比起前些年，現在的青島，真的好低調。
這座北方第三大城市，難得一次上熱搜，結果還是因為疫情。
前幾天，網傳一大波韓國人往青島逃難。事後證明，是謠傳，這些韓國人是回來復工的。詳細分析，可回顧《原來，我們真的錯怪韓國人了！人家跑到青島只是為了這個》。
之前，我們也給大家分析過，國家統計局核減了2018年的GPD數據，山東被調低了接近1萬億。
青島的數據也下調了。修訂後的GDP數據，直接減少了1052.12億。排名也因此被無錫和長沙反超。
2019年數據為初步測算（單位：億元）
2019年初步核算的數據出來後，青島又被寧波甩在身後。排名已從全國12名，下滑到第15名。
目前尚存的懸念是，不知道會不會再被鄭州趕超。鄭州近幾年增速很快，還在“8%”一檔。“北方第三城”易主，也許是早晚的事。
就連昔日它看不上眼的省會濟南，在合併萊蕪之後，也蹭蹭蹭地上來了。
青島，能不急嗎？
這兩年，青島選派一批又一批年輕幹部到深圳掛職學習，先後定下“北方深圳”、“文化延安”、“東方巴黎”的定位，顯得有點“混搭”。
它還多次喊話“只做省內勉勉強強的第一，並不光彩”……
連續被趕超後，青島還能翻盤嗎？這裡的樓市，還值得投資嗎？
改革開放以來，一些沿海省份呈現出“省會+海港城市”的雙城發展模式。山東的濟南與青島，就是一出典型的“雙城記”。
作為海權時代開放發展起來的新秀，青島地處山東半島東南部，是山東省的經濟龍頭、計劃單列市，堪稱北方城市中絕對的明星。
此外，在中國“一帶一路”中，青島還是唯一的海陸“雙定位”城市，可謂得天獨厚。旗下的膠州灣，是進入中國市場的重要門戶，區位同樣不容小覷。
膠東半島一帶被稱為藍色經濟區
自上世紀90年代起，這裡就是經濟外向性很高的地區，允許向外資提供獨立的稅收優惠、產業佈局、用地優惠。
來自海對岸日韓兩國的外資，一度成為當地拉動經濟增長的主要動力。
其中，韓國企業分量最重，韓資在山東的外資佔比一度達到了25%左右。在青島，韓國企業最多時達到萬餘家。截至去年6月，在青島註冊的韓資項目累計達13010個，實際投資額197.4億美元。
青島主要幾個行政區
經濟強勢之外，青島又是一個非常宜居的海濱城市，瀕臨黃海，依山傍水，空氣清新。
老城區很有特色，新城區也通過舊改快速發展，城市綠化和建設水平，在山東稱得上是首屈一指。
青島風頭最勁的時候，一度出現“中國青島，山東濟南”的尷尬說法，壓得濟南抬不起頭。
不像河南、河北等臨近省份，山東人去外省務工相對較少，高端人才和勞動人口也願意往青島和膠東半島跑。
北方的大學生，除了去北京、天津，青島也是一個主要選擇。
青島的中國海洋大學，也是985高校，綜合排名不如山東大學，但錄取分數並不比它低，其中就有城市加持的原因。
很多人可能不瞭解，青島領銜的山東半島城市群，在中國可以排進Top5，能跟珠三角掰一掰手腕。
比鄭州所在的中原城市群、成都重慶攜手的成渝經濟圈，還要高出一頭。
圖源澤平宏觀
在青島的拉動下，山東省內東西部的差距逐漸擴大。
以至於這些年，山東的第一條地鐵在青島開通，山東的第一座4f級機場（膠東國際機場）落戶青島，山東的第一個國家級新區（西海岸新區）在青島設立……
於是，濟南雖貴為省會，但顯得很尷尬。
圖源第一財經
以經濟首位度和人口首位度來看，濟南均排在27個省會的最後一位。在將萊蕪合併前，濟南一度位列青島、煙臺之後，屈居省內第三城。
2017年，濟南GDP數據還只排在全省第三位
2018年11月，多個城市被中央巡視組點名“引領帶動作用不夠”、“省會作用不夠”等，其中就包括濟南。
如今，局面開始出現了新變化。
在強省會戰略下，濟南開始加速崛起，發奮圖強。
2019年年初，濟南“吞併”萊蕪，用一種“物理”方式直接將GDP總量提升了1000多億，甩開煙臺，直追青島。
甚至，濟南很有可能成為下一個國家中心城市。
它和青島的經濟差距也在逐步縮小。
據初步核算，青島GDP11741.31億元，濟南GDP為9443.4億元。
青島、濟南兩個城市近四年GDP數據
按照2018年修訂GDP數據來看，濟南僅調減183.6億元，而青島GDP縮水了1052.12億元，調減程度僅次於天津。
此外，濟南作為省會城市，有著青島難以比擬的結構性戰略優勢：處於統合各個板塊的中間地帶，高鐵時代下，陸路交通更為發達。
山東的中部是高大連綿的泰沂山脈，青島靠東，濟南處於省的中西部
隨著陸權重要性的回升，青島作為海濱城市，交通優勢、政治資源也有所收縮。
相比濟南，青島的高鐵通達度稍顯遜色
經濟上的陣痛，跟青島比較依賴投資驅動有關。
但歸根結底，還是不得不提到整個山東的通病——官本位思想。
因為，青島的對手不在北方，而是眾多的南方強市，營商高手。
2019年5月公佈的中國城市營商環境評價中，青島排在12位，同比下降了3位，遠遠低於一些南方城市。
2019中國城市營商環境指數評價報告TOP15
在一些企業家的印象裡，青島乃至山東的營商環境並不算好：審批流程緩慢、複雜，到了省一級的職能部門，一般不敢“第一個吃螃蟹”。
這與南方優秀城市的營商環境相比，差距明顯。
南方城市普遍更重商貿文化和契約文化，富有開拓精神，不少官員也是企業家的範兒，更重視使用市場化方式辦事，以數據說話，政府的手很少“亂伸”。
這也是為什麼青島政府，不斷選派一批又一批年輕幹部，到深圳掛職學習。
因為城市經濟的競爭，最後都要落到企業的競爭。沒有大而強的企業，城市經濟就難有起色。
曾經，青島海爾是中國企業頂禮膜拜的偶像，張瑞敏是中國企業家之神。
如今，海爾市值1000億，遠低於格力的3000 億、美的的3600 億。更不用說，阿里巴巴、騰訊的市值，已經高達3 萬億。
這是望塵莫及的差距。
現在，在招商引資的時候，青島的優勢已經不那麼明顯。相比杭州、成都、長沙等城市新星，青島更是缺乏互聯網產業基因。
哪怕貴為山東經濟最強市，其第三產業發展也乏善可陳，戰略新興產業增加值僅佔GDP10%。
不容樂觀的還是青島的產業結構。
青島在家電、石化、機械等傳統行業實力強大，結構老化，近年來飽受原材料價格暴漲的衝擊，後勁不足。青島目前的頭部企業依然只有海爾、海信，影響力大不如前。
這才有了文章開頭的一幕，伴隨著新一輪經濟普查與2018年數據的修訂，青島遭到了一次暴擊。
人們發現，原來安徽上海廣東等省份，居然還隱藏了實力，經濟數據不減反增。
而山東、天津、河北等省市，則出現大幅下調。這一調整，青島就從12名滑落到16名，被無錫、寧波、長沙所趕超。
關於2019年GDP的排位是初步核算數據，圖源西部城事
現在，鄭州的數據還沒公佈，跟青島應在伯仲之間。
身後，新的追兵，已經兵臨城下。佛山、泉州、南通、東莞，都後勁十足，濟南、西安等強省會城市，也虎視眈眈。
青島若不能強力奮起，失落將在所難免。
不過，青島手中，仍然有一手好牌，並非沒有機會翻身。
放眼整個北方，青島的基本面還是很強的，經濟底蘊深厚，也足以和一些南方強市PK。
去年5月，《青島日報》的頭版文章就說得相當直白：
以青島獨特的資源稟賦優勢，以青島的體量，如果我們是省內勉勉強強的第一，也不光彩，如果是第二，那就更等而下之了。
青島的心氣是很高的，絕對不甘於久居人下。
2018年6月，青島先是迎來久違的“高光時刻”，舉辦了上合第18次領導人峰會，在國際的舞臺上秀了一把。
去年10月，支持青島建設上合示範區的文件出臺，又給青島打了一針強心劑。
要知道，去年7月的中央深改委會議，青島和深圳同時被委以重任——前者是“建設上合示範區”，後者則是“建設中國特色社會主義先行示範區”。
一時間，“南深圳，北青島”被頻繁提及，備受矚目。
經濟強勢、城市宜居，光是這兩個因素，足以讓青島底氣十足。
整個山東省，正在刮骨療毒，痛定思痛。
有人說，要破解“南北差距”的命題，山東省是最大的希望。這也是山東的歷史使命。
國家把山東定為首個“新舊動能轉換綜合實驗區”，也隱含這一深意。
而青島，是山東的經濟和改革的希望，絕對的先鋒。
怕疼治不了病。
這需要敢為天下先的冒險精神，以及擁抱世界的格局和眼光，非常考驗執政者的功力。
青島能不能探出一條新路，打造優異的營商環境，是它重拾榮光的關鍵。
樓市黃大大的主業，是地段研究。
放在北方來看，青島仍然是不可多得的天之驕子，背靠山東省，腹地也足夠深厚。
就像所有福建人都愛去廈門投資，相應的，整個山東省的購買力也愛往青島湧入。
這也是上一波全國樓市熱潮中，青島樓市出現瘋狂局面的原因。
2017年，舉辦上合峰會的消息放出，青島各界歡呼，房價應勢大漲。
最欣慰的還是開發商，狠狠炒作了一把。
在買漲不買跌的樓市環境下，許多投資客失去了理智，“售罄”、“搶房”、“秒光”、“夜間不打烊”頻頻閃現，甚至還出現跳漲毀約、全款優先、天價裝修等亂象。
彼時，青島房價也直接從2017年底的2萬元，一路直接躥升至2018年4月的2.5萬元，這時候的青島樓市，開始出現非理智房價泡沫。
2017年年初到2018年四季度的房價漲幅
政府當然不能坐視不管。
2018年4月中旬，青島限購再度升級，本地戶籍最多購買2套，外地人1套，新房二手房限售5年，相當於徹底堵死了投機需求。
這次調控也成了青島樓市二手房市場的分水嶺。
二手房成交量驟減，5月份成交量相對4月環比下跌39.7%，由完全的賣方市場轉為買方市場，觀望和等待的購房者開始增多。
在有價無市的情況下，房價開始陰跌，青島房價從18年中旬的高峰期（2.5位元/平米）一路跌了10%，到年底，房價水平回落到2.2萬元/平米。
2019年，青島樓市則是處於橫盤微跌，繼續下滑了5%-10%，最終維持在2萬左右，一直到現在還是這個房價水平。
青島近一年房價走勢，圖源中國房價行情網
這與青島這兩年的經濟縮水也分不開。
可見，一次國際性會議時過境遷後，並不能從根本上改變青島這幾年的頹勢。
不過，作為北方第三大城市、計劃單列市，青島的底子還是很紮實的，口碑也非常不錯。
因此，青島的樓市仍然具有一定的投資價值。
上合峰會的過度炒作的高房價，在2019年底也回落到了正常區間。
圖源樂居研究院
包括目前，在疫情的影響下，青島房價均價還能穩在2萬1左右，是比較合理的，能夠與城市價值相匹配。
更何況，青島又是人口淨流入的北方城市之一，目前擁有近940萬常住人口，有51.65萬在校小學生，未來不必擔心無人接盤。
不過，青島的城市格局，“大餅”畫得很大，不容易判斷城市發展的方向。
西海岸新區是國家級新區，位於南邊。
紅島經濟區，位於西北位置，有傳言市政府會遷過去。城市也還有可能向北延展。
當地的房價水平，也出現了從南到北、從沿海到內陸空間層面依次遞減的趨勢。
其中，中心城區和縣市區存在分化，差距明顯：
中心城區土地供應少但需求旺盛，房價水平更高；市北老破舊比較多，城市面貌比較陳舊，除了個別具備學區價值的二手房，其它漲的很慢，次中心城區和縣市區的庫存佔比則比較大，去化率較低。
因此，選擇在青島長期投資，可考慮市南、李滄片區。
因為紅島經濟區和黃島區片區利好已經釋放完畢，不太建議上車，剛需客可以在市北、市南交界處做選擇。
最後，無論青島有多著急，腳踏實地改革創新，方能實現真正的經濟轉型。
也期待青島在收穫上合示範區利好後，迸發出更多城市活力。
為青島加油！
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