quwulc

几年前，棚改联手去库存一同造就了一个房价快速上涨的“奇迹”。短短一年之内，几乎所有城市的房价都有了明显的涨幅。而后，一些楼市起步较晚的城市也是借着棚改去库存的货币化安置政策获得了房地产发展的成功，也为自身的发展奠定了坚实的土地收入基础。

2020年以后，全国的棚改热潮就要褪去了，等到棚改热潮退去之后的楼市还有什么活力吗？尤其是三四线城市在棚改之后还有什么楼市的发展吗？同时三四线城市的房屋空置率一直很高，房价还能涨吗？

确实，棚改热潮退去之后的楼市一定会遇到发展的瓶颈，尤其是在货币化安置削弱之后，市场上的购房者数量就已经有所削减。摆在三四线城市面前的就是未来楼市的科持续发展问题。这个问题看上去并不好解决。

不过，三四线城市的楼市利空不会马上到来。当前的城市发展还是遵循着基本的规则，那就是要经历其他城市同样的发展模式。这个模式就是一线城市发展至今和二线城市正在走的模式。三线城市相比这些城市发展现状并不容乐观，也没有达到城镇化的预期。因此，后续的楼市发展还将持续下去。

三四线城市的房屋空置率偏高也是因为现在的三四线城市外出务工的人口较多。相比其他时候，这次疫情期间我们应该可以看得比较清楚，三四线城市的居民家中亮灯的比例可以说是大大增加。所谓的高空置率也有所缓解。

未来三四线城市的房价一定还会继续上涨，全国的房价上涨趋势也是如此，只不过就是上涨幅度相对放缓了而已。

房产老J

三四线房价大涨？没啥希望，不用想了。

东西涨价，一个是便宜，成本之上没有利润，甚至低于成本。另一个是供求关系，供不应求。

现在，房子的造价可能在3000元/m2，各地还有些波动，但一般到不了5000元/m2以上。某些地方甚至不到3000元/m2.

而供求关系呢？个体房子可能有优势，比如好学校，或者临近商业中心、旅游景点等等，但整体上已经是供过于求。主要是年轻人都往一线城市跑，没有客户啊。

我们将来，可能有点日本化，就是人口集中在东京、大阪几座大城市，其他小城市一共也没有20%、30%。中国可能没有那么极端，但趋势已经显现。

海螺008

大家如果想看看棚改区以后，三四线小城市的入住率高不高，那么你就晚上的时候来到这个小城里，随便这么一走，这么一看，如果灯火辉煌，就证明这个楼区的改造入住率很高，如果是漆黑一片，那就说明这种棚改区的楼房入住率使用率是不高的。

我们伊春市这个林业城市，由于停伐以后林业工人们只是春秋两季，有一些工作可忙，平时的时候这些工人就外出去打工了。所以说每到夜深人静的时候，林区的楼房入住率就很少，星星点点的灯光也只不过是留在家里的老人们在使用这些房子。其余的房子都是人们外出去打工或者是做生意很长时间都不住了，所以说棚改的热潮确实是已经退了三四线的房子，应用率也是真的不高了，价格也不高，你看鹤岗的房价不也是三四万元，就可以买一套的便宜房吗？

伊春美食美客

根据国家的规划，截止到2020年棚改拆迁计划将基本完成！

而棚改拆迁一直以来都是推动三四线城市房价上涨的最大动力，一旦棚改拆迁结束，在目前三四线城市住房空置率居高不下的背景下，未来房价走势会如何呢？

需要肯定的是为了三四线城市的房价肯定会慢慢下降到合理水平。

原因有以下几点：

第一，三四线楼市供应严重过剩。为什么三四线城市会进行大规模的棚改拆迁？其实就是因为三四线城市供应超过需求太多，楼市库存严重，所以才需要通过拆迁这种方式来人为的制造需求刺激楼市。所以一旦停止了棚改拆迁，在这两年有大量开发商进驻三四线城市的背景下，楼市供应比起以前更多了，这样一来房价自然会出现下跌。

第二，三四线城市房价过高。在经过这一轮是楼市上涨之后，目前三四线城市的房价已经涨到了一个相当高的地步了，随随便便一个三四线城市的房价都达到了七八千元一平米。而三四线城市的居民收入却很低，根本承受不了这样的高房价，所以最后的结果就是房价会出现下跌。

第三，人口不断外流。房子是用来住的不是用来炒的，随着房价逐渐回归到由市场影响的背景下，人口才是能影响房价走势的最大因素。而从这一点来看，三四线城市的人口一直都处于不断外流的状态，就根本就不可能存在上涨的基础，在这样的情况下市场上的房价当然会出现下跌。

所以按照以上的种种情况来看，在棚改拆迁结束之后，三四线城市的房价很有可能会出现下跌。这也是为什么最近一段时间笔者并不建议大家去三四线城市买房的原因，就是因为买房后很有可能会亏本。

楼盘网

三四线城市控制率的问题现在确实很严重，南方还好点，北方城市更严重。我操作过的一个北方三线城市项目，看了官方统计数据18年的竣工量可以达到17年的10倍，19年是18年的1.5倍。但18市场还算稳定，到了19年棚改基本结束，老百姓普遍手里有2.3套房子，这是新的拆迁户没了，老的手里钱用完了，所以产生了大量的空置房。

但看是涨还是跌，每个城市都不一样，我们还是要看以下情况：

一、有没有国家级或省级重大利好规划；

二、开发量与人口比；

三、支柱产业是新兴产业还是老工业；

四、是不是区域交通枢纽或某类产业区域集散地；

五、周边100公里内，有没有区域中心城市，可以做他的后花园；

六、人口是导入还是导出；

通过上述情况分析，我们就可以得出是涨还是跌了。

江海探房

您好，很高兴回答这个问题。

未来三四线城市大的趋势是会跌！个别有人口流入、有产业的三四线城市保持稳定！

棚改热潮已退，说明资金没有流入了，市场上任何资产的增值离不开资金的推动，没有投入那里来的增值；目前我国大力发展城市群及城市经济圈，说白了，一句话资源和资金都会向这两个方向集中，你看看一线城市及准一线城市的房价，现在的降幅叫回踩，从绝对值上来看，你拉拉十年或者二十年的房价均线，那叫一个陡峭！

一线城市及准一线城市会吸引大量的人口流入，三四线城市目前绝大多数处于人口净流出的状态，你想啊，人都走了谁来买房啊？每人买房，是不是房产的流动性很差，即便是价格不跌，也没有成交啊，边际价格就不会出现。

成都房产干条条

虽然房屋空置率高，但近几年房价不会大跌，小幅的波动还是有的。为什么不会跌呢？假如一套房子成本在五十万，售价一百万，其利润是五十万，如果跌至七十万其利润是二十万。也就是说，二套房的利润没有跌之前一套高。地产商还有一个资金链问题，其实这不必担忧，地产商的背后是银行，他们是用房产做抵押贷的款，如果还不上贷款银行会收他们的房产（类似于老百姓的房贷）。但银行收了大批的房子在手，就是一个大的烫手山芋，卖房他们不专业，还不如放在地产商的手里，只要催贷紧一点就行，也就是说银行并不希望收房，除非万不得已。再就是消费者，如果房价大跌，己买房的业主肯定会闹事！刚需不论房价涨或是跌都一定要买房。现阶段，投资炒房不会大口吃进房产，以防套牢，即然潜在客户只有刚需族，房子降价也挽回不了局面，综上所述，近几年房产不会大跌。

松叶寒

针对棚改热潮己退，三四线城市房屋空置率达到百分之四十，未来房价是涨？还是跌？这个问题我的观点如下：

第一，题主出得这个题带有一定的自相矛盾性，前面那句题主说，“棚改热潮已退”，是基于其看到所在城市棚改现状，并不代表其他省市的棚改热潮已退。而题主说，其中间那一句“三四线城市的房屋空置率达40%”除了题主指其所在城市，还包括其他省市三四线城市。其中最后一句问“未来房价是涨还是跌”，其所问的问题，在自己的城市及其他城市之间相互切换，这个题出的，客观的讲，有点笼统。所以回答的时候我只能相对而言。

第二，从房地产行业及楼市行情这个角度来讲，城市的房屋的空置率，跟房价涨和跌没有根本性的关系。不是说城市房屋的空置率高了，房价就会跌了。他们之间既不成正比，又不成反比。说的更直白一点，它们俩就根本不着边。

第三，从全国的角度来说，棚改热潮是此起彼伏。有可能这个城市棚改热潮己退，但另外一个城市棚改热潮欣欣向荣。

第四，造成三四线城市房屋过高空置率的根本原因在于：

A，有的购房者是当地城市人，但是他到别的城市去经商或者工作，赚到钱了，就回头在自己的城市购房，但平时住还是在自己工作和创业的其他城市，这就造成房屋的空置。

B，有的房屋是棚改户一家分好几套房，造成空置。

C，有的购房者是异地的投资者，他她看到你所在这个城市楼市房价还处在价值的洼地，他她就来你城市买房投资，这种投资买房，他她肯定是不会住的，所以说也就造成了房屋的空置率。

第五，房价的涨跌，跟空置率无关，主要跟以下几个因素有关。

A，房地产市场的供需关系。

B，当地房地产宏观调控政策，比如说限购。

C，银行按揭贷款利率

D，外来流动人口（务工或创业）多少

但愿我的回答能够给您及广大网友提供参考价值。

房地产小百科

这一轮去库存，各大大小小城市的房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎翻了一倍。

我们也非常清楚，三四线城市房价在本轮能够快速的上涨，其实很大的一个背后推手就是棚改。

然而，目前棚改热潮已退，三四线城市的房屋空置率达到了40%，未来会涨还是跌呢？

今天我们就一起来聊一聊，三四线城市房屋空置率达到40%，到底是什么原因造成的？棚改热潮已退，未来三四线城市的房价到底是涨还是跌？

一，究竟是什么原因，造成了三四线城市房屋空置率高达到40%？

一个城市的房屋空置率，其实也是影响未来房价涨跌的一个关键性指标。而这一轮去库存之后，三四线城市房屋的空置率，大幅的上升，目前已经高达40%。

想要知道未来三四线城市的房价是涨是跌，就一定要先了解，到底是什么原因，造成了三四线城市房屋空置率这么高。

其实，原因也非常的明确，我们归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，新增房屋加大。

这一轮去库存效果特别的明显，三四线城市的新楼盘特别的畅销。

很多开发商也因此拿了不少的地，不断的修建新楼盘，想要快速的卖出，获得这一轮上涨的高额收益。

面对处于快速上涨房地产市场，大部分朋友买房，都是追着这一轮房价上涨的利益去的。很多朋友在这个时候，也买了不止一套房。

换句话说，在这一轮去库存当中，三四线城市增加了很多的新修建楼盘。

当然，这些楼盘大部分都被老百姓买了，新增量那么大，空置率自然也就提高了。

第2个原因，存量空置本来就高。

其实，大部分三四线城市的朋友都不缺房，他们买房的目的只有一个，想要获得增值收益。

而我们也知道人往高处走，水往低处流，三四线城市在这些年处于人口净流出的状态。

这些流出的人，每年都会去到大城市寻求更好的个人发展空间，寻求更好的工作岗位和创业环境。

说到底，三四线城市的房屋空置率，本来就要比一二线城市优质城市要高很多。

第3个原因，租金收益较低，房价仍然有上涨空间。

从1998年成立商品房以来，我国的房价到目前为止，已经平均上涨20倍有余。

对绝大部分购房人群来说，他们也非常的相信，未来的房价会越来越贵，仍然有上涨空间，仍然有增值潜力。

而且从过去10年房地产的涨幅周期来看，每一轮的涨幅都特别的大，能够获得的增值空间也特别的大。

而相反，我国各个城市的房屋租金收益率特别的低，甚至不足2%。

那么，就导致了很多朋友更倾向于空置房屋，等待下一轮上涨获得增值收益。

而不是将自己的清水房进行装修，投入一定的成本，去换取短期的低租金收益。

这样也就造成了，三四线城市的空置率是越来越高，逐年攀升。

……

是的，造成三四线城市房屋空置率高达40%的原因，非常的明确，大家可以参考一下。

当然，也有其他的方方面面原因，比如房屋的短期交易成本偏高，没满两年有增值税，也让很多的朋友愿意空置房屋。

又或者一些朋友买了房就到大城市去工作，去创业赚钱。没有精力，也没有时间回到三四线城市去处理房子出租的问题，毕竟成本太高不划算。

二，棚改热潮已退，三四线城市的房价，未来是涨还是跌？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，三四线城市房屋空置率高达40%的主要原因。

面对高比例的空置率，作为买房人都非常的惊慌，害怕自己的房屋在未来不容易出手，流动性会很慢。

更何况，棚改热潮已退，很多朋友非常担心，未来三四线城市的房价命运。

实际上，即便是未来三四线城市的房价，没有太大的上涨空间。但是它仍然可以处于一个比较平稳的状态，没有暴跌的风险，同时也具备保值的能力。

原因非常的简单，归纳一下，我们一起来看一看。

第1个原因，棚改政策发生改变。

这一轮三四线城市房价背后的最大推手，其实就是棚改政策，在这期间棚改政策拆迁发钱。

把你的房子拆了，按照城市的赔偿标准发钱到老百姓手里面。看着房价再涨，大家当然更愿意用钱去买房子，获得增值收益。

而2019年开始，棚改政策的热潮退得非常快，不仅拆迁的体量变小了，而且棚改政策也发生了实质性改变。

棚改政策改为实物分房，不再是拆迁发钱，拆了你的房子，现在就送你一套房子。

老百姓手里的购买力减弱了，三四线城市的房价，自然也就会逐渐退热。

没有了强大购买力的支撑，它的房价上涨的幅度就会非常的平稳，不会再像去库存那样大幅度的上涨。

第2个原因，成本在增加。

很多朋友以为棚改热潮退去，三四线城市的人口又在向外流出，会导致三四线城市的房价会迎来下跌。

其实，并不会有这样的高风险，三四线城市的房子它的成本始终是在增加的，尤其是它的楼面价也是翻倍的。

这一轮去库存过后，三四线城市的楼面价也已经翻倍了，比之前的房价还要贵。

更何况开发商的融资成本，材料成本，人工成本，以及其他方方面面的成本都在逐年的递增。

这些成本的增加，也从某种程度上支撑着三四线城市的房价，最起码不会让它下跌。

第3个原因，三稳政策。

楼市的“三稳”政策已经非常的明确，稳定价，稳房价稳预期。

主要目的就是让我国的房地产市场回归健康平稳的发展，既不能让它过快的上涨，也不能让它暴跌。

而短期来看，就是抑制那些一线城市，优质城市，人口净流入的城市房价快速上涨。防止在这一轮去库存过后，房价翻倍的三四线城市房价下跌。

第4个原因，控风险的原因。

还是那句话，房地产对我国的经济，对每个人，每个家庭都非常的重要。

房地产并不是单独存在的，它影响着太多的从业人员，影响着太多息息相关的行业。

而大部分的人群买房都是通过首付+房贷。大部分的城市购房政策又特别的宽松，首付三成，贷款7成就可以提出买房。甚至有的城市首付两成，贷款8成就可以轻松买房。

但是面对人口净流出的三四线城市，它的房价没有太多上涨的动力，只能维持长期平稳状态或者小幅度的上涨。

……

是的，即便是棚改热潮退去，三四线城市的房屋空置率高达40%，未来的房价也不会大幅度下跌，会维持一个平稳的状态。

但是，对于投资买房者来说，接下来应该远离三四线城市，尤其是那些人口流出较大的三四线城市。

应该去到一些人口流入较大，产业结构优质，经济增长规模较大，经济增长速度较快的城市买房。

三，小结

总的来说，棚改热潮已退，三四线城市的房屋空置率越来越高，但是未来的房价仍然会处于平稳的状态。

看到我国的房地产市场，一定要从多维度的去理解它，才更容易搞懂它，认识它。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，房子对我们每个人，每个家庭仍然非常的重要。

它仍然绑定着我们的户口，婚姻，子女，教育，甚至是我们在城市的发展空间。

它也仍然是我们普通老百姓抵御通货膨胀的最有利武器，也是我们绝大部分家庭，最稳健最安全的重要资产。

只不过，想要通过买房获得增值收益，就尽量去选择优质的城市，买回避那些人口净流出的三四线城市而已。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

三四线城市房屋空置率真实数据是多少不得而知也无法得知，毕竟区域不同空置情况也各异，但空置率高、高于一二线城市是不争事实，并且随着大中城市人口落户条件放宽（特别是对青壮年劳动力的放宽），这一趋势还会继续扩大。

人口决定房住需求量和房价涨跌。

有人认为，一二线城市虹吸三四线城市人口的同时，三四线城市也在虹吸五六线城市的人口，五六线城市再去虹吸农村的人口，那么人口流动整体是一个平衡状态，就不会导致三四线以下城市房价下降，个人认为这个观点值得商榷。

表面上看，类似于平流河道的水流状态的确是这个样子，殊不知想要保持这种流态，河道的源头就必须平衡供水，但是作为人口源头（供应端）的农村与城市的经济差距已经被越拉越大。过去是大城市房价收入比失衡，2016年之后县城的房价收入比也失衡，并且非常严重。如今在县城买房不吃不喝也要一二十年，仅靠农民的田间收入，这辈子都买不起城里的商品房，因此农民想要买房，就必须外出务工赚钱。

城市越大经济越发达，优质资源越集中，社会就业机会越多，对于人口的吸引力越大。大城市的优势条件决定了人口流动不会是循序式流动而是跨越式流动，比如农民会直接跳过三四五六线城市直接去赚钱多、赚钱快的一二线城市务工。也就是说，一二线城市不仅虹吸掉三四线城市人口，也将处于供应端的农村人口直接虹吸掉，导致三四线以下城市人口整体性流失。而务工人员在大城市无论是租房还是就地买房，都会带动大城市房住需求量增加，三四线小城市房住需求却在逐渐萎缩。

由此可见，随着带动三四线城市房价快速上涨的棚改项目退潮，三四线城市的房价再想上涨已经失去动力；而城市间资源分布不均衡，注定三四线城市经济无法实现跨越式赶超；三四线城市人口吸引力处于劣势地位，这种状态无法改变也不可能被改变；没有经济和人口支撑的三四线以下城市，房价未来是个下降趋势板上钉钉。

關鍵字: 棚改 城市 房产