[楼市老江湖，仗剑走天涯]
想到当初的万象城之于东盟商务区，再看看现在的龙湖天街之于三岸，境况确有几分相像。
“一座天街，改变一座城。”近来，龙湖天街开始造势了，口气还不小。
引人思考的是，龙湖天街究竟有没有真本事？对三岸意味着什么？与万象城、万达广场有啥区别？又与江与城住宅有何关联？
别只听开发商说。本篇，给你一个第三方视角。
改变一座城？争议马上杀到
最近，南宁有个新盘引起了不小的争议。
先来看下两句广告语：
“一座天街，改变一座城。”
“错过了幸福里，2020年你还要错过江与城吗？”
▲银河龙湖江与城打出的广告。
好大的口气。
没错，此盘就是银河龙湖江与城。所处位置，就是去年因连续拍出高价地而成为网红的三岸。
不得不说，单从广告语来看，它很会对标和占位，口号也很霸气。
但对于普通购房者，自然不会轻易相信，甚至可能觉得“又是一个吹牛的”。
小剑以为，有质疑很正常。只是，质疑之余，理性的分析更为必要。
更像万象城or万达广场？
既然是一个大型商业体，想必很多购房者都会追问：龙湖天街算啥级别？更像华润万象城，还是万达广场？
因为，像万象城和像万达广场，差别还是挺大的。
老实说，小剑觉得，龙湖天街既不像万象城，也不像万达广场。
万象城，只进部分城市，且通常一个城市只做一个万象城。进驻万象城的品牌，以国内及国际顶级奢侈品牌为主，面向的是塔尖消费人群。
▲万象城、幸福里、华润中心实景。
万达广场则不同，进驻的城市没啥规律，一二三四五线都有万达，一个城市可能做N个万达。合作品牌以中低端为主，面向的是普罗大众。
简言之，万象城是顶端，万达广场是中低端。万象城更注重运营和体验，万达广场往往前期吹得猛，后期运营偏弱。
那龙湖天街呢？客群定位与两者均有差异性，高于万达广场，略低于万象城，更倾向于中产家庭体验型消费。
对于龙湖天街，很多南宁人可能并不了解。其实，它特色很鲜明。
首先，商业运营全国前3。
据观点指数研究院数据显示，龙湖的商业仅次于华润和凯德，显著高于万达。尤其是在创新性和人气指标上，甚至领军全国。
▲2018年中国商业地产TOP10排行。
其次，31个天街铺了路。
截至目前，龙湖已开业31个天街，累计商业运营面积超400万㎡，战略合作品牌超230家，合作品牌超4000家。
▲重庆龙湖北城天街实景图。
▲上海龙湖虹桥天街实景图。
再次，注重体验消费。
主要客群是18-45岁的时尚潮流群体，主体为中产家庭，商业定位运营更注重可互动、可参与的体验式消费。
最后，喜欢持有，特长运营。
有的开发商靠卖商业赚钱，运营投入很少，不管后期商家死活。龙湖则反之，核心商业都是自持，更注重后期运营。
“龙湖做天街的逻辑不是靠卖商业赚钱，而是把持有商业作为集团核心战略。通过自持+精细化运营，一方面使旗下购物中心获得更优资产收益回报，另一方面可使企业获得资本市场上更低的融资成本。这才是龙湖持有商业的逻辑。”
一位全国某地产大V号创始人跟小剑说。
青秀的下一个“万象城”？
既然龙湖天街不是吃素的，首入南宁为啥选在了三岸？
这就不得不提三岸在青秀中的地位。
经过近20年的快速发展，南宁最强区青秀，走过了1.0时代的朝阳、2.0时代的金湖和3.0时代的万象。如今，在凤岭北和凤岭南开发接近饱和后，必须找到一个新价值点。
这个点，就是延伸凤岭南又区别于仙葫的三岸。因低密、邻江，也被称为凤岭滨江板块。如果发展的好，可能会成为青秀的4.0时代板块。甚至，可能成为与凤岭北、凤岭南并驾的凤岭“金三角”之一。
▲未来，可能形成凤岭“金三角”格局。
现在，三岸势能确实不大。但三五年后，一旦发展起来，它就无需再借势凤岭南，自成中心。到那时，青秀各板块间的价值就会发生转移，房价也会跟着变化。
▲华润万象与龙湖天街辐射图。
也许，到了那一天，龙湖天街一带会成为一个价格高地，青秀的下一个“万象城”。自成中心后，往西边的凤岭南、往东边的仙葫，价值和价格将依次递减。
而龙湖天街，也许正是看到了这样的机会。正巧，从凤岭南到三岸，再到仙葫，也缺少像龙湖天街这样的大型商业体。
三岸可以没地铁，不能没天街
谈完大青秀，再具体聊聊三岸。
很多人认为，三岸最需要的就是地铁，机场线若不经过，那前途迷茫。
在小剑看来，三岸可以没地铁，但不能没有龙湖天街。
▲三岸控规图。
从对板块价值拉动的配套四驾马车“学铁商景”来看，三岸有学有商，亦有邕江。
学校方面，规划了2所幼儿园、3所小学、2所中学。其中，开泰路中小学已定。按学校命名规则，均以地段命名，没有了名校分校的招牌，看似比较普通。
但从最近两年新建学校来看，硬件方面都不差，而整个板块买入人群偏中高端，生源自然也不会差。未来，学校教学质量，应该也不差，不一定就比所谓的那些名校差。
景观方面，邕江环抱，属于青秀最后一块滨江处女地，宜居性值得高看。
▲三岸被邕江环抱。
但如果真的缺地铁，对三岸是致命打击吗？未必。
以后，这个板块住的是一群有经济实力的中产家庭，每家有一两辆车正常不过，他们追求的是宜居环境，对地铁的需求并不强烈。就像在中国很多城市的高端滨江区或半岛区，大多都是没地铁的。
相比地铁，三岸对大型商业体的需求更为急迫。其实，从凤岭南到三岸再到仙葫，最缺的就是大型商业体。
龙湖天街的进驻，一方面可填补几个板块的商业综合体空白；另一方面，板块要想发展，就需要大型商业体的刺激。
试想，如果东盟商务区，当初没有万象城，现在价值还会那么高吗？
天街只是江与城的商业配套？
“我们项目距离龙湖天街只有XXX米，以后吃喝玩乐都很方便。”
整个三岸对龙湖天街的需要程度，从各盘的销售说辞中表露无遗。
确实，龙湖天街不但是自己的，还是整个三岸的，甚至是凤岭南和仙葫的。
但有个问题，我们必须弄明白：既然是个商业配套，那买江与城住宅，和附近其他项目住宅，是否一样？
▲银河龙湖江与城效果图。
一样，也不一样。
一样是指，都可享受吃喝玩乐购的配套，江与城可以，旁边项目也可以。
不一样的是距离，和带来的价值。
一个是下楼就是天街，一个几百米几千米到达，生活场景有差别。就像下楼就可以去星巴克喝咖啡，去健身房健身，和跑去挺远的地方才能到，时间利用度和生活便利度是不同的。
价值带动，自然也有差别。
业内人士都知道，龙湖住宅销售业绩并不算特别靠前，但负债率低，发展稳健，擅长物业服务和商业运营。龙湖天街若运营的好，对江与城住宅会形成直接价值带动。这是旁边其他项目所不具备的。
就像万象城和幸福里的关系，周边其他项目虽然也便利，但价值带动不一样。
举个杭州的例子。
▲杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比。
前些年，杭州滨江天街住宅春江郦城刚开盘时，均价约2.5万元/㎡，滨江天街开业后价值快速上涨，如今均价突破6万元/㎡。而旁边此前价格相似的项目，现在主力价仅4万多元/㎡。
是三岸救星，买不买还得看价格
备受争议的三岸，幸好引来了龙湖天街。
某种程度上，龙湖天街就是三岸板块的救星。三岸的楼盘，都要仰仗龙湖天街。
从其他城市来看，龙湖天街确实挺有气场，运营也确实比较成功。
但南宁的龙湖天街究竟如何，除了参考其他城市，最终还要看龙湖究竟如何操盘，如何运营，能交出一个怎么样的答卷。
银河龙湖江与城住宅，有了龙湖天街的助攻，又有龙湖自身园林、物业等擅长武器，期待指数理应不低。
▲厦门龙湖春江郦城园林实景。
但最终值不值得买，4月的开盘会不会卖爆，也还要看价格。
目前，三岸主要楼盘价格分成了四档。低的1.2万-1.6万元/㎡，高的超过2万元/㎡。
▲三岸楼盘价格对比。
问题是，银河龙湖江与城会是哪一档？
据了解，江与城已开放售楼部及样板间，首期计划推售1#和2#95-125㎡的三房四房（详细评鉴请看鉴盘侠3月12日文章《全三岸等龙湖天街！江与城和我们想象的不一样？》）。感兴趣的扒友，建议去项目实测。
▲115㎡四房户型。
▲125㎡四房户型。
江与城值多少钱？到底会卖什么价？如有机会，小剑下次再跟大家详细分析。
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文|七小剑 编|小二郎
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