近來，有越來越多的朋友都問房地產是不是越來越不景氣了？2020年是房企的還款大年，開發商會不會以價換量，導致房價大跌？
答案是：不會。首先房價降不降並不是由開發商決定，而是根據市場和政策波動的；其次還要搞清楚房地產的因果邏輯，才會明白房價的走向。今天小編就從房地產發展的始末和泰安市本地的市場現狀兩個方面給大家剖析一下今年整個市場的走勢。
有人喜歡用供需矛盾來解釋樓市上漲的原因，其實是有些片面的。這兩年房價從一線到十八線，齊刷刷的漲了一個遍，是因為需求量突然變大了嗎？顯然不是，否則，15年左右，全國房價均處於窪地的時候為什麼沒人買呢？還有人喜歡用貨幣超發來解釋樓市的崛起，其實也是片面的。2015年實體經濟依舊跟沒大放水之前一樣死氣沉沉，居民的收入也在下降，消費能力明顯不足，3年前樓市的供需並沒有發生大的轉變，全國還是鬼城遍地，除了京城裡的一些開發商將學區房炒上天火了一把之外，其餘都如溫水中的青蛙，大家恨不得七十二變變出花來來搞營銷搞促銷，但均沒能濺起什麼水花。
忽然有一天，房地產市場平地炸起驚雷，一夜之間，樓市成為了可望不可及的產物，房子變得緊俏了，連偏遠地區的房子都被消化掉了。這怎麼解釋呢？歸根到底還是由政策引導的。政策決定房價，是20%的首付以及85折的房貸利率引起的，是政府給房地產鬆綁後緊接著加槓桿引起的。縱觀我們經濟發展突飛猛進的15年，房地產對經濟的貢獻最大，甚至說中流砥柱作用也毫不為過，但世間萬物都有兩面性，有利必有弊。房地產行業必須跟其他產業協同發展，如果僅一家獨大的話，對社會財富的吸附效應肯定會對經濟造成不可磨滅的傷害。如今庫存去的差不多了，但實際上房子的實際需求與供應並沒有發生實質的轉變。CPI也並沒有出現大的通貨膨脹，居民的收入水平也未見明顯提高，房地產這個氣球卻被吹大。因為居民將手中所有的財富全部投向了房地產六個錢包也在所不惜，他們已經透支了未來十幾年的財富。
這是外部市場，咱們在落地到泰安市房地產市場來說：
首先，泰安市可以將首付做到20%，在疫情期間，更有不少樓盤打出了10%的首付甚至“0”首付的情況，從根本上打消了由首付帶來的購房問題。只要有穩定的工作，剩下的就只是每個月的還款問題了。
其次，整個市場的建安成本越來越高。2019年泰安市房地產的建安成本已經到了2100-2400元/㎡，土地成本已經已經不低於3000元/㎡，在加上後續的各種費用及稅費，成本已經到了接近7000元。降價空間已經少的可憐。
再次，泰安市區基準地價又進行了調整。讓原本打算土地價格能降低的購房者直接被潑了一盆冷水，土地價格標準又有了小幅度的提升。一級住宅的基本價格上升至5700元/㎡，二級住宅的基本價格上升至4500元/㎡。一位專業人士說評論稱：“如果今年賣地的價格低於去年，這對房地產行業的影響會很大，因此政府不可能降地價的。”這無疑給降價關上了最後一扇大門。
綜合來說，未來2-5年的時間內，房價都不會大跌，但是也不會大漲，接下來就是檢驗調控水平的時候了。如果接著加大供應，打破平衡，房價必跌無疑，如果控制房地產業的開發，等居民收入提高逐步消化目前的虛高價格，房價基本會保持平穩運行。今後幾年，高位接手的投資客會比較困難，在限售政策的影響下，因為房子的持有成本會逐步侵蝕掉既的利益。走到現在，局面從簡單變得複雜了。單就國內市場而言，房地產市場是有泡沫存在的，但是這個泡沫不能戳破，也無法戳破，甚至還需要更多的社會資本去把他填滿。但是由於我國特殊的國情，還是有方法支撐這個泡沫不破的。但是今後幾年要是再暴漲，也沒有購買力的基礎去支持了。
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