深圳号称“中国房地产的样板房”
“阅盘无数”大咖不乏其人
但是，其中95%
没有见过深圳刚面市
有天有地有花园
北美风格的合院别墅
合院：中式，西式？
过往的别墅，多是西式别墅
深圳楼市以往的独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，都是西方帕来的的低密度住宅。深圳典型的别墅：观澜湖高尔夫大宅的独栋别墅，龙岸的双拼别墅，金地天悦湾的联排别墅。
中国北方“四合院”
四合院是北方最基本的传统住宅形式，以北京的四合院最为典型。它的基本形式是由几幢单体建筑，分别列于东南西北四面，建筑之间形成一个方形院落，称为四合院
中国江南徽派建筑
徽派建筑广泛分布在安徽、江西、浙江等地，如歙县的唐模、呈坎，黟县的西递、宏村，婺源的篁岭、李坑。徽派建筑的典型特征是四水归堂。苏杭的古民居、福州的三坊七街，亦为江南建筑。
中国东南“客家围屋”
唐宋时期连年战乱，中原汉人被迫南迁，至江西、福建、广东客居他乡。客家人为防止盗贼的骚扰和当地人的排挤，创造出中国客家文化中著名的营垒式民居建筑“客家围屋”
中、西式别墅的区别
中国传统民居，与西方的别墅有明显的区别。西式低密度住宅是院包房，无天井，有花园，呈现外向型、开放式的居住格局，私密性较差。
中式低密度住宅为房包院 ，呈现内向型、封闭式的居住格局，有天井，无花园，私密性很强。苏州园林及有花园的中国传统民居，花园是附属于居住院落的后花园。
深圳曾经的合院别墅：万科第五园
西式别墅多呈矩形，国内的L型合院别墅主要是中式建筑，如绿城的杨柳春风。
2005年万科第五园的联排别墅，曾经推出中式风格的合院别墅。六户共享天井的六合院，延续了中式别墅的封闭格局。
北美风格“L型”合院别墅
大鹏新区的承翰陶柏莉.觐山院坐落于马峦山山脚下，兼具中西式别墅所长的L型“二合院”类独栋别墅，采用北美建筑风格和美加风情园林，是深圳楼市前所未有的别墅形式。
觐山院别墅南向马峦山余脉，一览峰峦叠嶂的马峦山山景，亲近自然山野的美加风情度假社区
觐山院的合院别墅为半封闭半开放布局，既有屋内西式布局，生活流线符合现代人生活起居模式，又有私密性较好的东方生活情调院落；北排别墅后和南排别墅前，还有开放式花园。
合院别墅为1.5层，两栋L型合院别墅前后相连，仅为一层的两间卧室，颇似独栋别墅，故称“类独栋
超低容积率
超高使用率
承翰陶柏莉项目，位于深圳大鹏新区葵涌街道丰树山路的人大附中九年一贯部旁
▲ 承翰陶柏莉与人大附中深圳学校相邻
项目占地面积55000㎡，总建筑面积137444㎡，容积率1.8。10栋26-31层住宅主推72-132㎡3-4房，共984套；15栋2层193-205㎡类独栋别墅，共33套。别墅+高层的高低配住区。
从“深圳别墅高低配项目容积率表”中可建，陶柏莉项目容积率1.8，在2015年以来的深圳别墅高低配项目中，比深圳其他区域的别墅高低配项目的容积率都低。
陶柏莉.觐山院一期别墅22套，二期11套，共33套。现房发售，售价约1300-1600万元/套。
超低容积率0.3
觐山院与高层住宅之间以小河沟为界，成为独立的别墅小区。
据“深圳别墅项目容积率表”，觐山院容积率0.3，仅高于2010年以前开发的大梅沙的别墅项目，深圳其它区域的别墅项目容积率，都高于觐山院容积率。
觐山院不仅有山景以及充足日照，生活品质的舒适度十分优越；尤其在深圳土地资源稀缺住宅建筑超高层化的今天，超低密度的居住环境更显珍贵
超高使用率550%
觐山院容积率0.3，既有深圳楼市罕见的超低密度，也由此实现了超高的使用率。
觐山院别墅买1.5层，送2层。地下两层每层面积在368㎡至400㎡之间。合院别墅的建筑面积193-205㎡别墅，使用面积为800-1056㎡（其中花园面积150㎡ -350㎡ ，2-3个私家停车位），使用率最高可达547%。
购买的是200㎡左右小别墅面积，实现了1000㎡左右的大别墅使用空间，业主的居住、商务社交、休闲娱乐等需求均可满足。
首层：客餐厅，两卧室
觐山院别墅地面以上的1.5层，是购买的建筑面积。首层是整层，二层是主卧套房的半层。
首层有客厅、餐厅，两间东西通透的客卧，样板房的男孩房是带卫生间的套房。
二层：主卧套房
二层是主卧套间，主卧室和主卧衣帽间、卫生间。通过主卧室栏杆，可俯瞰首层客厅
负一层：客餐厅、两客卧
地下2层空间，都是不计入建筑面积的赠送空间。负一层有两间带卫生间的客卧套房
负二层：桌球房、健身房、影视房、书房、保姆房、车库
负二层是娱乐休闲空间，桌球房、健身房、影视厅，吧台，书房，保姆套房。
客厅挑高9.8米
深圳最高别墅客厅
合院别墅首层客厅挑高9.8米，比通常挑高两层的别墅客厅都要高。售价上亿的观澜湖高尔夫大宅，客厅挑高7.8米；深圳最贵2.2亿别墅样板房的汉京九榕台别墅，客厅挑高6.7米。
户户有花园
家家设泳池
觐山院合院别墅每户有159-387㎡的花园，实现有天有地有花园的低密度住宅的舒适性，拥有独立的庭院生活。
▲ 陶柏莉觐山院别墅户户带花园
除了内庭院外，南排别墅还有南花园，北排别墅还有后花园。超大花园的庭院生活，让户外聚餐、户外运动、宠物之家等户外活动在此都可实现。
觐山院每户合院别墅的花园内，都设有30㎡左右的私家泳池
每户2-3个停车位
除社区内有750个地上地下停车场外，一期合院别墅每户配备至少2个地下停车库，个别单位有3个停车位
全采光
光明别墅
除了汉京.九榕台等半山别墅的地下室，可以通过凌空面解决地下两层的采光之外，大多数别墅的地下空间，只能通过采光天井，有限地解决地下层的采光问题。
而陶柏莉觐山院的合院别墅，由于增加了地下采光天井的数量和面积，基本上解决了地下层的采光问题。甚至连保姆房都可以自然采光。
五维庭院
传统联排别墅的中间套是二维庭院，边套和双拼别墅是三维庭院，独栋别墅是四维庭院。
觐山院合院别墅的L型建筑是五维庭院 ，室内每个空间都可以享受到自然的滋润，室内室外空气充分交融，几与独栋别墅相仿。
六面采光
传统联排别墅的中间套是二面采光，边套和双拼别墅是三面采光，独栋别墅是四面采光。
觐山院合院别墅有六个的采光面，开间大，进深短。六面采光使屋内受光面最大化，室内空间更为明亮。多面采光，通风性达到极致，居住品质得以提升。
▲ 觐山院合院别墅的六面采光
地下空间270度采光
觐山院合院别墅的地下采光井多达3个且受光面达270度。明亮的地下空间，将传统的别墅地下辅助功能空间转变为重要起居活动场所，实现了地下空间的使用价值最大化。
觐山院样板间10栋A座的整栋别墅，仅有负二层的保姆房卫生间是黑房，影视厅是功能性黑房，其余所有厅、房均可通风采光，成为全部能采光的一栋光明别墅 。
四重垂直庭院
除了一层庭院以及二层的露台之外，合院别墅的地下负一层及和负二层下沉庭院有3个，每层下沉庭院面积40㎡以上。在增加地下采光的同时，负一层、负二层均拥有独立的庭院空间。四个楼层自成庭院，呈现四重垂直庭院。
- 由上可知，承翰陶柏莉.觐山院合院别墅在深圳楼市从未出现过，随着禁墅令的执行，深圳土地日益稀缺超高层建筑盛行，今后将不再可能会开发容积率0.3的类独栋别墅。
别墅供应日趋稀少
据中原《2018年深圳房地产市场总结与预判》报告，自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来，深圳楼市的别墅项目供应日趋稀少。大多数别墅为现楼，无法体现在新房成交上，2018年深圳别墅项目仅成交0.29万㎡，占比仅为0.4%。
单价、总价最低
据“深圳山居别墅价格统计表”，承翰陶柏莉.觐山院的合院别墅，无论是单价7.8万/㎡，还是总价1300-1600万元，都是目前深圳别墅的地板价。
买一套觐山院别墅，还是买一套南山高层？
从“深圳南山新房总价案例表”可见，南山区的高层豪宅1500万左右仅能买3房，土豪追捧的半岛城邦4期仅可买135㎡3房。而在陶柏莉.觐山院却能买5房全套房的类独栋别墅，800-1000㎡使用面积，有天有地有花园。两相对比，突显觐山院的性价比超高
【承翰陶柏莉别墅·觐山院】
别墅概况：
1⃣️类独栋
2⃣️建面193㎡ -205㎡
3⃣️使用率高达830㎡ -1100㎡
4⃣️赠送花园使用面积150㎡ -350㎡
5⃣️学区别墅，买别墅可上学（人大附中深圳分校）
6⃣️买二层送二层 上下4⃣️层 三面采光
7⃣️配置2-3个私家停车位
8⃣️使用面积单价1万多
9⃣️赠送超大泳池
1⃣️0⃣️首付最低3⃣️成
1️⃣1️⃣70年产权
价格1300-1600万左
（花园越大价格越高）
住宅性质 需要名额
一期22套别墅 二期11套 共33套
閱讀更多 Q房探 的文章
