1、中国商品房预售制度发展回顾

中国内地房地产的老师，是香港。

开发商空手套白狼的本事，取经于香港；“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路，也始于香港。

“当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”1954年，香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。

他这套四两拨千斤的本事，归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。

上世纪50年代的香港，房地产市场一片沉闷，虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都买不起房，即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及。

这时候，霍英东出现了，他带着本港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。

第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥交10%，然后，按进度交第三期、第四期……直到付清。这种模式极大地降低了购房门槛，在香港引发巨大轰动，四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而至，买到名额的人随手就能加价卖出获利，100多栋房很快就卖完了。

爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋（即期房）称为“买楼花”。

这招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到售楼处排长龙，地产界啧啧称奇，争相效仿。

开发商的资本金可能根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。

普通人在高房价、宽信贷的刺激之下，盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸，往往一天内就订购售罄。

买房，就是新一轮造富运动。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的贷款，香港楼市只升不跌，普罗大众皆为楼狂，“1997年在香港，不买房就是傻子”，也是这一年，香港楼市崩盘，房奴尽数沦为时代悲剧人物，“负资产者”。

而当时正在筹措住房改革的内地起步晚，经验全无，房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，所以就把目光投向了香港，几乎是将香港的模式照搬到境内。

1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，地产大佬的好日子，来了。

2018年，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，中国恒大的许家印，多次登上首富宝座。

除了预售制度，香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样，助推地价上涨。中国楼市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

现在回头再看看香港老百姓的现状，可想而知这种“香港模式”有多么失败，已经基本沦为资本家收割的工具，实现财富大规模转移。

2、预售制度的“功与过”

“预售”是一项对开发商极为有利的制度，它意味着房子还没有建成，就可以出售，拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本，提高了资金周转率。

相当于购房人让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用，可以大大增加利润。在改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的情况下，这个制度一定程度上加速了国内的城镇化进程。

但是发展到后来开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可顺利实现经营运转，这就吸引了大批开发商进入市场进行空手套白狼。

为什么很多做房地产的人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。

所以你看，卖空调的也来卖房子（美的），卖牛奶的也来卖房子（新希望），谁都想在地产里插一脚，管他专业不专业呢。

3、购房者之殇

但是 “预售”在对开发商有利的同时，对购房者却十分不利。因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能，而这种情况在各地屡次发生。

从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。

购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。

由于房子尚未建好就开始销售，消费者无法亲眼看到房子就必须交全款或还按揭，而一旦出现房子“货不对路”的情况下就非常无可奈何，因为按照中国的现行法律只有两种情况才能退房。

第一、面积误差超过一定标准。

第二、楼房支撑架构出现重大问题。

说白了，就是你的房子有了坍塌的危险，你才拥有在法律层面上的退房理由。

预售制度下，一旦与开发商签订了合同，付了首付款和银行贷款，房子好坏你都得认。因为一方面是违约后的长达三五年的官司问题，一方面是现行司法体系下及时打赢了官司资金也难以收回，往往是房子差、漏水、外墙开裂等只要能住人，就只好得捏着鼻子收房，不然亏得更大，尤其是在房价上涨的预期下，试问，五年前你花钱买的烂房子现在是退还是忍着委屈收了？

所以，即使你的房子小毛病一堆，你也只能要求开发商维修而不能要求退房。所以从中国商品房制度诞生那一天，“交房即维权”和“十盘九维权”就成为一种常态。

出现这个问题，你可以归因为开发商的无良。然而，从制度层面，预售才是元凶。

4、这样的预售制度为何不取消？

对于预售制度的反思也不是没有。

早在2005年8月央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，而现售制度还是比较合理的。”这一建议也引发了之后一系列关于预售制度存废的讨论，但其后随着住建部官方表态不会取消预售制度，讨论逐渐销匿。

2010年4月，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。

2017年5月26日，广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，对防范金融和房地产风险做出了明确指示，强调因城施策，密切监控房地产市场动态，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款，同时提出鼓励推行现房销售制度。

2018年，也就是去年中秋，广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售

广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

但是，有关于调整预售政策的尝试主要集中在地方，而且现房销售的政策主要集中在降低土拍市场热度，而非对预售制度框架的调整。

个人认为，预售制度全面取消现在还不具备条件。

最主要的原因就是，这个制度对于开发商太重要了。在所有开发商项目资金中，预售资金大约要占一半以上。要知道，房地产是个资金密集型的产业，资金链不断裂是开发企业的生存底线。土地款要靠预售款来支付（拆东补西），工程款要靠预售来维持，各种证件税费要靠预售款来办理。

所以，碧桂园这种高周转房企，才提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的资金链要求，才有了所谓的快周转奇迹，才有了三年成为宇宙最大房企的奇迹。

然而，一旦取消预售，“5个月资金回笼，6个月资金回正”，将变得绝不可能，因为从开工到完工，高层住宅没有2年时间根本不可能，多层住宅没有1年根本不可能，再加上前期工程准备，手续办理时间，开发商从拿地到回款，很可能将拖延到2年到3年以上。

一旦“预售制度”完全取消，中国房地产无疑将会完全重启。

90%的中小开发商就会死亡，也没有那么多不专业的房企来插一脚。

因为中国90%以上的中小开发商自身的资金量根本无法支撑从拿地到房产销售的过程，中国整个开发商将会完全洗牌，并购重组，大鱼吃小鱼，将变成所有包括三四线城市房地产市场的三年常态。

终言

要相信，该来的总会来，在不久的将来。点赞转发，让取消房产预售制的日子早点到来。

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本文参考 深度解析：中国房屋预售制度发展沿革及猜想

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