這裡說的天府新區，指天府新區直管區。
01
區域概況
天府新區從14年成立，至今已經5年多了，重要基礎設施建設大致已經完工，局部標誌性地標也開始投入使用。
產業初步聚集，整個區裡有了自己的可再生財政資源。
基本上天府新區進入了區域建設的第二個大階段，房地產開發期。這個週期裡的特點就是各種項目多，新盤扎堆，產業項目也扎堆，而且各種宣傳會層出不窮，吸引目光。
同時經歷了東進政策出世後的短暫迷茫，隨著權責的劃分落定，天府新區重上快車道。
本月初，招商局地塊出讓，開啟了整個天府CBD的宏偉藍圖，不同於以往，這次的出讓土地文件上，連建設日期都有了明確的要求，招商蛇口也不負眾望，在拿地的第二天，就正式的開工了。
擁有日漸向上的財政稅源，大量的土地儲備，獨立財權和政策自主權，穩定的政治背書，他就是成都的一個特區。
這其中的很多政策，公開場合不方便細說，但你可以看結果，比如陳東永，陸枋這些成都的頂級一線教育大咖，為何只有天府新區能夠撬動他們？
這些行業頂級人士共同的選擇，是沒有道理的嗎？
所以天府新區發展到現在，已經不存在涼不涼的問題，最大的疑問是高度的問題和時間問題。
02
天府新區和高新南區
很多人經常喜歡拿天府新區和高新南區比，其實是很不對的，這兩個區域其實很不一樣。
他們之間其實沒有太大的參考意義。高新南區的崛起是時代的機遇和很多偶然因素，一開始高新南區的期望並不是那麼高。
高新南區和天府新區有三大不同。
起點不同
高新南區起點不算高，甚至最初是作為武侯區的附屬存在。天府新區起點是非常高的，一開始就是作為新城市中心在打造。
承擔功能不同
高新南區是區，他重產業，而居住少，這就導致大量的老城人口南向通勤，也讓華陽的人口自然蔓延到了牧華路附近。
天府新區則是一座新城，除了本身的產業，還有一個重大功能，就是為高新區解決居住問題，所以天府新區的住宅用地大部分都在區域內偏北，可以兼顧雙向通勤。
城市地位
高新區始終是一個區的存在，雖然他目前擁有很強的中心職能，但他從來沒有被官方定義為城市中心，所以缺乏城市級中心的配套。什麼叫城市級中心的配套？比如機場高速路，2個機場分別到老城區，天府新區都會有專門的出入口，高新區不會有。比如高鐵樞紐，老城區的東站，北站，天府新區的天府新站這些都是圍繞著新老兩個中心來打造的，但是不會有圍繞高新區打造的。
雖然高新南區的崛起，讓政府更重視高新南區，已經在加強他的地位，新增了環球中心的城市候機樓這些加強城市地位的配套，但因為早期定位不夠的原因，很多城市級的配套無法再設立。
比如環球中心新設立的候機樓沒有直達雙流機場的地鐵，只是天府機場的單機場候機樓。
而天府CBD的候機樓是雙機場候機樓，到雙機場都能直達，並且有18，19兩條高速地鐵線配套。
這就是早期規劃上不足而造成的問題。
從城市定位裡來說，高新區是具備中心職能的區，目前正在有意強化高新區的中心地位，而天府新區則是真正的新城市中心。
03
聚焦一帶一路
瞭解天府新區的基本情況，才能談的上樓市。天府新區很大，全成都來說僅次於高新區，所以，羅馬不是一天建成的。
聚焦是天府新區樓市的根本，聚焦哪裡？
一帶一路
錦江生態帶，武漢路。
錦江生態帶：
走入成熟的前夕，2-3年內就會變得很適合居住。人氣，商業，公園，地鐵，交通，學校什麼都不缺。
未來相當長一段時間還有各種利好刺激，區域價值是在不斷攀升的。
我在2019年中海萬錦第一次開盤打折的時候，說過一句話，明年的今天你會想你1.9萬的中海，後年的今天你會想念2.1萬的中海，再過個幾年可能連2.4萬的萬科你都會想念。
不到一年，現在很多人已經在想念1.9的中海了。
後年會想念的更多，而現在生態帶的的機會，已經不多了，珍惜吧。
武漢路，作為天府CBD東西走向大通道，銜接雙機場高速。
武漢路南北有四大板塊，天府公園東區，西區，麓湖，紅石公園。
這四大板塊，CBD東西板塊更為推薦。
天府CBD作為成都的核心級城市中心，雙機場，出川350+高鐵，地鐵等等都是圍繞著他在佈局，是四川，成都現代化的封面，這是集四川之力在打造，連省財政都要給天府新區轉移支付，這幾乎是歷史上從未有過的。
你以為我是開玩笑？
對標陸家嘴，維多利亞港等等，這些都是寫入正式文件的。突破成都沒有現代化地標，沒有都市感的宿命，就在天府CBD。未來電視劇，電影鏡頭不僅僅只有陸家嘴，國貿CBD，成都也需要在這些層面趕上，才能無時無刻的傳播自己的影響力，擴大成都影響力。
這是一座城市的野望，天府CBD如果死去，代表四川和成都十數年的財富和精力付之一炬，打擊將會是巨大的。
所以這個區域的配套，政府一定會傾力打造，買入CBD區域，意味著配套上用不著太擔心，相對穩妥。
但是，對於投資來說，武漢路沿線並不是所有樓盤都值得購買。很多區域配套還沒有落地，但是價格已經高企。
從品質上來說，肯定是超越現在的住宅的，這種房子如果是投資，註定了像當年的譽峰一樣，站崗站的腰痠背痛才解套，也有很多人不後悔的，這個就完全看個人了。關於這一點就參閱以前的文章吧。
當然，如果你是自住需求，愛，就用錢表達吧，畢竟隨著產業入駐，天府新區的高端住宅需求還是很明顯。
北鑫苑價格租金雙高。
沉香谷從2018年的1000萬，被搬遷興隆湖的CEO們買到了現在的1400，1500萬，就一年時間，我個人相關的都經歷了3套沉香谷的交易。
價格，一定是需求出來的，投資客才不會去買3萬的北鑫苑和1000多萬的沉香谷，這哪兒是投資啊，這是頭鐵。
聚焦一帶一路
一帶，配套全部落地，沒有風險，成熟可期。
一路，高端大氣上檔次，區域雖不成熟，但屬於重中之重。
這兩個區域，你可能買的不好會站崗，但終歸會解套，基本上來說把時間週期拉長，是沒什麼風險的。
除了一帶一路，其他區域的樓盤不能買嗎？
當然不是，天府新區其他區域的盤，配套相對比較滯後，成熟期也看不到頭，週期實在是太長了。
除非是價格足夠便宜，不然都不推薦。
這裡特別說一下興隆湖。興隆湖很大，科學城作為成都申請國家綜合科學中心的載體，在產業聚集上都是硬科研，這一點和高新區是有比較大區別的。
北鑫苑周邊最早成熟，和CBD區域聯繫緊密，前湖後河，遠眺CBD，是價值高地。但是興隆湖其他位置，比如東鑫苑，以及南邊的諾德壹號這些區域。
我個人持保留態度，興隆湖的非專業地產公司太多了，簡直就是單位房聚集地。這些個平臺公司牛逼的是資源，不是服務，這類單位房太多，會拖累片區。
一個片區的崛起，除了配套，後期運營也至關重要。這些平臺公司大爺誰有那個服務意識呢？
金融城如果只有南苑和天府世家，會有現在的風光嗎？
沒有中海的高品質寫字樓群，沒有仁和新城，悠方等商業，金融城一樣不值錢。
就像天府長城，地段不好嗎？學區不好嗎？一大堆單位房和金融城一街之隔，天差地別。
沙河堡位置地段不好嗎，無非和攀成鋼一街之隔，由望江錦園等一大批單位房性質的住宅組成的板塊，結果如何。
當然我也說了，價格便宜就行，比如東鑫苑，比如早期的建發中央彎區，建倉成本足夠低，賭的起，運氣好，賭出暴擊並非不可能。
04
天府新區的教育
很多人買房，尤其是自住，會考慮到學校，小孩讀書，教育問題，這裡也順便聊聊。
我只能說，如果你能讀天府中學，天府七中，天府四中，尤其是前兩個不要猶豫，直接上。
政策不能明說，但這三所學校背後的能量實在是太大了，高新區的七初算名校了吧。七初，石室天府這些起步的資源比起這幾所差太多。
當然這幾所學校短時間是不會對口的。
那麼對於對口學校來說，你只需要考慮一點，這所學校未來的生源如何？基本上天府新區新板塊的家長都是本科入戶和新興產業的家庭，房子基本也是200萬、300萬起步的，從這一點來說，只要是全新板塊生源，就是沒有問題的。優質的生源就會孕育出好的學校。
至於師資，都是公立學校，大家工資都一樣，師資能有多大差距？完全是杞人憂天。
就算是五朵金花，泡天這些熱門學區，基層師資也就那樣。實小，泡小，泡天這些學校都是牛在他的生源，而不是師資差距多大。
暴擊的可能性
說到投資，除了考慮到常規的價值基本面，還需要考慮到可能存在的暴擊。什麼叫可能存在的暴擊？就是發生了，就有更多收益，尤其是隨著時間推移大概率發生的可能。
那麼天府新區可能存在的暴擊是哪裡？當然其實有很多，只是做一個簡單的舉例分析。
買房儘量挨著天府四、七、天府中學附近，指不定哪天就給你開一個分校對口了。是不是覺得套路很熟悉？七初錦城，石室天府錦城湖校區？
政府花那麼大力氣打造的學校，打造品牌，不是拿來做私立的，如果是這個目的簡直是吃飽了撐。
能靠錦江，儘量靠錦江
十里錦江是成都極為稀缺的資源，河面寬度遠遠大於老城區，最大的寬度達到了200米。
短時間政府是無力打造，但是有這條江，無限可能。
總結
聚焦一帶一路，控制好價格，評估好週期，尋找可能的暴擊，相信聰明的你會在這一片充滿機遇的土地上，收穫回報。
最後一個忠告，區域好不好，儘可能的自己去走，去觀察，不要人云亦云。
觀察不是走馬觀花的看樓盤，樓盤本身有什麼看頭？
說個最簡單的，有多少人每半年觀察一次興隆湖地鐵站的通勤流量？
有多少人關注過上班時間，興隆湖停車密度的增長情況？
一個區域是否有前途，值得投資，是靠一點一滴的觀察，總結出來的。而不是在家刷刷微博，看看公眾號就能指點江山的。成熟區域現在有了鏈家APP這種東西，信息透明瞭很多，市場觀測，可以說沒啥難度了。但是天府新區這種新板塊，自己不跑是不行的，掌握不了區域發展，何談評估價值。萬科承建的國際會議中心竣工，正在崛起的天府CBD顏值再次提升，最後放上一段優美的視頻，以此來期待未來成都的現代封面。
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