熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百一十二期（NO.112）
专栏内容：话题讨论-疫情后房价的走势如何？
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
导读：
（本文约3700字左右，阅读时间需要约6分钟。）
始发于2020年春节期间的2019新型冠状病毒（2019-nCoV），在3月中旬终于得到了有效的控制。
截止2020年3月16日，新增病历已经降至两位数，除湖北外的各个城市和地区的社会生产生活和经济运转，已经逐步开始恢复正常。
这是天大的好消息。
超级“黑天鹅”新冠疫情给2020的中国经济增加了很多不确定性。唯一有参考意义的是2003年的“非典”，但是不管从社会经济阶段还是发展背景，再见已不是从前。
疫情期，生命安全是第一需求，疫情后，恢复生产和对衣食住行的需求，又重新回到大众的关注视野之中。
疫情后时代，房价将发生怎样的变化，是当下人们尤为关注的问题。
炒房的希望涨，买房的希望跌，人之常情，房价在中国永远是一个多方矛盾夹缝中的争议话题。
跟风喧哗者众，大胆猜测者众，而我只想理性客观来说一说自己的理解。
本文结合了3月10日在头条的投票活动，统计局3月15日发布的《2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，还有近期相关的政策和趋势。
和各位朋友理性讨论一下：疫情后的房价，我们应该如何判断？
希望本文能给所有关注“房价”的朋友，一些启发和思考。
不管你是持有房产，还是准备置入房产，在中国，买房置业，永远是一个人，一个家庭，成家立业绕不开的话题。
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一、大众的理想：关于房价的投票情况
这是本人3月10日发起的投票活动
统计信息：本次投票共计参与人数231人。本次活动投票全程匿名。
超过50%的投票人，一致希望房价会产生超过30%的跌幅。
这是比较真实和符合大众对房价的期望的一次投票，本次疫情对社会经济的短期损失和打击，更加把房价高的矛盾进一步激化，希望房价下跌，已经成为了很大一部分有置业需求群体的真实心声。
二、现实的情况：《2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》
统计数据：
初步测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。
其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动(环比指数为100，下同)。
二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。
二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。
一句话结论：一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅稳中趋落。
受疫情影响，成交量出现阶段性断崖式下滑。
春节期间，88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市直接零成交。
疫情影响成交。
讨论：关于房价疫情后时代的一些个人理性预判：
（以下为本人独家观点，以期抛砖引玉，谢绝任何形式的转载抄袭搬运）
1、“房住不炒”大基调，不会因为疫情发生而改变：
疫情期间各地为了维护经济增长，纷纷出台了一系列的政策扶持房地产行业，甚至有一些城市公然试探政策边界。（以河南驻马店，广州为例）
虽然疫情当头，但是从政策的主要方向上和管控效率上，不得不说高层对于房产经济的严格管控力度，是有决心的，这个谁都没有办法否认。
所以“稳”，是当前的主基调。
从《2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》也可以真实体会到：不超过0.05%的涨幅波动。
也就是说，10000元的房价，上下浮动不超过50元，100万的总价，也就5000的差距。
这个稳，可能很多人没有真切的认知，我们可以回顾2016年2月的同样数据：
同样是北京的涨幅，2016年是10.8%！
而2020年呢？是4.1%！
2016年数据
2016年数据
再结合城市采样，2016年涨多跌少，最高涨幅57.8%！
2020年呢？最高涨幅城市不超过6%！
一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点；
二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅与上月相同。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.2%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点，均连续10个月回落。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.9%和3.3%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点，均连续11个月相同或回落。
不管市面如何喧哗，数字是不会骗人的。
稳字当头，大势所趋！
2、短期看“稳中小涨”，长期看“稳中见跌”：
通过本次疫情对房地产行业的博弈，短期内出现大涨大跌的可能性是不存在的，个人理由如下：
-政策已经限制了人为操纵的大涨，但是从经济提振的角度来看，短期小幅的涨价有利于地产行业及其关联行业的快速恢复，但仅限于新建项目。
-暴跌的情况不可能出现，如果出现暴跌，就是系统性经济崩溃，对于已经受到疫情冲击影响的经济局面来说，是不可承受的风险，所以个别案例不能代表整体需求。
-最后是长期的房价，肯定随着经济的全面恢复，会有一个稳定的增长，但是从资产角度来说，是跌价的：如果房价的增长低于经济增速（GDP增速），就意味着房产作为投资品的属性被取消，回归到消费品的本质。
简单来说，当买房的资产增速低于银行贷款利率，房产就不是“最优投资品”了。
这或许是对于房产价值未来走势的最理性研判。
各位看官请细品。
3、城市不同，涨跌有理：
抛开城市背景和城市属性，单一说涨跌，完全没有意义。
而大部分人，受限于自身的城市和行情，很容易产生带有局限性的“窥镜认知”。
我们分开来看，个人认知如下：
-一线城市，新一线城市，具备中心城市价值的地区，未来房价“稳中见涨”。
-二三线城市，根据自身经济发展和产业特征不同，有升有降。（强二线涨，弱二线跌，人口流入涨，人口输出跌）
-四线城市，可能最先回归住宅消费品品质，新房有价无市，二手房降价也没有市场。
-十八线小城市，镇乡一级的城市，还是别聊房价这个话题了。
这个因地制宜，但是理性客观。
但是从投资角度来看，大多数都看跌的产品，一定是争议风险产品。
你在哪里买房子，你的房子在哪个城市，很重要。
4、疫情启示：把置业角度和投资角度真正的区分开了
虽然疫情对经济有影响，人们买房需求会延迟，但在稳房价的大趋势下，房价大幅度下行的空间有限。
预计随着疫情逐步得到控制，前期积压的购房需求有望集中释放，届时成交也将企稳回升。
行业成交量大概率将呈现“先抑后扬”之势。
第一次，有需求买房的人，真正剥离了“房价”因素，来考虑房子对家庭和生活的意义，不得不说是疫情带来的深远影响。
如果只盯着房价，那涨跌的不可预计和患得患失的心理，会让原本面对大宗置业投资的普通老百姓陷入“选择困难”，但是疫情后的置业需求，可能更为真实：到底为什么要买房子？
毕竟要结婚的，丈母娘等不了多久，有孩子的，上学也等不了多久。
以前买房，看的是价格，想的是增值，图的是赚钱。一切向钱看。
而现在的情况下，考虑房子，是自己的担负能力和家庭的需求。
或许，关注房价的核心转移以后，买房人更多应该考虑的是房产产品的质量和房产与自身家庭的契合需求。也就是原本想着“值钱赚钱”，现在想着“合不合适”。
这是一个很关键的思维转变，或许将成为未来决定房产价值的趋势。
而这些需求，在原本一切向钱看的氛围下，都是被忽略的因素。
当然，还有一个不得不忽视的问题：疫情对个体收入的影响和造成的经济损失，不可忽视。
当下，可能是我们大部分人这一生中，第一次面临这样错综复杂的环境。
过往的经验，肯定是靠不住了。
与其考虑房子，或者抄底楼市，更应该关心的是，自己和自己的家庭怎么安然度过最近一两年或者三五年。
关于房价的话题，最后一句，也是建议：量力而行，量体裁衣，适合最好。
还想着炒房投资牟利的人，可以洗洗睡了。
关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
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