購房無非兩個目的：一是用於自己居住或者改善生活質量；二是希望房子能夠保值增值，以抗通脹。當然，通過持有空餘的房產收取租金、補充家庭現金流也是一種通行做法。這些年，房價在大部分時間裡都是上漲，下跌的年份極少，對於大多普通家庭來說，購房已不是一件容易之事。
但是，對房價的看法從來都是有分歧。對於當前的房價，有的人說太高了，不可能再漲了，而有的人認為，按照現在的趨勢，房價還得漲。縱觀這麼多年房價上漲歷程，均是在各種質疑聲中“螺旋”前行。當前的問題是，樓市中的住房需求方已經發生了一些變化，如生育意願降低、人口老齡化情況紛至沓來，難道房價還會這樣一直漲下去嗎？專家的話讓購房人清醒。
第一個問題，當前的房價是否合理？
我們知道，國內樓市一直是市場與行政管控相結合，在短時間內，房價受到樓市調控影響，但從長期看，左右房價方向的兩個主要因素則是“住房供需”和“貨幣政策”。房子的本質屬性是居住，即使擁有多套房的投資者最終也會把多餘的房產轉賣給剛需購房人群。所以，人口多少決定了住房需求數量。
按照目前公認的達到初級發達國家城市化水平為70%（美國已超80%），為什麼要看這個指標呢？因為在達到這個指標數據之前，都屬於快速化階段，而到70%以後，城市化率會顯著減緩，所以，真正影響房價的是城市化70%之前的階段。截止到2018年末，我國戶籍城市化率為43.37%，常住人口城市化率為59.58%，兩者數據背離是因為我們特殊的戶籍制度作用結果。鑑於一些常住人口事實上已經在城裡購房，如果把這個數據按7折、並以城市住房作為城市化率算，那麼實際城市化率應為43%+11.2%=54.2%，也就是說，要達到70%城市化率還有15.8%，按照現在年均城市化率1%算，考慮增速有所放緩，初步估計實現70%城市化率還需要15-18年時間，這是未來住房需求端。
與之對應的，住房供應方面。最近5年，我們住房年竣工量差不多在10億平方米左右，新增住房量為1000萬套左右。按照近5年年均1500-1700萬人城市化人口來算，住房供應量基本能夠滿足需求。但這些年，剛需進城的同時，城市居民改善群體也比較活躍，這就造成住房供應與需求存在背離，也是這些年房價上漲的本質因素。
還有一個貨幣因素。1989年時，全國貨幣供應量M2是1.2萬億，到2018年末時，達到創紀錄的182萬億，淨增長151倍。假如30年前，一件商品正好5分錢，一套房子總價正好2萬元，那麼，現在這件商品變為5元錢，房子總價變為200萬。你會發現，這不過是商品價格同比例放大而已，這正是貨幣與房價關係的奧秘所在。
第二個問題，將來房價還會繼續上漲嗎？
相信不少人（或購房者）都有這樣一個疑問：任何商品都不可能只漲不跌，房子也不可能例外。那麼，房子到底什麼時候才會下跌呢？從這些年房價運行軌跡來看，“有漲有跌，漲多跌少，呈螺旋式上漲”。通過上面分析，可以肯定的說，未來房價肯定還會漲，也還會跌，但總的方向還是會向上，只有當達到初級發達國家（城市化率70%）才會顯著放緩，加之貨幣超發速度明顯放緩，房價才會處於一個反覆狀態，但也不意味著跌，只是房價漲得太慢，實際上就屬於虧損罷了。美國今天的城市化率即使超過80%，房價該漲時還是在漲。
第三個問題，2025年時，現在市價150萬的房產能值多少現金？
從上面的分析得知，未來房價繼續上漲是大概率，雖然期間會因為國內外因素、調控政策影響，使房價在短期內波動幅度變小，但這都不改長期趨勢。下面我們以2025年為一個時間節點，現在市值150萬的房產能值多少現金？專家分析讓我堅定選擇。主要3個方面：
1.整體房價漲幅。我們以2008-2018數據為參考，國內新建商品房均價年均漲幅為8.5%，期間房價快速增長的兩個關鍵支撐因素：一是城市化率年均超過1%，貨幣供應M2處於兩位數增長。但在未來幾年，到2025年，這兩個因素都會不同程度下降，年均城市化率應該在9.5%左右，而貨幣供應差不多降至7-7.5%區間，據此，我們預計房價年均增幅將降至7%左右。結果預測就出來了，到2025年，全國所有住房平均增長幅度差不多在45-50%之間。
2.房價漲幅因城而異。這輪長達3年的房價上漲，一些三、四線城市漲價幅度並不比一、二線城市低，原因就在於有“樓市戰略去庫存”支撐，
貨幣化安置政策更是直接推升房價快速上漲，這屬於短期政策因素，所以，不作為我們長期樓市趨勢判斷。按照前面邏輯分析，貨幣因素只是一方面，而另一個人口因素也不能忽視。可以肯定的是，未來人口淨流入城市，特別是小學生人口快速增長的城市，其房價增幅會顯著高於人口增量趨緩或者不增長城市，到2025年，再次翻番也是很有可能。反之，那些人口淨流出城市，房價處於多年滯漲也是有可能的，即使漲一些，也不能做到資產保值。3.房產稅會影響房價上漲嗎？到2025年，我們不可迴避的需要面對房產稅這一新生事物，如果不出意外的話，2025年即使達不到全面開徵房產稅條件，但在部分城市試點推廣倒是有一定可能。在此，我們需要有兩個認識，一是房產稅本身不是為降房價而設計，它只是作為一種后土地財政時期的稅源補充，需要考慮市場的承受度；二是房產稅徵收必須以房子為基礎，否則如果大家都把多餘的房子拋了，稅源基礎也會大幅縮小！所以，從這兩方面以及國際經驗看，房產稅還是會保障房地產健康平穩發展，不會影響房價長期走勢。
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