去年爆红的三岸,2020年很“难”?揭秘板块5大难题和5大机遇

2020年开局,疫情这只黑天鹅,让原本就难以预判的楼市走势,更加的扑朔迷离。


对于南宁楼市各大板块的前景,各方观点不一。


其中,2019年爆红的一个板块——三岸,在市场行情不明朗大势下,颇受争议。不少业内人士对其2020年的走势,都谈到一个字:难。而对购房者而言,是否值得出手,很多人也颇为纠结。


不吹不黑。对于三岸,小克认为,5大难题和5大机遇并存。


去年爆红的三岸,2020年很“难”?揭秘板块5大难题和5大机遇

三岸片区实景图


5大难题


1、房价高

高地价项目集中,突围难度大

凤岭南之所以能在近两年爆红,跟板块内几个高地价项目的诞生关系最为直接。


翻看2019年土地成交记录发现,南宁市2019年9幅楼板价破万的地块当中,4幅地块位于三岸,这个数量和五象湖相当。三岸成为南宁市“万元地”最多的两大板块之一。


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其中,龙湖、玉桶金、美的、广源地块楼板价分别达到14046元/㎡、13496元/㎡、11735元/㎡、12488元/㎡。


根据测算,土地成本加上建安成本,未来即使毛坯销售,这些项目也要接近2万元/平方米。这个价格,不仅远远高于与三岸一江之隔的龙岗板块,也高于凤岭南的保利领秀前城。


尤其是今年楼市开局因疫情遭受“重创”下,不少项目默默延后节点,而作为高地价项目最为集中的板块之一,三岸板块突围难度无疑倍增。

2、竞争激烈

短期供应加大,面临同质化竞争


在南宁楼市版图中,三岸可以说是“横空出世”,是相当年轻的一个板块。从一片空白,到楼盘扎堆,仅用了1年多的时间。


根据小克统计,目前在三岸布局并确定案名的楼盘包括8个,其中在售楼盘5个。


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短期供应陡增,面临巨大竞争压力,且产品多同质化,是三岸不得不面对的现状。


供应爆发,那么,需求是否也会跟着暴增?目前不得而知,但现实是,三岸楼盘面临的竞争,不仅来自于同板块,还有紧邻的超大盘保利领秀前城,还有价格相对更加“亲民”、一江之隔的龙岗板块。

3、无地铁

机场线“泡汤”,交通分值打折

对于三岸而言,板块的“起飞”,此前很多人把希望寄托于“机场线”。


按照2018年6月28日获得南宁市人民政府批复的《南宁市城市轨道交通线网规划修编》,机场线全长47千米,设站15座,南起吴圩机场,贯穿五象,北至南宁东站,串联两大交通枢纽。按照这一规划,机场线直通三岸板块,这也成为三岸不少楼盘的一大卖点。


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但现实却常常“打脸”。


今年2月19日,广西发改委发布《关于南宁市市郊铁路机场线项目建议书的批复》,这份文件中提到了南宁机场线的大致走向,根据这份文件机场线线路起自南宁吴圩国际机场,最终到达五象玉洞站,与南宁市城市轨道交通2号线玉洞站衔接。


也就是说,从这份最新的机场线路图来看,没有三岸啥事儿。暂时没有地铁加持,三岸是交通分值无疑大打折扣。

4、略青涩

无名校资源,无成熟大型商业

“学区”是购房者最看重的买房要素之一。这几年,五象湖板块之所以热得发烫,其中有一个重要的原因,就是因为有优质教育配套落户。

作为全新的板块,三岸板块的学区主要依靠仙葫老城区,板块自身的学校目前仍处规划当中,尚无已建成的学校,这一点对于急于考虑为孩子读书买房的家长们来说,减分不少。

三岸教育资源,其中小学有三岸小学、林里桥小学南湖小学、广西外国语学院附属实验学校(幼、小、初高中)等。根据规划,三岸板块即将建设45亩的开泰路中学、37亩的开泰路小学,但目前仍处于筹备阶段。

在配套方面,板块另一个被诟病的是商业。三岸目前的商业配套当然是空白,而与其紧邻的仙葫,尽管人口密度大,但同样也是缺乏大型商业。当然,龙湖天街的落户,未来将弥补这一短板。

5、板块小


三岸面临的另一个尴尬是:板块较小。

与一江之隔的龙岗相比,同样是新区的三岸,整体规模有限。板块北面、东面是已经发展成熟的仙葫,西面接东盟商务区,南面则靠江。

整体较小的板块规模,也限制了其较难引进太多大体量的配套。


5大机遇


不得不承认,2020年,楼市难,三岸更难。但是,再细品这一板块的一规划和价值发现,其实机遇同样蕴藏于这些难题当中。

1、紧挨东盟商务区,承接外溢客群

三岸能爆红,业界并不意外,但是一个新兴板块出道即巅峰,这样受捧的背后,其硬核的区位是购房者愿意为之买单的原因之一。

从区位来看,三岸紧挨着东盟商务区。东盟商务区地段没得说,不仅占据南宁最核心的地段和资源配套,但是2019年主力在售项目一只手都数得过来,房源稀缺,而且商品住宅均价21754元/㎡,是南宁房价制高点。

紧邻着的三岸,政府规划起点高,自然承接了东盟商务区的部分外溢客群。


2、政府整体规划,全新高端滨江板块

三岸,和当年的五象新区有些类似,都是政府整体规划,从一张白纸开始建设,规划起点高。

2018年9月28日,《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸)单元控制性详细规划及城市设计》(简称《三岸单元控规》)获得南宁市政府批复。三岸,立刻吸引业界的关注。

根据规划,三岸片区范围为北至凤岭南路,西至南北高速(南宁市绕城高速),东至蓉茉大道,南至邕江,规划总面积259.16 公顷。该片区功能定位为:南宁市邕江东段以滨水居住为主,兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。


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三岸规划图

从土地使用规划图来看,规划有学校、商业,少量绿化用地,其它均为住宅用地。由于三岸片区为新规划,没有太多自建房,有利于开发。不同于仙葫的其它板块,自建房多、人口密集、商业杂乱。

打造全新的高端滨水住区,规划起点高,也成为三岸的“杀手锏”之一。

3、清一色的低密住区,高端属性凸显

从三岸片区的规划,可以抓住几个重点词:高端、滨水、居住。一般来说,高端滨江住区,都是城市高端住宅的重要标签。三岸除了背靠邕江外,清一色的低密盘,在购房者心中大大加分,更突显其高端属性。


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三岸规划意向图

从三岸片区的规划意向图上可看出,建筑物都不是很高,沿江的全为低层,中间一带为小高层,商业用地的建筑稍高一些。

从目前出让的土地来看,全部为低容积率地块,主要在2.0-2.5之间,加上靠邕江的优势,适合做低密度的中高端住宅产品。再加上近一年来拿地进驻的均为品牌房企,未来区域品质感、舒适度肯定不低。

4、那安快速路建成,通达性提升

一个区域的交通通达性,也是考核其是否能成为高端住区的重要指标之一。2019年,三岸交通利好频频。


去年爆红的三岸,2020年很“难”?揭秘板块5大难题和5大机遇

三岸板块目前交通通达性较好。图片来源网络


那安快速路通车,从凤岭南立交出发,10分钟内可以到南宁东站、万象城和万达茂。一座立交,直接让三岸快速畅行凤岭、五象和兴宁东。

去年7月,高坡岭路(凤岭北段—仙葫段)已经建成通车,从仙葫大道出发,沿着高坡岭路就可以到达佛子岭地铁站,大大缩短了三岸与凤岭北之间的通行时间,加强了其与主城区的连接。

去年9月,凤岭南路立交桥主线通车,自此凤岭南路可快速路无缝衔接,可以满足三岸方向、仙葫片区到凤岭南片区间快速通行的需求。

此外,根据2018年发布《关于南宁市中心城区仙葫西片区XHX-03(天池山)单元控制性详细规划及城市设计报送审批前公示》,指出仙葫西片区(即三岸)还规划有5座立交,计划修建16条新路,未来区域交通路网四通八达。

5、配套虽要等,但未来仍可期

买房,虽然要看现在,但更要看未来。

作为一个新兴板块,三岸正在如火如荼地建设中,虽然教育、商业、休闲配套尚未落地,但未来建成后可期。

商业方面,重庆银河与龙湖联手,打造龙湖天街,体量约8万-10万㎡,是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。龙湖商业地产位列中国商业地产百强第7位,“天街”项目已成为其“头牌”产业,南宁龙湖天街项目定位在万象城之下,万达广场之上,开业后值得期待。

教育方面,三岸能享受到仙葫较为丰富的教育资源,如三岸小学、林里桥小学、南青小学、蓉茉小学、南湖小学、广西外国语学院附属实验学校(幼、小、初高中)等,新规划的开泰路小学与开泰路中学未来建成当然会加分。

此外,沿江的滨江公园在建,初具雏形。目前,三岸片区商业、教育、休闲配套等多已进入动工阶段,未来落地后区域发展可期。


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