1、中國商品房預售制度發展回顧

中國內地房地產的老師，是香港。

開發商空手套白狼的本事，取經於香港；“18年不吃不喝才買得起房”的房奴煉成之路，也始於香港。

“當時，不用什麼本錢，就賺那麼多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢！”1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間裡“蓋好”並出售了100餘棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，淨賺1000萬港元，連他自己都沒料到。

他這套四兩撥千斤的本事，歸功於他生平一得意之作——“賣樓花”。

上世紀50年代的香港，房地產市場一片沉悶，雖然人口在短短几年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都買不起房，即便此前有地產商吳多泰首創“分層出售”，對普通人來說，買房仍遙不可及。

這時候，霍英東出現了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產行業帶來了翻天覆地的革命性改變。他開創先河，發明了一種能加速開發商資金週轉、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。

第一期先交總樓價50%的訂金，第二期落妥交10%，然後，按進度交第三期、第四期……直到付清。這種模式極大地降低了購房門檻，在香港引發巨大轟動，四方街項目開售的第一天，買房的人蜂擁而至，買到名額的人隨手就能加價賣出獲利，100多棟房很快就賣完了。

愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設中的房屋（即期房）稱為“買樓花”。

這招一出，全港瘋狂，普通市民蜂擁到售樓處排長龍，地產界嘖嘖稱奇，爭相效仿。

開發商的資本金可能根本建不完整個工程，但藉助於預售制，可以先拿到客戶們的錢，其高槓杆效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番湧入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。

普通人在高房價、寬信貸的刺激之下，盲目負債買房。當時新樓盤開售的消息一登上報紙，往往一天內就訂購售罄。

買房，就是新一輪造富運動。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂，“1997年在香港，不買房就是傻子”，也是這一年，香港樓市崩盤，房奴盡數淪為時代悲劇人物，“負資產者”。

而當時正在籌措住房改革的內地起步晚，經驗全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應量小，所以就把目光投向了香港，幾乎是將香港的模式照搬到境內。

1994年，內地引入了商品房預售制度，頒佈《城市房地產管理法》。由此，內地房企正式多了一條融資渠道，地產大佬的好日子，來了。

2018年，在中國的各大富豪排行榜上，地產大佬佔據最大席位，中國恆大的許家印，多次登上首富寶座。

除了預售制度，香港限制住宅用地供應的舉措也被內地有樣學樣，助推地價上漲。中國樓市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

現在回頭再看看香港老百姓的現狀，可想而知這種“香港模式”有多麼失敗，已經基本淪為資本家收割的工具，實現財富大規模轉移。

2、預售制度的“功與過”

“預售”是一項對開發商極為有利的制度，它意味著房子還沒有建成，就可以出售，拿到回款。這大大降低了開發商的資金成本，提高了資金週轉率。

相當於購房人讓開發商獲得了一大筆無息貸款滾動使用，可以大大增加利潤。在改革開放初期，國內住宅供應面臨著短缺嚴重的情況下，這個制度一定程度上加速了國內的城鎮化進程。

但是發展到後來開發商僅需極少的自有資金，通過佔用購房者預付的房款，即可順利實現經營運轉，這就吸引了大批開發商進入市場進行空手套白狼。

為什麼很多做房地產的人都掙很多錢，因為它容易做規模，因為它有槓桿，因為它可以用銀行的錢、客戶的錢、建築商的錢，所有的錢都是應付款，從來沒有應收款。

所以你看，賣空調的也來賣房子（美的），賣牛奶的也來賣房子（新希望），誰都想在地產裡插一腳，管他專業不專業呢。

3、購房者之殤

但是 “預售”在對開發商有利的同時，對購房者卻十分不利。因為預售的房子存在爛尾、長期拖延的可能，而這種情況在各地屢次發生。

從商品交易方式上看，房屋未建成就預先銷售，這為部分開發商虛假宣傳、偷樑換柱創造了機會。購房者付錢的時候只能看到樣品（樣板房），而看不到最終的產品。

購買者一旦交款後，主動權就轉到開發商手中，一些開發商只重銷售，不重品質，一些地方的房企甚至剛拿到地就敢開盤銷售。

由於房子尚未建好就開始銷售，消費者無法親眼看到房子就必須交全款或還按揭，而一旦出現房子“貨不對路”的情況下就非常無可奈何，因為按照中國的現行法律只有兩種情況才能退房。

第一、面積誤差超過一定標準。

第二、樓房支撐架構出現重大問題。

說白了，就是你的房子有了坍塌的危險，你才擁有在法律層面上的退房理由。

預售制度下，一旦與開發商簽訂了合同，付了首付款和銀行貸款，房子好壞你都得認。因為一方面是違約後的長達三五年的官司問題，一方面是現行司法體系下及時打贏了官司資金也難以收回，往往是房子差、漏水、外牆開裂等只要能住人，就只好得捏著鼻子收房，不然虧得更大，尤其是在房價上漲的預期下，試問，五年前你花錢買的爛房子現在是退還是忍著委屈收了？

所以，即使你的房子小毛病一堆，你也只能要求開發商維修而不能要求退房。所以從中國商品房制度誕生那一天，“交房即維權”和“十盤九維權”就成為一種常態。

出現這個問題，你可以歸因為開發商的無良。然而，從制度層面，預售才是元兇。

4、這樣的預售制度為何不取消？

對於預售制度的反思也不是沒有。

早在2005年8月央行就曾在《2004年中國房地產金融報告》中建議：“可以考慮取消一定的現行的預售制度，對於房地產行業的銷售制度進行相應的修改，而現售制度還是比較合理的。”這一建議也引發了之後一系列關於預售制度存廢的討論，但其後隨著住建部官方表態不會取消預售制度，討論逐漸銷匿。

2010年4月，住建部下發了《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，首次明確提出推行商品住房現售試點，鼓勵各地結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，引導房企現售商品住房。

2017年5月26日，廣東省人民政府發佈《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知，對防範金融和房地產風險做出了明確指示，強調因城施策，密切監控房地產市場動態，嚴禁各類加槓桿金融產品用於購房首付款，同時提出鼓勵推行現房銷售制度。

2018年，也就是去年中秋，廣東省醞釀取消商品房預售制度 全面實施現房銷售

廣東省房地產協會下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

但是，有關於調整預售政策的嘗試主要集中在地方，而且現房銷售的政策主要集中在降低土拍市場熱度，而非對預售制度框架的調整。

個人認為，預售制度全面取消現在還不具備條件。

最主要的原因就是，這個制度對於開發商太重要了。在所有開發商項目資金中，預售資金大約要佔一半以上。要知道，房地產是個資金密集型的產業，資金鍊不斷裂是開發企業的生存底線。土地款要靠預售款來支付（拆東補西），工程款要靠預售來維持，各種證件稅費要靠預售款來辦理。

所以，碧桂園這種高週轉房企，才提出了“拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”的資金鍊要求，才有了所謂的快週轉奇蹟，才有了三年成為宇宙最大房企的奇蹟。

然而，一旦取消預售，“5個月資金回籠，6個月資金回正”，將變得絕不可能，因為從開工到完工，高層住宅沒有2年時間根本不可能，多層住宅沒有1年根本不可能，再加上前期工程準備，手續辦理時間，開發商從拿地到回款，很可能將拖延到2年到3年以上。

一旦“預售制度”完全取消，中國房地產無疑將會完全重啟。

90%的中小開發商就會死亡，也沒有那麼多不專業的房企來插一腳。

因為中國90%以上的中小開發商自身的資金量根本無法支撐從拿地到房產銷售的過程，中國整個開發商將會完全洗牌，併購重組，大魚吃小魚，將變成所有包括三四線城市房地產市場的三年常態。

終言

要相信，該來的總會來，在不久的將來。點贊轉發，讓取消房產預售制的日子早點到來。

關注東哥，跟你說說房子那點事。

本文參考 深度解析：中國房屋預售制度發展沿革及猜想

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