原創 江公子/麥格 層樓 2019-01-03
剛剛過去的一年，完全可以用“過山車”來形容。
上半年，二手房價猶如脫韁野馬，一路狂飆，與限價新房形成鮮明對比。行情最瘋狂時，堪稱全城大倒掛，更誕生了一些令人目瞪口呆的“天價成交”。
然而，進入下半年後，市場畫風突變。
土地市場率先“倒下”，封頂不再，自持更是絕無可能。高不可攀的二手房，迅速跌落神壇，成交量“五連跌”。
個別板塊，甚至出現低價拋盤現象，引發了投資客小範圍互相踩踏。
相關數據顯示，相比去年巔峰時期，僅半年時間，杭州二手房價已平均下跌20%左右。
如今回頭再看，許多去年入手二手房的購房者，在未來半年、一年甚至更長時間內，註定成為“站崗一族”，不可能被超越。
而那些錯過最佳出手時機的房東，或許只是竹籃打水一場空；從興奮到失落的中介，也終於明白靠賣房“一夜暴富”，終歸是少數人的傳說。
今天，我們試圖通過一個房東、一箇中介的經歷，來回顧這跌宕起伏的2018年。
PART 1
用老D自己的話說：一切，都是註定的。
工作了十幾年，經歷了好幾輪樓市行情漲跌，買房賣房也不下七八次。入市節點倒是踩的挺準，偏生賣房時，不是出手過早；就是產證辦不及，錯過最佳出手行情。
2017年4月,老D買了丁橋板塊一個樓盤。G20過後，樓市行情瘋漲，單價一字頭的房子，要想買到可不容易。
為了這套房，老D可沒少拖關係，用了不少人情卡，才買到小區的樓王89㎡，單價1萬4，總價不到130萬。
那時候他就在想，等一年後房子交付了就賣掉。
後來的市場行情大家也知道，那個瘋狂啊，彷彿買房就跟買白菜一樣。
老D買的樓盤邊上，有另外一個新盤，好些客戶足足等了近一年，才在2017年年底等來開盤，又是全款，又是帶車位。
哪怕條件這麼嚴苛了，還得託關係才能買到。畢竟單價1字頭的新房，客戶多到置業顧問壓根沒時間搭理人。
老D看著這行情，心裡樂開了花，恨不得明天就拿著房子掛牌出售。
尤其是搖號政策剛出那會，丁橋的二手房價一度衝高上4萬。政策剛出，全城不少購房者都慌了，怕買不到房，新政當晚加價18萬買下二手房的案例也不是沒有。
去年6月底，樓盤如期交房。在收房當天，老D才剛踏出小區門，十多個中介圍上來問他，“房子賣不賣，89㎡能賣300萬，稅費由買家出。”
老D也想賣。300萬出手的話，扣除按揭利息，150萬也是妥妥賺進。
可惜，樓盤剛交付，產證還沒開始辦。按常規流程，交付後3個月內，開發商辦出大證，然後才是業主開始辦房產證。
老D又是一個循規蹈矩的人，覺得行情短期也不會發生大的變化，所以暫時擱了下來。
那時候丁橋的二手房走得不錯，7月有200多套成交。
PART 2
沒想到，8月起，二手房行情急劇下滑，成交量一下跌了70%。
一來，低價新盤相繼加入搖號大軍，投資的、自住的都去碰運氣了，也就不關注房價倒掛的二手房；再則，丁橋出了一批低價“砸盤”房源。
像新城紅郡的工抵房，9月份一下子掛出60多套，單價最便宜只要2萬3。一下子拉低了整個板塊的二手房價。
雲錦城、羅蘭香谷等樓盤，89㎡二手房價從最高的3萬1到3萬2，跌到2萬3。
“現在這套房子230萬出手都不一定能賣，就這短短几個月，賬面上一下子70萬沒了。”老D真是欲哭無淚，“這一來一去的，相當於瞎折騰。”
原來，老D買丁橋房子的首付款，是賣了城中一套老破小來的。
那套老房子，只有40多個㎡。因為沒人住，2016年G20前老D就準備出手，單價差不多2萬5。
他記得很清楚，房子剛掛出去那段時間，別說看房的人，就連電話都很少。不曾想，G20過後，樓市行情迅猛回漲。
“我記得很清楚，那天我正在小區的理髮店剪頭髮，中介一個電話來說有客戶要看房。”現在回想起來，老D依然眉飛色舞，“把我都給嚇到了，一個晚上來了幾十波要看房的人，這陣仗。”
第一次還被放了鴿子。買家是山東的，兒子在杭州讀大學，即將畢業，想著給孩子買套房。倆人談妥100萬成交，跟掛牌價差不多。誰知籤合同當天，買家臨時反悔。
一開始老D還有些急，這好不容易來的客戶。但想著看房的人這麼多，索性提個價。
沒兩天，衢州一家四姐妹抱團來看房，老二看中了他的房子要買。“總價120萬成交，單價差不多3萬出頭。”
老D嘚瑟，沒想到一次“放鴿子”，足足讓他賺了20萬。
後來呢？這個老小區最巔峰時，單價4萬成交的一抓一大把。像老D的房子，最高賣到過180萬。
樂觀派的他只好自我安慰，好歹這錢沒投進股市，拿去買了房。要不然真是虧大發了。
前兩天，老D丁橋房子的產證終於辦出。只是，現在他想不好，究竟是少賺點低價拋掉，還是等著下一輪行情到來。
PART 3
同樣從高峰跌入谷底的，還有遍佈杭州城的各大中介。
“上上個禮拜剛賣了一套景冉佳園的房子，總算能撐到農曆年底了。”小俊是去年剛畢業的應屆生，在同學圈子裡，他是最早一個拿過高薪，卻又最快陷入經濟窘境的。
前年年底，還沒大學畢業的小俊來到杭州某品牌房企的中介門店實習。門店主做下沙沿江一帶的二手房業務，跟他一塊進公司的，還有十幾個新招收的實習生。
實習生剛入行，大多有老師傅帶著。師傅會教他們一些帶客、談話技巧，但客戶還得自己挖掘。
平日裡主要就是call客、發傳單，或是去各大小區裡貼條。等到客戶明確有意向時，師傅再出手幫忙敲定。
小俊運氣好，剛過了一個多月，就有客戶看到小俊貼在海天城小區裡白條子，主動上門來看房。
“那幾天每天都下雨，客戶還都要求帶看。一開始我還以為是玩我呢，直到師傅提醒說這客戶好好盯著，人誠心著呢。”
那三天裡，小俊先後帶客戶看了三次房，第三天看完房直接簽了定金協議。
“人是工商大學的老師，買套學區房給小孩讀書用。”小俊說，最後這名老師定了景冉佳園，61㎡總價168萬。
因為還在實習，實際拿到手的佣金並不多（也就一千多點），但小俊挺開心的，沒想到賣房子這麼容易。
一過完年，小俊立馬回到杭州準備賣房子。對業務慢慢熟練後，小俊上手很快，4月又簽了一單，5月大爆發，連籤5單，比一些老中介開的單都多。
光是佣金就發了三四萬，荷包一下鼓了。難怪有的房產中介，拿過月入上萬的薪水，就再也瞧不上月入幾千的工作了。
但說實話，小俊是趕上了這波好行情。
樓市上漲這兩年，下沙翻身是最快的，整個二手房成交十分活躍，頻頻霸佔二手房成交榜前十位，將原來的“四大天王”——市中心四大老破小，逼出榜單前十位。
量漲的同時，房價也是一路上揚。像江語海，小戶型最高賣到過4萬，就連
經濟適用房景冉佳園，二手房價都上3萬。PART 4
沒曾想，這就回學校做了個畢業設計展的功夫，一回來就發現行情不對了。
市中心不少中介門店都關門了。小區所在的片區，是下沙知名的學區房（文海實驗學校學區房）。學區房受大勢影響小一些，哪怕行情再跌，該買學區房的家長一樣會買。
再加上，下沙這兩年新房近乎斷供，唯一的餘糧也只在大學城北，這就導致了下沙這一輪二手房的“獨立行情”持續更久。
但房價一下漲太快了，購房者吃不消索性不買了。
“房東咬著價格不放，60多㎡的房子一定要賣195萬甚至200萬。”小俊也知道房價漲太快，半年漲30萬，哪有這個漲法。
房價漲了也得開單啊，要不光憑底薪哪夠開支。小俊一邊想著讓房東降點價，一邊又琢磨著怎麼能讓客戶來買。
奈何，很多客戶一看二手房價這麼高，都跑去搖新房了，大江東的、大學城北的，新房價格便宜太多了。除非是小孩急著上學的，沒辦法才會買。
從7月開始，小俊的開單頻率變成2個月一單，拿到手的佣金1萬都不到，差不多也就夠日常開支。
跟他一看進公司實習的十幾個同事，去年9月份都走光了，只剩他一人還在堅守。
有數據顯示，去年9月，光是一家知名房產中介公司，離職人員就有約850人。
對中介而言，不開單意味著沒飯吃，若是之前的好行情也沒抓住，給自己留點“餘糧”，就更難撐下去。畢竟半年不開張還堅持幹中介的，只是少數。
小俊告訴我，離開的同事都說以後再不幹中介了。就連他自己，也不確定明年還會不會繼續回來幹中介。
“上半年賺的錢，到現在沒剩多少了。”
總結
“小趨勢沒法跟，也不用跟。只需要我們隨時感知它，然後激發那些你早已準備好的力量。”
這是剛剛在“時間的朋友”跨年演講上，“邏輯思維”創始人羅振宇說的一番話。
然而，在現實中，感知其實是一件特別難的事。
就像老D和小俊，在巔峰到來時，都沒有切身的感知體會。而這，也是我們大多數人會遇到的情況。
就像今天買入的股票，沒有套現前，任何盈利、虧損都是暫時的，因為你不知道明天是漲還是跌。
而買房這件事，不僅關乎買賣時機，還有複雜的交易流程，人性在其中扮演的角色，也至關重要。
總之，遠沒有事後站著上帝視角，評價那麼簡單。
的確，每個人都想買在低點、賣在高點，每個人都想人生逆襲，向上跨越一個或幾個階層。但是，有些運氣，大部分人一輩子也碰不到。
但大家也不用太過計較一時得失。
買貴了，至少買到了一個“很好住”的家；賣虧了，至少當時的價格“相對滿意”；行情不行，可以選擇轉行，或等待下一輪週期。
畢竟，我們都應該清醒，自己只是那個大多數中的一員。
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