价首付」。
小回的一位购房者朋友，是正定新区的第一批购房者，买的房子在2018年交付入住，就在园博园附近。交房之后，她很快就装修完毕，并住了进来。环境舒服，可这一年多以来，她深受配套之苦，刚入住的时候，想在小区附近买个柴米油盐都难。现实困难让她习惯下班先在公司附近的超市完成采购，再带回正定新区的家里。这样的生活状态，让她庆幸自己的房子距轨道交通一号线园博园站不远，步行10分钟就可以，即便买了东西，也免得奔波之苦。用她的话说，对于中心城区而言，如今的正定新区便是「远郊」，谁能给她更短的通勤时间，省下中间路途的时间成本，她就会倾向于谁。
类似这样的案例，在正定新区不胜枚举。轨道交通一号线北延正定新区线通车后，项目偏少的新城大道沿线，其市场表现有了明显变化，某项目甚至在一周之内卖掉了7套偏大面积的房源。万科正定文化村项目的售楼处，就规划在了一号线北延正定新区线终点站福泽站的旁边，意图展现「快捷交通」优势的目的再明确不过。
除了外在，购房者也将希望押在了项目内部的规划前景上。相对于正定新区内其他项目普遍只有十几万平方米的规模，万科正定文化村的整体规划超过1100亩，是目前正定新区内体量最大的项目。中心城区的市场表现已经一再表明：
石家庄购房者对大体量项目天生充满好感，究其原因，是对这类项目配套前景的看好。作为正定新区管委会招商引资的重点项目，万科正定文化村明确规划了文化中心、村民中心、商业配套和教育配套。这些配套和背后显示出来的城市运营「大目标」，则是正定新区乐意将园博园以北这样大体量地块交给万科开发的先决条件。体量小，想做配套都没空间；可体量足够大，想象空间自然就大了。
真正一锤定音的，则是定价。事实上，对于正定新区而言，市场早已有了价格预期，1.45万元/平方米便是「临界点」。从此前已经入市的项目定价来看，甚少有项目敢触碰这条临界点，去挑战市场预期。这条临界点几乎成了购房者的共识：低于这个价格，这项目还不算离谱，要是再低一些，相当于入手就有升值空间。投资需求虽然退潮，可谁买房都不想入手就亏，带这种心态，价格在不在临界点上，就显得非常重要。
当然，在正定新区内，项目比较扎堆的片区，如果在配套上没有一招制敌的亮点，那就只能陷入价格竞争的苦战之中。然而，对于门前「守着」地铁站，周边居住环境不差，配套前景有看点的万科正定文化村而言，只要守住这条临界点，加上项目首次开盘销售只推出了89平方米两室两厅一卫和117平方米三室两厅两卫两种户型，总价不高、首付可控，正定新区可享受的最低两成首付比例，最低三十多万的首付款，这就几乎构成了普通购房者判断「性价比高」的全部认识。
售楼处宣布开放前两天，加上认筹三天，五天内，找小回咨询万科正定文化村的购房者有十几人，几乎都会问一句：
你觉得，性价比高吗？
问出口的，这里面多少也有自己的判断。对于万科正定文化村性价比的判断，就来源于此。
下午四点多，微信朋友圈里，万科的朋友正群发万科正定文化村项目开盘售罄的海报，这一抹红，分外显眼。
这是万科的胜利，也是正定新区历经非议之后的「绝地逆袭」。
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