目前的房地產市場對於房地產開發商來說，真的沒什麼好事。
首先，“房地產禁止投機”的調控依然從緊，特別是房地產業的金融緊縮政策不松，房地產企業融資難、融資貴的現象依然普遍；其次，在黑天鵝的衝擊下，房地產市場徹底“停擺”，開發商遭遇前所未有的“災難”——連續近三個月的住房“滯銷”，難以收回，鉅額到期債務待償還，開發商資金週轉問題突出。尤其是大量的中小房地產企業更具殺傷力，隨時都有破產、破產的風險；此外，還有很多開發商期待的“救市”政策被收回，調控不松不嚴，開發商更是“堵”得水洩不通。
如果你認為這是最壞的情況，那是個大錯誤。在過去的幾天裡，房地產市場面臨兩大變化，開發商真正的“艱難日子”即將到來。據專家介紹，這兩大變化比房價下跌更令人尷尬。多數開發商擔心，這次“翻身”鹹魚將非常困難。多家專家和機構更斷言，半個月後，房地產企業的“打折銷售”行為將密集上演，這比預期的全款提前了半個月。
第一大變化：打破房地產依賴的海南，是中國第一個實現“房地產銷售”的海南。雖然這一政策目前還不是全國性的，但對於30年沒有變化的房地產來說，可以說是一個巨大的變化，釋放出的信號更大。
以前的“預售”模式不需要科普。我們都知道這個模型對開發人員非常有益。甚至可以讓一些房地產企業“空手白狼”——他們可以利用銀行貸款和購房者的首付，完成從拿地到建房再到銷售的“收穫”全鏈條。不過，這款車型顯然對買家並不友好。買房前可能需要三年的時間才能付清房款，買房人必須接受。更不公平的是，購房者交房後，房屋質量問題的維權難度加大。
出售現有房屋不是什麼新鮮事。國內其他一些城市也曾嘗試過，但很少有城市實施過。根本“賣現房”對開發商不利。對於開發商來說，這是資金成本的全面提高。這種模式在全國推廣，90%以上的中小房地產企業被淘汰，這對整個房地產來說是難以承受的。因此，它的實施和推廣必然是溫水蛙式的，要慢慢來。
現在海南在全省率先實施“現房銷售”模式，釋放出三個積極信號：1、 在黑天鵝衝擊的關鍵時期，海南仍在“逆風”收緊調控，這說明房地產改革迫在眉睫。同時也表明，那些嚴重依賴房地產的城市，未來可能會走“現房銷售”的道路，減少房地產；
2、 從“預售期房”到“出售現房”的房地產核心制度改革，是國家保護和關注剛性需求利益的最好體現。因為在“現房銷售”制度下，我們常見的房屋質量問題和購買未竣工房屋的問題可以得到有效解決；
3、 這對中小房地產企業來說是一次巨大的考驗。一些企業可能要為長期的“艱苦生活”做好準備。“現房銷售”能有效加快行業洗牌。開發商資金週轉問題突出的日子將更加艱難。建築技術不足的開發商也將被購房者徹底“拋棄”。市場的“優勝劣汰”將推動整個房地產業做一次徹底的“淨化”。在一定程度上，也有利於購房者。房地產企業正在努力修繕自己的內部技能，人們購買好房子的概率大大增加。
第二大變化：3月12日，國務院公佈“新土地政策”：下放土地審批權--北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個省市是首批“永久性基本農田以外的農用地轉為建設用地審批權”的試點城市，為期一年。
你說那是什麼意思？通俗地講，大城市周邊永久性基本農田以外的農業用地可以轉為建設用地，也就是說，這些土地可以作為建設用地、工業用地和其他基礎設施用地，也可以作為商品房用地，這就為大城市的擴張打開了大門。
近二三十年來，許多大城市，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，被迫進入土地開發的“存量時代”，土地供應越來越少，而且都有上限。這些城市現在建得越來越高，沒有向外圍擴張，導致很多城市的容積率被迫提高。事實上，這也是高房價形成的根本原因之一。土地供應有限，但購房需求不斷增加，開發商每年新建住房供不應求，這必然導致房價逐年上漲。
在關鍵時期，政府提出“新的土地政策”，對房價和開發商有什麼影響？首先，一期試點的8個城市未來將獲得大量新增土地。的確，地方政府將獲得更多的土地銷售收入。一方面可以有效對沖“黑天鵝”帶來的經濟損失，另一方面可以降低城市容積率，有效幫助城市吸引人才。業內專家預測，中國未來重點城市將增加2000萬以上人口；
其次，大量新增土地入市，意味著新房供應量將增加。不言而喻，城市的整體價格將是負的，特別是舊城區改造的價值將降低，價格更是負的。不過，這並不意味著房價會“一刀切”地下調。隨著中心城區核心區高端人才的湧入，對住房的需求將大幅增加，從而帶動這些核心區優質房地產的升值。
而且，大量新增土地將進入市場，這對城市整體價格不利，這意味著開發商的利潤將進一步減少，開發商的融資缺口將更大。尤其是兩年來的高價項目和地王項目，在“黑天鵝”的衝擊下，房價表現並不高。現在購房者的數量大大減少，而這些項目更是滯銷。許多沒有背景和實力的中小房地產企業處境危險。
綜上所述，目前開發商“被敵人圍困”：在“黑天鵝”來襲之前，房屋滯納金難以收回；在高額還債即將到來之後；目前，房地產市場的兩大變化表明，未來開發商可能面臨“現房銷售”的第二次打擊，以及大量新增土地入市帶來的負價格，這比降價更為尷尬。
用實幹家曹德旺的話說，開發商正受到前後攻擊，但他們很孤獨，所以只能自己“拯救”自己。如何節約實際上，已經有房地產企業做出了一個決定：打折賣房、降價賣房、迅速增加以價換量、補充現金流、渡過難關。
至於房地產企業“打折降價潮”何時出現，也有專家給出了明確的答案：從目前各大城市復工後房地產市場的表現來看，開發商的情況依然不容樂觀，售樓處也逐漸開盤，但是門還是空的，看房的人很少。這其實是一個很好的理解。現階段，所有人都剛剛從緊閉的大門中解脫出來。現在我們更加註重生產勞動，掙錢養家。即使住房需求旺盛，也只能推遲。
因此，不少房地產企業透露，他們計劃在半個月後製定“打折降價”策略，比原計劃提前了半個月左右。從側面看，開發商這次真的很難“翻身”。
新房市場正在緩慢復甦。事實上，二手房市場的形勢並不樂觀。我瞭解到的幾個三四線城市的情況，不僅印證了這一說法，也釋放出不同的信號。目前，這些城市的賣房者數量是買房者的數倍，二手房掛牌價格面臨著1%-20%的下跌。這也是一個很好的理解。這場戰役之後，無論是企業家、生產者還是多套房借款人，打擊都不小。許多人可能面臨巨大的資金缺口。他們最後的做法無非是賣房子來幫助自己成為開發商。經濟欠發達地區一些只有住宅物業的樓盤，註定沒有投資價值，肯定會率先進入交易市場。
開發商的“艱難時期”還沒有結束，現在打折銷售也可能提前兌現，作為購房者我們應該做些什麼計劃？你想留著“緊錢包”還是“跑進去”？
我常說，在所有的商品中，房子是最值得花時間學習的。由於房價高，購房難，很多人在艱苦的生活中可能只有一次購房經歷。只需要少點子彈，所以我們要珍惜這次移動會議。
現階段，誰贊成誰不贊成已經很清楚了。在這個時候，我們需要清楚地認識到，開發商必須比買家更緊迫。一些城市耐心等待並不是壞事特別是在經濟和房地產市場受風暴影響最嚴重的三四線城市，由於春節期間庫存量大，購房需求未釋放，短期內市場下行壓力較大，購房者的最佳時機尚未到來。
但我們也應該意識到有些城市已經等不及了例如，在上述一二線城市，雖然未來新房供應量會增加，但核心區的優質房地產依然火爆，一套房子難覓蹤影。如果這些城市有購房需求，恰巧現在有高性價比的促銷房供應。作為新房子，不必再等了。一方面，機會難得。另一方面，等到購房需求釋放後再出手，可能為時已晚。市場上看房人一增多，開發商和二手房業主可能會立即提價。
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