文｜郭小襄 编｜宁采尘
去年底，龙湖在争议不断的三岸，打出王牌“龙湖天街”，成为焦点。
如今，南宁楼市回暖，三岸热度也在回温，新盘老盘齐动，龙湖与银河联手打造的新盘江与城就是其一。
江与城，与龙湖天街组成综合体，很多人大呼看不懂。
小襄来鉴一鉴。
争议中，高价地先后亮牌
三岸，可以说是南宁最受争议的板块之一了。
2019年，龙湖、广源、美的、玉桶金所拿4块地，地价达1.2万-1.4万元/㎡，是除了五象湖外，DW最集中的板块。
高地价，就意味高房价，争议随之而来。
▲三岸楼盘分布及地价情况。
有人质疑，也有人认可。
三岸，功能定位为滨水居住区，是青秀区唯一的低密地块，拥有超前的规划，南面临江，所进驻的开发商实力都不弱。
如今，三岸也被很多媒体和开发商称为凤岭滨江。就像龙岗，也被叫作五象东。
▲三岸定位为邕江滨水居住区。
在争议中，高价地已慢慢亮牌。
广源凤岭壹号院、美的悦江府、龙湖盛天·双珑原著先后亮相，只剩玉桶金按兵不动。
这其中，最受关注的，一定是龙湖。
龙湖在凤岭滨江有两个项目，除了龙湖盛天·双珑原著，去年底亮相的与银河合作的天街综合体，可以说是“王炸”+“头牌”。
整个凤岭滨江，都在等天街？
龙湖天街在凤岭滨江，意味着啥？
假如你去那边走一圈，就会发现，所有楼盘，都将龙湖天街列入配套宣传当中。
凤岭滨江，太需要一个大型商业体，去填补商业配套的空白。
龙湖天街没来前，凤岭滨江因只有一纸蓝图备受质疑。片区在售几个楼盘，对生活配套也有所隐晦。没有实质性的配套，价值就支撑不起来。
大树底下好乘凉。如今龙湖天街落地，不仅楼盘的底气足了，对凤岭滨江的区位价值也有了质的提升。
龙湖，是全国商业地产TOP3。龙湖天街，是龙湖自持的商业购物中心，业态涵盖时装、儿童早教、休闲娱乐、影院、超市等，可满足全面的消费需求。
据悉，龙湖天街只布局在一二线城市，如重庆北城天街、成都金楠天街、杭州滨江天街等。
龙湖天街的影响力如何呢？看两个案例。
就如大部人对重庆火锅很熟悉，重庆人对天街也不陌生。重庆北城天街，拥有超1000家品牌，日客流35万人，节假日达50万人。
▲重庆北城天街。
杭州滨江天街，终结滨江无大型商业综合体的历史，2018年销售额16亿，客流突破2200万人次。
▲杭州滨江天街。
落子凤岭滨江的龙湖天街，规划12万㎡，是标准综合体体量，计划引入250-300商家，未来或引发“天街效应”，成为南宁新的打卡地。
以龙湖的商业运营能力，可以预想得到，未来不仅能带动凤岭滨江消费增长，甚至可以辐射周边，凤岭南、凤岭北以及凤岭滨江的居住人口，都会涌入龙湖天街。
同时，天街综合体以商业+住宅的双驱动模式，推动板块的发展。天街综合体由龙湖和银河共同打造，江与城，便是其中的住宅部分。
也可以说，两者像是万象城和幸福里，商业与住宅彼此成就。
滨江+低密=“富人区”？
有龙湖天街加持，江与城的出现很受关注。购房者也关心，除了天街，江与城周边配套兑现如何了？
小襄近日在踩盘过程中，看到一些新变化。
第一，低密居住区即将形成。
凤岭滨江起点较高，片区楼盘均要求低密，容积率2.5以下。如今，龙湖、新城、龙光、彰泰等盘已在施工建设，预计在一两年内交付，即将形成集群效应。
人以群分，加上较高房价，低密居住区吸引的购房者，或为更纯粹的中高端人群，未来住起来更舒适。
第二，道路非常宽敞。
去年底，凤岭滨江的9条路被重新命名，交通路网工程也在紧密完善中。如今，开泰南路已经通车，设计为双向8车道，可以窥见片区的超前规划。
▲凤岭滨江，道路较为宽敞。
第三，滨江景观有望升级。
邕江景观带，一直是南宁重点打造的景观带，今年邕江奔5A景区目标而去，凤岭滨江自然能坐收利好。
▲滨江公园逐步完善中。（来源：楼盘网）
第四，教育配套充足。
凤岭滨江内部规划有2所幼儿园、3所小学、2所中学。其中，开泰路中学、小学选址已经确定，开工是迟早的事。
总的来说，江与城所在的凤岭滨江，低密规划及完善配套，居住起来比较舒适。
加上天街综合体出现，房价也是南宁较高位，未来成为“富人区”不无可能。
龙湖园林+物业，两点加分项
事实上，凤岭滨江早有低密楼盘扎根，共享区域配套，那江与城的优势在哪呢？
小襄认为，江与城作为龙湖主刀的项目，其园林和物业一定是加分项。
（1）先看园林。
龙湖的园林，是公认数一数二的水平，引业界争相模仿，如今已经升级。
江与城项目整体规划呈围合式布局，南北楼间距约90米、东西约170米，形成超1万㎡的中庭园林，发挥空间很大。
据介绍，江与城将以升级的“五维景观”造景理念，去呈现龙湖经典园林。
其中，加入龙小湖乐园、林荫运动场、蓝花楹林和阳光大草坪，给不同年龄段的业主多功能的活动空间。
▲沙盘上，楼间距很宽。
▲项目园林规划示意图。
遗憾的是，现场没有示范园林，不能一睹风采。未来园林效果如何，可以拭目以待。
（2）再看物业。
龙湖智慧物业，成立于1997年，以“善待你一生”为理念，是中国百强物业TOP5。
据悉，龙湖物业善于利用智慧系统与人性化服务结合，对社区、园林、业主进行全方位服务。
比如，水系每天定时循环保洁、小区内无死角监控、物业24小时在岗等，体现了先进的管理和服务理念，业主对龙湖物业的满意度较高。
▲龙湖物业人员。
小襄现场感受较佳，从停车到进入售楼部，保安都彬彬有礼，引导停车、帮开车门、敬礼问好都没落下，现场防疫工作也到位。
95到125平，九成户型朝南
最后，来看产品。
龙湖和银河合作打造的天街综合体总占地114亩。其中，龙湖天街规划建筑面积超12万㎡，江与城规划建筑面积约26万㎡，容积率1.7，均2梯4户设计，精装交付。
▲综合体效果图。
江与城项目规划7栋楼，目前释放四个户型，区间为95-125㎡三到四房。
其中，有9成户型都朝南，在潮湿天气较多的南宁，居住舒适度提升很多。
占比最高的为95㎡三房户型，功能齐全，客厅、两个卧室朝南，适合首置购房者。
不过，全赠送的阳台略有缩减。
▲95㎡三房户型。
115㎡的四房，有两种户型，分别为竖厅双阳台、横厅大阳台，各有优势。
竖厅双阳台户型，南北对流更加通透，阳台功能分区也更方便。横厅大阳台户型，客厅餐厅一体空间更宽敞，6.3米宽的大阳台，能直面中庭园林，视野景观更优。
▲115㎡竖厅双阳台。
▲115㎡横厅大阳台。
125㎡四房户型，整体空间更宽，双阳台设计也更舒适，适合追求空间的改善购房者。朝北的阳台能看中庭园林，朝南的主卧、次卧、阳台，冬天不怕没阳光。
▲125㎡四房户型。
如今，项目首推1、2号楼，价格未定。但置业顾问透露，首开有可能爆出惊喜价，不一定高攀不起，注重居住品质的你请盯紧了。
@鉴语：未来富人区的潜力股，适合追求品质的你
曾经饱受质疑的三岸，随着规划逐步落地，未来或成高攀不起的凤岭滨江“富人区”。
江与城，与龙湖天街组成的天街综合体，有望成为像万象城和幸福里的组合，带动片区发展，不要小看它的潜力。
而项目是龙湖主刀，有园林及物业的加分项，品质更偏改善。
它可能不适合所有人，但想必会适合追求品质的你。
另外，轻奢盘在未来越发有戏，还有龙湖天街加持，碰上首开时机，投资或许也香。
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独家法律顾问：文鳐地产律师团队
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