用户8784518845937孙
你买的是商品房吗？如果是，你就是在装傻，侮辱大众的智商，其心可鄙！其行可诛！我就把你当成无知的法盲，给你普普法吧！
一、按照2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第七条（七）物业管理方案已落实。第十三条，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。我们称之为前期物业管理。在业主未大面积入住前这个是政府强制性的要求，为了保证小区全体业主的公共利益和小区环境卫生、装修管理、秩序维护、设施设备的正常运行等。这是商品房可以销售的前提条件之一，合法性100%
二、大部分业主入住小区，到达法定条件并且按照法定程序成立了业主委员会，前期物业管理合同自然终止。由业主委员会召开全体业主大会，就物业管理合同续签、重新选聘物业管理企业、业主自治等作出决定。称之为后期物业管理，由小区三分之二以上的业主共同意见决定。
三、物业管理及服务成本或者物业管理及服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、企业所得税；
9、企业利润；
在100%应收的物业费中，①人工工资、社保、福利费用约占75%左右；②电梯及其他公共设施设备维保费、小修、零配件采购费约占10%左右；③公共水电能耗费用约占5%左右；④企业所得税约5%左右；⑤办公费用约占3%左右；剩下的2%左右基本是利润。
中国约13万家物业企业，排名前100位的万科、龙湖、金地、中海、招商、华润等依靠强大开发商背景的物业公司（包含上市公司）的纯利润在5%左右，其他中小微物业企业的纯利润约1%～3%左右，老旧小区亏损的是普遍现象！
又有几个小区的物业费是高过万科、金地、龙湖、中海、招商、华润等开发的楼盘的？几乎没有。
住宅小区都是包干制，物业公司只要按照物业合同约定提供管理及服务就行，并没有法规强制要求物业公司公布物业费的收支明细。除了小区的公共收益需要向业主委员会定情公布外。如果是酬金制，那就是业委会直接向所有业主收取物业费、停车费。收取公共收益。按照合同约定支付物业公司应得的费用。每一笔钱的收支情况，盈余或者亏损情况需要向全体业主清清楚楚公布。性质不一样，要求不一样！
不要当无知的法盲！不要当可耻的喷子。更不要想着天上掉馅饼，物美价廉，质优价廉的事情根本不存在。市场经济原则就是质价相符，一分钱一分货。给的白菜钱，又怎么能吃到鸡鸭鱼肉呢？
杨君波2018
我居住的小区从我购房那天就被动签订了物业管理委托合同，这些从业人员是否有《物业管理总经理资质证》，《物业管理从业人员资质证》不知道，只知道他她们都是这个房开公司老总的亲朋好友成立的物业公司。什么合法进入？除了收物管费会打电话给我，有事却找不到负责人。记得刚搬进小区的那年，一个单元只有几户人家入住。有天傍晚，突然有人大力的砸我家门，从门孔看出去，发现有一年轻男子正骂骂例例地在外。我问他干啥，他就说:″你开门，你被我抓住了，看你怎么跑？"我估计他找错了人，就问他:″你知道我家姓甚名谁，是否找错人了？"但他不听，情绪俞发激动，并使劲踢门。我们一家三口都被吓坏了，我一边拿了一把菜刀站在门后，一边叫我爱人打电话给楼下的保安。可是，任你着急，电话无人接，但从我家窗户外就能看见两个保安在说话，最后又大声朝楼下喊，″保安！保安！"真的是"喊天天不应，喊地地不灵"。没办法只有打110，直到30多分钟后，警察来了，将门外情绪激动的人控制住，我们一家三口的心才算安定下来。打开门后，警察看了我家的身份证，又问砸门的人找谁。一问下来，原来是一个帮人做工的小包工头，曾经来过发包商的家，因为一直要不到做工程的钱，被要债的人逼急了，又认错了单元砸错了门。
事情搞清了，我也原谅了砸门的人。但我细思极恐，小区保安干啥的？物业公司值班电话形同摆设？从砸门开始到110警车冲进来，前前后后近35分钟。任我一家人喊破喉咙，任人在外大力砸门，没有一个保安巡查过来。不敢想象，要是真遇到上门抢劫，我家是何结局？第二天我到值班室找物管经理，没人！打电话诉说，不理！然后不了了之。没有一句道歉，没有从此整改，还是收钱时会来找你，有事了却找不到经理。
龙行7372834
物业其实都是皮包公司，一般三，五个女人坐堂，保安承包给保安公司，保洁承包给熟人二包头，只须请两个水电工，就这么几个毛人，一年从业主处收取费用，外加电梯广告，戶外广台告，小区停车，外来摊点，这几笔钱本来属广大业主的，都被吃掉，一个两千户的小区，年赢利能达几百万，可想利润之高，
太阳月亮星星点
很高兴与大家网谈。
只要是在中国合法注册的物业公司，都是合法的具有独立民事行为的物业公司，而与合法的法人代表签订的物业委托管理服务合同不论前期和后期都是合法的，物业公司凭协议或合同进入小区都是合法的。反之都是不合理也不合法。
注册成功的物业公司的公司信息可上网搜索便知，在网搜不到、在工商局查不到的物业公司都是非法旳。
对于物业费用在何处，肯定用在物业管理服务上。物业费分包干制和薪酬制。包干制相当于承包性质，帐目开支无须公开公布，属于不成文的行规。正像你坐出租汽车，你付出租服务费二百元，事后你要求出租车伺机公布费用开支一个道理；薪酬制每年公布帐目开支情况。对于合理性谁来管，包干制由于具有承包性质，收多收少支出多少，自负盈亏，无须业主监管；薪酬制是掌管物业费的单位和部门，可能是业委会也可能是其它部门，按定员定岗定目标定薪水。监管自然有资金发放单位监管，业主可对薪酬制工资过高、工作设置不合理进行举报。。
合法与合理的关系是：合理的不一定合法，合法的一定合理。理不是永恒的，而法是不变的。建议业主在处理物业公司与业主矛盾时，不要以理维权，应以法维权。理以人理解不同、角度不同既有普遍性又有个性又有地域性，而法律只有普遍性，对任何人和团体都是平等的。政府部门、法院都是以规以法办事。从政府反馈的业主投诉、维权和法院的诉讼案件很明显的是：以理维权的都没有好的结果，而以法以规维权的都有好的结果。
美侯王666
不谈其他，仅就题主问题进行回答。
一、物业公司进入小区的合法性有多少？
这是个文法不太通的问题，只有合法和不合法，没有合法多少的问题。
言归正传，物业公司进入小区实施物业管理的合法方式基本上有两种，一种是小区开发商聘用物业公司进行前期物业管理，一种是业委会通过招标方式选聘的物业公司进入小区进行物业管理。
另外，想不出物业公司非法进入小区进行物业管理的情形，非法进来的你会交物管费吗？
二、物业管理费用在何处？
一个正常正规的物业公司管理的物业项目，一般情况下物业管理费有以下费用组成：
1.人力成本费，包括物业公司职工工资、五险一金、工会费、福利费、制服、体检、教育等费用。
2.物料消耗，包括清洁用品、工程维修耗材、园艺耗材等。
3.工具、设备等，如工程维修工具、保洁工具、园艺工具、洗地机、石材抛光打蜡设备、地毯清洗设备、警棍、防暴叉、对讲机等，这些东西根据具体需要配备。
4.项目运行费用，如小区物业办公设备、办公耗材、职工宿舍费用、通讯费等。
5.公共区域水电气等能耗费，如庭院路灯、住宅楼走廊、楼梯、电梯等地照明等。
6.物业公司运营成本，如公司对物管项目提供支持人员的成本分摊，包括人事、财务、安全、品控等部门人员。
7.委外保养费，指国家强制要求专业公司才能进行的维护保养，包括电梯、消防等设备的维保费。
8.物业公司的管理费，以上1-7项都是需要支出的成本，这个管理费属于物业公司的利润，一般按照合计数的一定比例计算。
9.税金，物业公司应当依法纳税，税金一般是上述1-8项合计的6.75%左右。
三、物业管理费的合理性谁管？
1.正常情况下，在业委会招标过程中，物业公司需要递交投标书，由评标小组(可以由业委会代表、物管专家、当地房管部门人员和基层街道办人员组成)进行评审，评审内容包括报价部份、商务部份和技术部份。
如果业主选择直接与现物业公司续签合同，则物业公司应当对下一期物业服务提交相关文件，类似投标文件的报价部份和技术部份，由广大业主通过业委会进行评审。
2.在物业管理实施过程中，物业公司有责任定期公布物业管理费用的收支情况，具体公布哪些细节，因为其中一部分会涉及公司内部秘密，需要业主通过业委会与物业公司协商确定。公布后，如果业主有质疑，由本人或通过业委会与物业公司沟通。
以上属于物管费采用包干制的情形。如果是酬金制，那属于另一种方式了，现在这种方式用的较少，不赘述了。
001采姑娘的小蘑菇
物业就沒有合法，你来服务，得买卖双方达成协议，有几个业主和物业有服务协议的，费用物业说咋收就咋收，就是强买强卖，物业服务到什么成程，都是物业说了算，业主出了问题找物业，它可以用一万个理由来推委，就花在自已家来了个收费管着你的，典型的黑恶势力。必须取消物业，业主自治，政府监督。
我是龙的传人111
这个问题实际上变成了三个问题了，凭借个人的认知简单作答吧！
第一：合法性问题，就目前来讲物业公司进入小区主要有几种形式！其合法性都是具备的！
1，前期物业进入小区，依法是须要房产部门物管科直接监管，但是实际操作大部分都是开发商进行备案，依法是走招采模式进驻；但是前期物业进驻的监管其实和业主基本没有什么关系，也就是说前期物业是职能部门帮业主作主，在购房合同还必须认可，前期物业的职能管理多于服务！
2，经适房、安置房的物业入驻，正常情况下，这种物业模式的物业费相对低于商品房，进驻的物业公司基本上都是包干制，并且需要带有些公益性，按道理真是不怎么赚钱，不少物业公司都是财政补贴，服务性质大家可以想象！
3，小区召开业主大会，选举业委会后的物业选聘；这种情况选聘物业服务企业入驻依法应该是由业主大会确定，但是现实中很多地方都是业委会做主了；原因是业委会专权或者业主不重视自己的权利，不细说！值得特别注意的是，相关规定住宅面积超五万平方米的小区物业选聘须要走招投标！貌似和业主大会的权利稍有抵触！
4，没有物业公司接管也没有自治能力的小区，这样的情况一般是社区、街道做简单的治安、保洁扶持，但是更多的是安排物业公司入驻进行“服务”，这种业主没有选择权，政府不会让自己的管辖里出现太离谱的脏乱差对不对？小区业主不能自理当然政府要帮忙！
第二：物业服务费收入用处主要分为如下几个板块！
1，物业公司利润及税费开支，作为企业是须要利润的可以理解，除去税费，公司10%的利润是多少，大家可以核算，物业企业不是慈善企业！
2，项目员工开支，占较大比例；物业服务是劳动密集型行业，保安、保洁、工程、客服及管理人员这是标配，其占比大家可以根据自己小区实际情况核算！
3，公共区域基础设施维护费用；大家应该都有见到一些不该使用维修基金的维护，这部分开支是由物业费用中开支，当然还包含物业服务合同的约定的维护费用！
4，还有就是费用不对等的部分，比如每个小区总会有部分人不交物业费，无论什么情况不交，总是一部分费用对不对，账是需要一起算的！
第三：物业费用支出的合理性谁管，要看法规规定，其实还要看服务合同的约定！
正常情况下物业费的支出都是物业公司自己做主，是否合理和业主没有关系；就像企业聘用的员工，员工得到报酬后怎么开支是不是合理貌似和企业没有什么关系！但是，现实中物业公司的物业费用开支却有自己的特别之处。
物业“管理”费用不仅仅只是从业主处收取的物业费，还包含小区的公共收益；包含停车费、广告费等其他收益！而这部分收益是属于小区业主共同所有，实际操作中都是委托物业公司代为运营，所以此部分收入依法应该比例分配，属于业主部分应该划归业委会公共账户，属于业主的共有资产！但是签署包干制服务合同的基本上都归物业公司支配了！
综上所述是个人对本问题的认知和简单解答，小区是所有业主的小区；物业服务企业应该是依法接受小区业主的聘用，为小区服务！对于物业服务的监督是业主的基本权利，这个权利由业主大会授权业委会执行！为了自己家园的和谐美好，须要小区业主知法、守法、依法维护自己的权利，履行自己的义务，否则权利被侵犯，家园变噩梦都是自己的责任！
恋茶君茗韵添香
物业是近些年新生的社会阶层，业主买了房子不能不来，物业趁机狠狠讹诈，不惜重金雇黑也不少见。我们小区1400户，年收入四百万元。物业的高收入使其更高高在上，眼中无了业主，只听原开发商号令，开发商暗暗提成者有之，奉养三黄四窝，五姨六太，，，，物业这新阶层，国家得想法管理，现在加剧了社会矛盾，产生了两极分化，严重分裂了社会团结的好局面。
静观火势
有些物业公司好像有点黑社会的味道，挺霸道的。有的小区有业主委员会，有的就没有，好像有没有物业也不拿你当回事。也不管小区环境好坏，物业费总是再提高。现在收费放开了，没有监督的机关了。按照物业条例的规定，物业收费需经与业主委员会协商定收费标准。看看有几个物业公司是按照物业条例规定做的，都是自己再定收费。为什么设置障碍不让业主委员会，就是这个意思。业主要是有意见无处反映，只能任由物业摆弄。什么业主是主人，物业变成了主人了，不但不积极为业主服务，业主还得看物业公司的人脸色行事，态度还不好，业主还得笑脸☺️相迎。你要说家里下水道堵了，暖气不热，自来水漏水等，到你家看看，就说这个弄不了，你得到外边找维修的给你弄。你要是说，我们不是交了物业费了吗，物业的人就说了，我们只管外边和环境的收费，不管你家里的事。这就是物业公司的做法，要是这样的物业公司需不需呢？物业公司的收费，原先由价格部门审批和管理，物业公司由房产局管理。后来物业收费由物业公司和业主委员会协商定收费，实行备案管理了，价格部门不审批了。管理物业公司的是房产局。需要不需要物业公司，得由居民委员会组织召开业主大会，由全体业主投票，超过三分之二以上的，才决定物业公司的去留。
用户52498369595
这种物业的嘴脸，讲法！如果服务做的好，收费合理看了这样的设问，心态是平和的、给人的感受是做服务的！看过的过客是啥感受呀？
