2020年3月1日，房貸利率正式換錨。
多家銀行已經提供了APP的自助操作服務。
這條爆炸性的政策，直接顛覆了過去的房貸利率規則：
LPR這個今年剛推出的傢伙，完全取代了基準利率。
無論是過去、現在，還是未來的買房人，房貸的計算規則，全部都要按照新規則計算與調整了！
所以，作為買房人、還貸人，究竟該如何選擇才能讓自己的利益最大化？
首先，讓我們好好地讀一讀LPR的相關文件：
央媽不愧是央媽，無論是哪一號令，都讓普通人看不懂。
好在央媽每次也都有自知之明，每一號令之後，都會有一個「標準答案」同時發佈：
接下來，容我竭盡全力簡單地對這個文件進行一下解讀：
1.從2020年1月1日起，原來按照基準利率上浮下調的各類貸款（除個人公積金貸款外），全部都不能按照存款準備金率計算了。
2.從2020年3月起，至9月止，所有原來發了的房貸利率，全部都要調整為新的規則。新的規則是二選一，一個是按照LPR加點，一個週期一遍。一個是按照固定利率，永遠不變。但二選一的機會只有一次。
3.除了商業性房貸之外，其他貸款利率的調整是借貸雙方協商。商業性房貸，調整後的第一年的實際利率應該和以前相同，以後按照約定來。
4.如果選擇浮動利率，商業性房貸的變化週期，最短為一年。
5.如果選擇固定利率，房貸利率應該和原來的利率相等。
6.各個銀行必須通知他們所有的客戶，讓他們所有人都知道規則變了。
7.央媽各個分支必須監督各個銀行，讓他們堅決執行。
還不明白？
看看央媽舉的幾個例子，或許能明白一些：
隔壁老王在2008年向銀行借了一筆房貸，約定20年，等額本息，當時約定的是按照基準利率上浮10%，利率是4.9%×（1+10%）=5.39%到了2020年，還剩8年，央媽出了2019年30號令，所以老王面臨瞭如下兩個選擇：
1.選擇浮動利率，老王的加點是：他的實際房貸利率-當前的五年期LPR，也就是5.39%-4.8%=0.59%。接下來，在老王選擇的週期內（1年-8年），老王的房貸利率變成了LPR+0.59%；
2.選擇固定利率，就是原來的利率，之前是5.39%，現在是5.39%，未來還會是5.39%，即便基準利率降到了0，或者升到了10，老王的房貸利率都不會隨基準利率變化了，直至還完為止，永遠都是5.39%
老王只能選擇一次，不能反悔，但可以打電話求助，所以親愛的朋友們，你們認為老王應該選擇哪一個呢？
如果我是老王，我當然選擇最省錢的那一個。
但問題來了，究竟哪一種方式對問題中的老王，在未來更省錢？
我不知道，因為未來的LPR我們根本不知道會升還是會降。但我猜，對於老王，是第一種。原因如下：
1.LPR在接下來的1-4年中，大概率會繼續下降，並維持幾年低位，幾乎是廟堂內外的基本共識，而LPR既然可以下降，自然選擇浮動的更省錢。
2.老王還剩8年就把房貸還完了，即便未來LPR抬頭，也可以享受一大段LPR低位運行的福利，薅吃LPR螃蟹的羊毛。
3.老王的房貸利率是基準利率上浮10%，5.39%，在我國縱向的房貸歷史上，算是高位，在世界橫向的房貸對比中，也並不低。
但“老王”畢竟是一個虛構中的人物，具體到每個人，又該如何選擇？
我的建議如下：
1.如果房貸利率超過了5%，甚至超過6%，選第一種。
2.如果房貸在8年之內就可以還完，選第一種。
3.如果本身你的房貸利率只有4%左右（以前的7、8、85折），沒有太大的調換必要，可以選擇固定的，買個安心。
為了這件事，我在自己的6個房產群內問了朋友們他們各自的房貸利率都是多少。
以下羅列一些數字，大家權當參考：
3.25、3.48、3.6、4.01、4.165、4.41、4.9、5.145、5.39、5.635、5.88、6.125、6.37
其中，3.25的是公積金的，
3.48、4.01、4.165、4.41的是以前房貸利率首套在基準利率之上打折的，
4.9以上的，就是最近1-2年，房貸利率高位站崗的年輕人了。
我們都喜歡拿鄰國日本來舉例子，這次再回顧一下那段歷史：
上個世紀九十年代初，日本房價一飛沖天，然後日本央行揮淚抬利率，想用一招釜底抽薪，結果用力過猛，剎車踩得太死，直接把日本這輛經不起撞的小轎車給憋熄火了，然後就是日本經濟失去的20年。
但我國卻沒有日本人那麼死板：
房價暴漲之後，我們首先是出臺系列限購，消滅“投資投機”需求，然後死抓土地供應，從源頭上解決供需矛盾，接下來拉高房貸利率，加嚴審核門檻，把那些“垃圾”需求扼殺在萌芽之中，同時還進行房改，把共有產權房、兩限房、限競房、公租房一併推出，還大力發展租房市場。
等到房價穩住了之後，開始衝高回落了，就因地制宜了，解除限購了，放鬆落戶門檻了。時至今日，又開始解救那些房貸利率於高位站崗的年輕人了。這樣看來，房價依舊崩不了。
我們這群小韭菜，真是央媽的親孫子。
隨口一說：
丹麥去年的房貸利率已經是負0.5%了，然後：日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、意大利2.03%。
但以上都是發達國家/地區，畢竟我國大陸還是發展中區域偏多，
而發展中國家的利率大概是：
阿根廷39.31%、土耳其21.82%、越南6%、泰國5.75%、馬來西亞4.8%
我們總結一下：
越是發達國家，房價越高，價格越穩定，房貸利率越低，越處於低利率甚至負利率時期；
越是發展中國家，房價越低，價格越波動，房貸利率越高，越處於中高利率時期。
中國呢？
在我看來，當房價升上去+穩下來之後，下一步，就是降利率，就是人人有所居，就是預防系統性風險的發生，就是避免進入中等收入陷阱，就是防止房價暴漲暴跌。
言而總之，雖然我的房貸利率只有4.165%（2017年，基準利率85折），但我還是會選擇第一種，浮動利率，一年一變。
我賭未來房價的穩定，我賭低利率時代的來臨，我賭中國未來會一點一點成為發達國家，因為我一直都「看多中國」。
完。
閱讀更多 羊迪 的文章
