[楼市老江湖，仗剑走天涯]
南宁地价领军者，必五象湖。龙光天瀛、建发央玺、建发双玺（初定名），以及新希望项目，今年纷纷上市，房价齐刷刷2万起。江湖称，五象湖4大天王。
4大天王旁，有一改善盘，金科博翠山，近期搞大事。
最小的100㎡户型，如今只要28万起了。连128㎡户型，首付36万就可以买到了。
怎么回事？且看七小剑带来的一手情报。
内部消息：备案价可能涨到1.4万
这两天，小剑听到一个劲爆消息：五象湖网红盘金科博翠山备案价可能会涨到1.4万元/㎡ （具体以实际为准）。
最初是一位去看房的扒友说的，小剑半信半疑。
随后，小剑向金科博翠山售楼部进行了求证。
“新推的2期2号楼，预计3月中下旬开盘，均价可能会1.4万左右。1.4万会是备案价，毛坯加精装一起的。”
接着，小剑查阅了南宁住建局网站。该盘此前毛坯备案价主要为八九字头，如果新品涨到1.4万元/㎡，则表明毛坯价上调了两三千元。
如果真卖1.4万元/㎡，就意味着金科博翠山在逆市下，又走出了截然不同的行情。
老实说，该盘走量不快，但每次推新，房价都能保持上涨，叫那些不断降价促销的楼盘很是羡慕。
2018年底首开，均价约1.15万元/㎡。那次，很多人没抢到房。
2019年到4月第二次开盘时，均价涨至1.25万元/㎡，依然很难抢。
2019年6月第三次开盘时，均价已经超过了1.3万元/㎡。
2019年底，当不少楼盘打折促销时，金科博翠山在售产品均价却逆市涨到了1.35万元/㎡（非大平层楼栋）。
如今，新品很可能要突破1.4万元/㎡了。
▲金科博翠山与南宁均价走势对比。
对比同时期的南宁楼市大部分楼盘，可以说，金科博翠山跑赢了大势。
大调整！首付28万起，门槛大幅降
备案价涨了，均价上调了，但随着新版合同执行，对购房者来说，门槛却大幅降低了。
小剑分别拿100㎡户型和128㎡户型，算了一笔账。
▲100㎡首套房首付及月供对比。
▲128㎡首套房首付及月供对比。
▲128㎡二套房首付及月供对比。
不算不知道，一算吓一跳。
如果是首套房，100㎡户型原首付要41万元，现在只要28万元起，直接少了13万元。128㎡户型此前首付要53万元，现在只要36万元，大幅下降了17万元。
如果是二套房买128㎡户型，原首付80万元，现在72万元，也少了8万元。
不但首付降了，前10年的月供压力也降了。
以前，金科博翠山最小户型也要40多万的首付。许多人很想上车，却心有余而力不足。
如今，28万元起就可以入手博翠山了。难怪近几天，博翠山售楼部的人气旺了许多。
▲3月15日，金科博翠山售楼部。
事实上，去年下半年以来，南宁多盘备案价就已上涨。今年，大有愈演愈烈之势。
这是好事。因为，备案价涨了，购房者就可以正常首付买房。如此一来，市场乱象会少，购房门槛也会降低。
同在凤凰路，距离4大天王2.2公里
现在首付降了这么多，那金科博翠山是否值得入手呢？
绕开地段，去谈房子，都是耍流氓。
金科博翠山位于凤凰路188号，北侧为五象湖公园的碧象湖，三面邻近秀田小学五象校区、四中五象校区和医科大教育中心，距离地铁2号线延长线玉玲路站约800米。
▲金科博翠山位置及周边配套示意图。
这是最显性的周边1公里内配套。
再拉长些，沿着凤凰路向东，2.2公里左右则是建发央玺、龙光天瀛、建发双玺（暂定名）和新希望项目。
向东北方向，约1公里则是今年1月15日龙光刚拿下的两个地块。
▲金科博翠山与4大天王距离关系。
五象湖4大天王，地价多数在1.4万元/㎡以上，高层房源房价也要2万起步。龙光两个新项目地价也不便宜，均超过1.2万元/㎡，房价预计至少1.8万元/㎡以上。
同一条路上，距离相差2公里，房价相差6000多元/㎡。
随着偏刚需的中南紫云集清盘，金科博翠上成为了凤凰路上最具性价比的项目。
五象湖改善盘不超5个，它是其一
可能你会说，虽然金科博翠山距离五象湖4大天王很近，但价格高低，最终还得看项目本身的价值。
没错。
就像在凤岭北，哪怕地段相近，配套一样，有卖2万+的，也有卖一万三四的。再如商务区，华润幸福里、万科臻山悦卖3万元/㎡，却也有一些二手房2万都卖不到。
那么，金科博翠山本身的产品价值如何？
先看基础指标。86亩的规模，3.5的容积率，1:1.35的车位配比，两梯四户+三梯三户的梯户比。从这些可知，它是偏改善的楼盘。
▲项目楼栋分布图。
其实，产品品质和居住舒适度如何，以下3点更有说服力。
首先，不做100㎡以内小户型。金科博翠山户型面积段为100-186㎡，产品更纯粹。
在五象湖，地段强如龙光天瀛、建发央玺也配了一些60-90多平米的小户。如果在五象湖找出5个改善楼盘来，金科博翠山绝对算一个。
其次，没有产权移交房、回迁房等保障房，社区居住人群更纯粹。
▲五象湖主要项目指标对比。
附近，如中南紫云集、金玖世家、澜庭府、龙光天瀛、建发央玺、新希望项目等，均配置了不少产权移交房或回迁房。
再次，购房者以改善居住为主，投资客占比少。
前期购买金科博翠山的人群，大多为自住，少量为投资。而附近很多项目，投资客占比十分庞大。
看得出来，金科博翠山是一个妥妥的改善盘。
品质不放心？观天下已打样儿
“惊装”横行的南宁楼市，它家精装品质怎么样？小剑猜，很多人都是心存质疑的。
从现场踩盘来看，小剑敢说，金科博翠山的精装标准可以碾压南宁绝大多数精装楼盘。
一张表，足以说明问题。
▲金科博翠山精装与其他盘对比。
▲128㎡户型样板间客厅实拍。
当然了，项目还未交付，谁也不敢打包票，交付后究竟能如何。
但是，可以拿金科南宁首盘金科观天下做个参考。
2019年12月底，金科观天下首批房源交付，鉴盘侠进行了实踩，并拍回了如下的实景图。
▲金科观天下人行大门。
▲金科观天下建筑立面。
▲金科观天下单元入户。
▲金科观天下入户大堂。
从鉴盘侠的实踩、业主评价、同期交付楼盘对比等多角度来看，金科观天下的交付品质不错，业主也普遍较为满意。
观天下尚且如此，档次更高的博翠山，应该会更好吧？
最后两栋，双7米大阳台户型快没了
最后，说说将要推出的产品。
目前，项目仅剩2期1#和2#未推，预计3月先推售的是2#。
▲未售楼栋为2期1#和2#。
2#为双单元楼栋，只有两个户型，一个是100㎡三房，另一个是128㎡四房。
▲2#平面图。
100㎡户型朝南，128㎡户型朝北，面向小区中心园林，楼间距约60米。前方楼栋就是小区的两栋楼王，三梯三户的166-186㎡大平层产品。
其中，100㎡户型三房两卫双阳台布局，是该盘的入门级户型，整体设计中规中矩，适合首置购房者。
▲100㎡三房户型。
128㎡户型属于该盘的明显产品，也是整个五象都少见的优质四房户型。子母门，嵌入式玄关柜，U型厨房，尽可能少的门对门……细节处理上比较花心思。
▲128㎡四房户型。
最独特的还是南北对流的双大阳台。无论南阳台，还是北阳台，开间都超过了7米，面积都超过了10㎡。这在整个五象同面积的在售产品中，找不出第二家。
当然，该户型虽然很好，但并非十全十美。比如，有两间次卧开间仅2.8米，略小了点；主卫对着睡床，后期需要做下处理。
上周末，小剑踩盘发现，该盘释放首付门槛降低后，售楼部人气明显回升。周末两天时间，共接待了超200组意向购房者。
据小剑打探，2#1单元预计在3月中下旬开盘，房源只有88套。看来，又要上演一场抢房大战了。
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文|你莫愁 编|小二郎
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