鲁海湘山

关于这个问题，我们首先要分析一下组合贷款和商业贷款的一个优势和劣势

嗯，第一组合贷款，它的优势是为购房人节省买房的利息， 劣势是货款银行制约性大，办理的时间长，费用高！尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但办理的劣势也较为明显，首先，办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人再选择银行利率折扣以及还款方式上存在一定的程度的制约。其次，组合贷款的办理时间较长，再者，组合贷，同时涉及到公积金与商业两种货款，所以需要进行商贷和公积金的两遍程序，而商业货款部分需要抵押登记后，银行见他项权力证才能放款！这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度比较低

最后贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人再叛逆组合贷款时会增加，比如公积金的担保费，公积金的评估费等费用的一个支出

我们在看一下商业贷款

优势是使用较为广泛，办理流程较快

首先从各银行的利率折扣来看，如果购房人资质较好，部分银行能拿到较为可观的利率折扣，这个折扣很重要，率率会随着国家的调整而运动，但折扣是不变的，其次，从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在6到7个工作日，银行即可批贷买卖双方在过户后做完抵押登记，银行见他项权利证后，十个工作日内就可以放款！因此，从批贷和放款的时间上来看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理的流程的速度是所有购房贷款里最快的。

劣势是贷款利息高，买房成本大！

虽然商业贷款的办理速度是最快的，但在贷款的成本上也是最高的尽管央行多次降息后五年以上商业贷款的利率是5.4各家银行还会根据客户资质或者相应的折扣也比公积金贷款3.5的利息高出很多

综合对比来看，组合贷与商业贷款在使用上各有利弊，购房人需要结合自身条件，未来几年的家庭资金情况，以及业主的可接受的周期，来决定使用哪一种款。 希望我的回答能对你有帮助！

胖西瓜

看买房的标的物的产值，小标的贷款用公积金，大标的贷款市场热的时候用纯商贷，市场淡季用组合贷。

下面，二小姐分别来说明一下：

1、按照三四线城市的房价来说，100万房产算是一个普通值。

公积金贷款的话，40万-60万是三线城市的公积金贷款额度空间，所以，首套房的话，利用公积金基本就能实现。

建议使用公积金还有以下4个原因：

• 1）公积金利率低，3.43%，短期内，LPR利率很难达到这个程度。

• 2）公积金贷款，可以抵税。

有部分企业员工，咨询单位的贷款抵税政策的时候，会发现，商贷不能抵税，公积金才能抵税。

• 3）盘活闲置的公积金。
  

有部分重点企事业单位的员工，公积金每月缴纳的很多，比如有的城市有补充公积金，有的教师按照1:3的比例单位进行缴纳。

公积金账户里躺着很多闲置的钱取不出来，所以，买房会是他们提取使用公积金的一个渠道。

这很不公平，但这就是现实。

• 4）政策支持
  

比如京津冀地区，为了吸引人才，北京的公积金可以在天津和河北使用。

所以，很多在北京挣高工资的北京人才，会在天津利用公积金再买一套房子，降为攻击，作为一个孩子教育的后备场所。

2、大标的贷款市场热的时候用纯商贷。

二线城市，一套像样的房子200万，一线城市更是翻了几倍，这个时候，公积金贷款额度低的劣势就显现出来了。

在旺势，开发商话语权重，如果这个时候买房，是没有太多的选择权的，为了拿到合适的利率，还是听从建议，选择纯商贷比较好，因为商贷流程短，审批快，大家都喜欢。

3、大标的贷款市场淡季用组合贷。

比如现在，疫情期间，如果有买房的需求的话，尽可以找开发商或者二手房东谈条件，杀价，要优惠。现在是买方市场，为了达成交易，卖方会尽量配合买方的一切合理要求，包括我想使用公积金和商贷的组合贷，能节省一点利息就节省一点。

总结：

无论使用哪种贷款方式，都是为了买到合适的房子，所以，选择核心城市，重点城市和城市群的房子，以及挑选核心区域，交通便利，医疗资源，教育资源充沛，都是要考虑的因素，地铁＋教育＋户型，3方面兼顾，买房就不会出大问题。

至于贷款，审时度势，根据贷款额度，合理使用就可以了。

二小姐谈理财爱美宅

购买首套房，用组合贷划算还是用商贷划算？这是我们在购房做按揭的时候，常常要面对的选择。

商业贷款的利率比较高，公积金贷款的利率比较低，常常能做出正确的选择。问题是，公积金贷款有最高额度的限制，无法完全用公积金贷款，那就只能选择公积金和商业贷款相结合的方式来贷款，那这种方式，和纯商业贷款相比，这种情况下该怎么来做选择呢？这里谈谈我对这个问题的观点。

先来看看组合贷款和商业贷款的优势和劣势。

❶、商业贷款

这是我们平时最常见的按揭贷款方式，其优点就是在满足银行的贷款条件后，你可以贷房款的7成，最大限度的满足你对购房资金的需求。

缺点就是利率比较高，一般的首套房的利率上浮5%～20%，如果银行给你上浮5%，你的还贷利息就增加的不多，还可以接受；如果银行给你的贷款利率上浮到20%，那你的月供就比较多了，还款利息也会增加。如果你贷款30年，还贷的利息，可能就会有几十万之多。

❷、组合贷款

组合贷款是公积金贷款和商业贷款相结合的一种贷款方式。

优点是公积金部分的贷款利率比较低，目前公积金的贷款利率是3.25%，月供就相应的降低了，减轻了还贷的月供压力。

组合贷款的劣势，由于公积金贷款的特点是要经过公积金中心对购房人的资格审查，并且这种审查的时间不确定，快的一个月内就可以通过审核；慢的可能要半年或者半年以上，这就导致，有些开发商不愿意接受这种组合贷款，那你在选择楼盘的时候，就会受到一些限制。

商业贷款的优势是能够最大限度的满足你购房的贷款需要，劣势是比公积金的利率高，月供就会增加；公积金贷款的优点是利率比较低，月供就相对的少，能节约购房成本，劣势就是贷款资格审核的时间有点长，很多开发商不愿意接受。

可以说，组合贷款和纯商业贷款，各有优势和劣势，那怎么来选择呢？

怎么选择

不管你做纯商业贷款还是组合贷款，你首先要把你的征信、银行流水、工作证明等资料准备好，向银行工作人员或者置业顾问了解商业贷款的利率上浮多少？组合贷款中商业贷款部分的利率上浮多少，有这个基础信息之后，才能更好的做出选择。

我们选择商业贷款或者组合贷款的目的，就是看看哪种贷款方式既能达到目的，又能减少月供，我们就选择那种方式来贷款。在做出选择的时候，可以从两个方面来思考这个问题。

❶、商业贷款金额大于公积金贷款金额

在组合贷款的时候，如果商业贷款金额大于公积金贷款，你可以直接选择纯商业贷款。

正常的纯商业贷款利率会上浮5%，如果用组合贷款，商业贷款部分的利率就可能上浮15%或者更多，这样你商业贷款上浮的利率，就冲抵你公积金的低利率，这样纯商业贷款的月供就和组合贷款的月供相差不多。

再加上公积金贷款的审核时间的不确定，放款的时间比较慢，那组合贷款没有太多的优势，选择纯商业贷款比较合适。

这里举个例子：

每个城市的公积金贷款，都有上限要求。比如在重庆，一个人使用公积金贷款，最多可以贷款40万；如果夫妻都有公积金，最多可以贷款60万。

组合贷款中，商业贷款金额大于公积金贷款金额的情况下，分别来看看两者月供有多少差距。

如果购买一套总价200万的一套住宅，贷款30年，纯商业贷款利率上浮5%，组合贷款中，商业贷款部分利率上浮15%，等额本息还款。

①、用组合贷款按揭

夫妻都有公积金，贷款60万，加上首付款60万共计120万，那你商业贷款这部分要贷款80万。

公积金的贷款月供2611.24元；商业贷款利率上浮15%，商业贷款部分月供是4610.30元，两者相加就是组合贷款的月供，月还款7221.54元。

②、用纯商业贷款按揭

总价200万元，首付3成60万，商业贷款140万，贷款30年利率上浮5%计算，月供7640.05元。

从这个案例的分析来看，组合贷款月供7221.54元，商业贷款的月供是7640.05元，两者相差418.51元。

❷、商业贷款金额少于公积金贷款

如果你的商业贷款少于公积金的贷款金额，那组合贷款的月供比纯商业贷款的月供就少很多了，你支付的利息就相对的少，购房成本就降低了，当然就可以选择组合贷款。

举个例子：

购买总价120万的一套住宅，同样的夫妻双方都有公积金，公积金贷款60万，首付3成36万，共计90万，商业贷款24万，那么

①、用组合贷款按揭

总房款120万，首付36万，公积金贷款60万，月供2611.24元；

商业贷款24万，利率上浮15%，贷款24万的月供是1383.09，组合贷款的月供是3995.10元。

②、用纯商业贷款按揭

总价120万，首付36万，商业贷款84万，利率上浮5%，月供4584.03元。

从上面的分析来看，房款总额一定的情况下，组合贷款的月供是3995.10元；纯商业贷款的月供是4584.03元，两者相差588.93元，这个差距就比较明显了。

商业贷款月供比组合贷款的月供要多，选择组合贷款比较合适。

当然，上面我分析的案例，是一个大概的数据，具体你所在的城市，可能不一样，比如组合贷款商业贷款的利率上浮多少，也有可能不上浮；但是，方法是这样的，你自己可以计算。

如果你不知道怎么计算月供，你可以在手机应用商店下载一个房贷计算器，计算房贷很方便。

从上面的几点分析来看，

在购买首套房，用组合贷划算还是用商贷划算，他们各有优势，具体情况具体分析。

如果商业贷款的金额大于公积金的贷款，那选择纯商业贷款比较合适，两者相差不是很大；

如果商业贷款的金额小于公积金贷款的金额，选择组合贷款比较合适。

在具体的选择方面，要看你的商业贷款和公积金贷款各自是多少，通过计算后，才能更好的判断应该怎么选择。

另外，现在的按揭贷款都是用LPR+基点的计算方式，LPR是变化的，银行给你的基点是不变的，也就是贷款利率上浮是一定的，和我上面计算道理是一样的。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

重庆玖哥

很高兴回答您的问题。

1.商业贷款利息高，买房成本大。组合贷款节省买房利息，但是办理的流程太过复杂。从优惠的角度还是说办理组合贷款比较划算。

2.新楼盘的开发商很少愿意办理组合贷，嫌弃办理流程比较还繁杂，审核流程要走两方审核，速度太慢导致回款周期慢。

3.单独用公积金贷款，必须先去本地公积金中心查询本人能贷款多少，看交款年限决定贷款金额多少，不一定能全额贷款出来，办理的银行必须由公积金贷款中心指定，在选选择上还有一定程度制约，而且用公积金贷款，前期首付比例挺高的，前期首付掏出来压力不是一般的大。当然能付出来，能享受大利率的最大优惠，选择楼盘时一定问清，能否用公积金贷款么？

4.单独使用商业贷款，一定要先去查贷款人本身的征信，最好不要有网贷，信用卡，借呗，花呗，各种贷款，提前半年把所有欠款还完。到时候打完征信去办理贷款，才能顺利办理下来。

最后每一种贷款都有优点也有缺点，选择商业贷款还是组合贷款买房，最好根据自身的收入条件再制定相应策略已减少房贷的首付和利息，才能节省买房的成本。

小高房多多

首先如果有公积金的话，用公积金贷款买房则是不二之选了，公积金有以下优势:一、贷款利率无可比拟住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为6.55%，而住房公积金贷款年利率仅为4.5%，两者相差2.05个百分点。二、贷款成数高，期限长商业贷款最高可以贷到房价的七成，购房人首付压力大。住房公积金贷款最高可贷到房价的80%，而且住房公积金贷款年限长，相应的每月还款金额就会很少。商业贷款的贷款年限最高能贷到25年，大多数二手房最高只能贷到20年;而公积金贷款的年限最高可长达30年，月供压力相对来说就减小了很多。三、住房公积金贷款还款灵活还款灵活主要体现在借款人只需要每月的还款额不低于“最低还款额”就可以随意确定月还款额度。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。银行商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。四、房龄限制少住房公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。而大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短，限制是比较严的。银行商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

兰州装修王华杰

按照不同贷款方式分类，公积金贷款是按不同借款期限来确定你的还贷系数的，十年以内(含十年)为35%，十至二十年(含二十年)为40%，二十年至三十年为45%，假设贷款年限为20年，则还款系数为0.45，即6750元。

商业贷款依据还款能力系数计算美元还款能力，一般是0.5，月工资总额则为15000，月供只能为收入证明一半也就是7500。

除此之外，如果已知需要贷款20年，贷款额度为100万，那么按照公积金贷款每月需要还款5671，按照商用贷款还贷每月需要6544元。

济南房产小生

如果有公积金的话，用公积金贷款买房则是不二之选了，公积金有以下优势:一、贷款利率无可比拟住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为6.55%，而住房公积金贷款年利率仅为4.5%，两者相差2.05个百分点。二、贷款成数高，期限长商业贷款最高可以贷到房价的七成，购房人首付压力大。住房公积金贷款最高可贷到房价的80%，而且住房公积金贷款年限长，相应的每月还款金额就会很少。商业贷款的贷款年限最高能贷到25年，大多数二手房最高只能贷到20年;而公积金贷款的年限最高可长达30年，月供压力相对来说就减小了很多。三、住房公积金贷款还款灵活还款灵活主要体现在借款人只需要每月的还款额不低于“最低还款额”就可以随意确定月还款额度。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。银行商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。四、房龄限制少住房公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。而大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短，限制是比较严的。银行商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

疯了的蒲公英

对于首次购房者来说！肯定会在买房办按揭时候，所选的方式发愁！下来我就解答下大家的疑惑问题！

首先，买房时候是否选择商贷和组合贷，这很大一点取决于售楼部的要求，一般的北方城市售楼部很少有做组合贷的，因为这个手续非常的麻烦！

第二，如果有的售楼部两者都可以使用，我建议使用组合贷，比起纯商贷它的利息肯定最后算下来肯定会少很多！虽然手续审批反锁，但是那剩的都是白花的银子啊！

西安房产LT

公积金组合贷好，商业贷款的话30年，因为合同上会写的很清楚贷款利率随人行基准利率调整而调整。商业贷款利率根据你的实际情况可以给你不同的贷款利率，但公积金是5.7%的利率。相对商贷肯定是低的。所以用公积金组合贷款。还款方式的话根据你个人情况，等额本息还的话压小点，等额本金的话前期压力大，后期还款压力小些。但相对来说等额本息贷款利息比等额本息要高。银行人员肯定跟你说商贷好，因为赚得更多。希望采纳。

东宫豪哥

關鍵字: 划算 首套房 商贷