伟大中国靠大家
你的问题在法律上不是问题，在实际中确实存在的严重问题！
国务院《物业管理条例》第十一条为：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
选聘和解聘都由业委会决定！
1）有些地方已实施了你所说的由业委会来做物业服务，而且效果很好，年底了有节余还请业主们一起吃饭；
2）有些地方由业委会负责但最后都疏于管理，脏乱不堪；
3）有的地方采用业委会委托聘请职业经理人负责；
4）有的地方还是聘请专业物业管理公司
5）最惨的就是业委会没成立或者即使成立了，却由房地产开发商遗留的物业公司把控！
《物业管理条例》相对来讲是比较落后的法规了，迫切需要修改！（顶上去，让人大代表看见，建议人大代表可以提案！）有几点：
1、由建委、房产局、街道管理主体改变为：建委房产局为物业服务公司业务管理单位，将街道变更为社居委管理，法律授权社居委作为管理人比街道要好，每个小区组成了社居委，社居委才是第一责任人；因社居委不是行政主体所以一般只到街道一级，但实际上建议可以立法授予社居委的权利，或街道将权利赋予社居委，实际上现实操作也是这样，但主体总是感觉不够明确，社居委管理上也存在无法可依！
2、由社居委组织、实施、选举、监督业主委员会，由业委会管理所在小区实现所在小区的管理自治权；
3、要求社居委在各小区、商业体业主必须在房屋移交2年后成立业主委员会，强制要求原地产商遗留物业服务公司签订合同，并每年对物业公司进行监督，协助业委会处理所在小区的物业管理服务保障，提高服务水准。
这几点意见都与现行法律存在些问题，但如果想解决实际问题，就必须要有改革的勇气和魄力，我一直认为实事求是的角度来看，有的不适合完全市场化，小区的居民组织，也是社居委的联络骨干完全可以替代业委会，或者业委会就是社居委在小区的下属机构，再或者业委会授权居民组织实施职责，双重职责，这点对没有能力选出业委会的单位来讲尤为重要！
当业委会成立了，才根据物业管理条例来实施。遇到不好的物业公司，才能疏导，化解、解决问题，甚至可以辅导支持业委会采取诉讼的方式维护小区的权益和稳定。
不过，这里面有很多的法律问题都牵扯到了，有的是与现行法律规定相悖，有的是主体不对，但无论如何，这些都是可以解决的！
PoloWang
我一朋友所在小区，由于许多人不交物业费，物业撤走了。其他物业也不敢来接手。然后垃圾成山。那些所谓不愿交钱的维权斗士，终于傻了眼。都希望别人多出力，然后自己享受成果，所谓的业委会自治，最后大多成了一个笑话。
ck1691965
口口声声要赶走物业，以业主委员会自治的只有二种人，一种是不想交物业费又想要享受服务的人，一种是认为物业油水很大，想赶走物业，让他们以业主委员会名义来管理小区的人，这二种人都不是什么好鸟，一个不想出钱，一个想捞冤枉钱，如果小区自治，这二种人肯定又会水火不容，整个小区不得安宁，很多小区发出不和谐的声音，就是这二种人在煽阴风点鬼火出妖蛾子，到时候受苦受累的就是广大业主，本市就有这样一个例子，也是以各种理由刁难物业拒交物业费，停车费，打出口号，业主自治，加社区管理，物业走后，由于所聘请的所谓职业经理就是业委会的朋友，管理费用出现很大漏洞，加上一部分不交物业费，业主自治半年不到，业委会就没有资金运行，还欠下电费，水费，小区卫生很脏，保安就是业主，进出人员无人问津，外来车辆经常把业主车位占用，小区业主后来再选业委会，请社区出面聘请物业，这样才让小区进入正常，所以说，小区选业委会一定要看清楚，小区业主也不要让一些别有用心的人利用。
跳出三行界
咱的想法一样，目前我正在努力，这是小区业主最后一条出路，我们成立了业委会解聘了前期物业又聘了新物业，从之前的1.20元降到了0.90元，服务自然不比以前，自治管理最高0.70元，服务不降低，问题是新物业主任聘的，按国家政策可以有业委会自治，二个主任都不愿意操心，解聘前期物业这么难都过来了，现在不愿意操心了，说白了有好处，当处选举时的承诺呢，九毛收费盖车棚，物业进来三年了什么也没干没人管了，我如果强行赶走物业对不起主任，这样下去对不起业主，能够成立业委会多亏了业主投票，没有业主的支持这些人屁都不是，当处物业把这些人的水全停了，都气的在群里整天闹，没有一个敢找物业拼命的，现在成人了忘了业主了，这是每个小区共同存在的问题，要想改革开放过上太平日子就要有小平同志的勇气，一个小区看起来很难管理，其实很简单，电梯有专人维修，坏了买件就行，一部电梯每年维护费有数的，收了费给人家钱就行，二次供水有厂家维修一个电话就来，修下水管道一个电话就解决，门卫和卫生更好解决，关键是没有业委会办证等于个人管理，就不叫自治了，个人管理服务再好，如果有个别业主不交费只能告他，没有办证就告不赢，可不能不要了啊，别人知道了也不交就干不下去了，只能有业委会出面到房管局申批后去工商局办证，业委会代表物业管理小区合理合法，难题都在业委会这些人不成气。
工农兵伯伯
为什么小区管理总离不开“物业”这个词呢？以前的农村那么多村庄不都是乡，村，组管理的吗！现在的小区怎么就不考虑以社区为领导的管理方式呢？每个小区由所在社区选举一个小区“区长”两名副“区长”一个管账的一个管钱的就行了，小区卫生可以在小区内聘人也可以在外面招聘人员，花钱不多老百姓还高兴！
潇洒看红尘892
1小区物业不好原因只有一个，就是低素质人太多啦您品你细品！他们搬走物业都可以不要啦，留几个收拾卫生的就行[捂脸]要不换啥物业都白费，换万科物业他们愿意交物业费吗？换派出所直接管行[我想静静]
2论高端社区物业好的原因，是因为把低素质人卡掉了一大批，住豪宅的你给他钱，他都不会破坏自己园区环境！并不是有钱人素质都高，他们只是刚好高到兔子不吃窝边草！相反低端社区只要自己舒服，想咋整咋整…车乱停，楼道里东西乱放，占用消防通道，乱搭建！高空抛物，还有一种行为理解不了，没有原因破坏开心！
拳狮虎
这纯粹就是换汤不换药，犹如脱了裤子放屁，多费一道手续。这也是物业和业主两方面都要提高素质的问题啊。当然，物业方面的问题是要多一些的。可是，业主们的部分行为也是极其可恶的，我就见过一些难以置信的现象，如:在下水管道里会掏出近40厘米长的芹菜杆来、整条吃完了肉的鱼骨架来、塑料袋、抹布、楼梯间的窗户配件丢失、电梯轿厢里的照明灯垂下、广告牌缺角的、按钮冒损坏或丢失的、深更半夜噪音不断的、楼梯间和过道里果皮、果核篇地的、公共绿地随意践踏的、狗屎遍地的、带宠物出行不加约束的、漏水造成楼下房主损坏毫无羞愧的、如此等等，是不胜枚举啊！所以，提高各方素质才是关键所在。物业文明服务与业主的素质文明是同等重要的。
胡杨叶1234
取消物业也不是最好的办法，关键是物业收费要与服务匹配，最好是在合同里写明收多少费做那些服务，并且得与每个业主签服务合同，这样做才会把有些业主的心里弄平衡，不会再出现“他同意这样做，为什么要让我来为他的同意买单，凭什么他能做我的主，他说的理由就成了理由，而我说的却成了狗屁不如，难道他是业主而我不是业主”等等的一切不愿交钱的想法，不要搞什么的大部分同意就行的一些无用的东西，因为这样做了就是强制了别人，有些人就有我奈何不子你也会让你不好过的做法，这样无形中就对立起来了，更不用说百分之六十交钱，而百分之四十不交，物业公司也还是会亏损，如果通过法院来完成收费，物业和业主都会受到不同的损失，物业不想这样做，业主也难受，这样两败俱伤的事谁都接受不了。
喜好5
小区物业管理是个老生常谈的问题，我认为在管理模式要有所创新，让业主得到应有的服务，职业经理人管理者必须受制于另一方的监督与制约。
一，由社区网格员行使监督权。
1财务监督，收取业主物业费、停车费、广告代理费等费用，开取收费收据三联，一联留物业管理者（职业经理人），二联留缴业主委员会，三联留缴社区网格员，每联都有三方经手人签章。支出也同此，维修基金使用按国家物业有关规定执行提取使用。聘用人员工资发放由工资表（三联）留下作帐。实行收支两本帐三方签字制的财务管理制度，定期公示收支报表。
2管理监督，由网格员定期或不定期（大多数业主提仪）牵头召开由业主委员会与管理者，部分旁听代表参加的大会，议定一段时间内出现的各种问题，形成决议文件发给各有关人员。小区物业的保安门口执勤，清洁工卫生绿化带；维修工维修项目范围，停车收费标准，物业收费标准，电水暖天然气等事项，电梯维护保养及维修事宜。全部形成决议作为日常管理制度及操作、程序标准，在小区公示（广泛争取居民业主意建议后）下发遵照执行。
二，管理者（职业经理人）聘用由社区网格员与业主委员会商议决定，包括管理者人数，人员职业，负责人、管理者的职责与义务，职务权限及分工负责项目内容，以及奖惩与录用解聘等规定，职业操守考勤工资人事一系列规定。
三，业主委员会的选举。在三个月公示广告后，由街道办派领导与社区网格员参与，召开选举业主委员会的大会，选举产生的业主委员会行使监督管理物业职业经理人的职权，业主委员会人数及职责的权限内容，业主委员会的佣金，与业主的沟通方式渠道（微信群）等规定，由居民业主大会发的每人一份的《业主必知》内容里形成决议性文件。
四，每年定时召开表彰大会，表彰缴费及时，积极主动配合物业管理的业主，并以现金或实物予以奖励，对拒不缴费，态度恶劣故意违犯小区物业管理规定，叼难或恶意中伤物业工作人员者会议点名批评，滋意找茬者交社区警务室处理。
社区网格员、物业管理者（职业经理人）、业主委员会三方互相监督互相制约，各司其职，以合同契约或规章制度作为共同遵守的文件，形成运作规范、管理科学、收费合理、服务到位、业主满意的运行机制。
西域达无为
就像农村有村，有大队，小区就应该由社区管，现在平民百姓压力太大，物业收费确实太高，买房本来就不容易，管理费还高，每月交几百，管理费比十几年前租房还贵。
我建议彻底解决的办法就是取消物业公司，小区纳入社区管理，由社区的网格员配备助手管理一个片区几个社区的环境和公用设施维修，（部分责任相当于60年代的居民委员会），由业主公选的小区业主委员会掌控维修基金（含停车费收入），支付清洁工、绿化工的工资、设备维修费（工人的聘用工作考核和维修的工作由网管员负责，开支报业主委员会审核拨付），这样一来，业主也不用再交纳高额的物业费。
小区的开支充其量就是支付清洁和绿化的工资及材料费用，先从业主交纳的维修基金开支不够再由各户分摊。从这次全国疫情时期来看，每天疫情的调查统计，志愿者的组织、居民的生活物资供应（团购）、爱心蔬菜的发放等工作，还不都是靠社区委员会来运作！而社区管理机构（武汉市叫“党员和群众服务中心”）代表了政府的最基层组织，是应该履行政府的部分职能的（就像“居民委员会”时期）。按以上所说，就是过去居民委员会的部分职能，除了不管理小区的资金以外，其它都管（包括组建和考核业主委员会，小区之间的评优）。平时小区各个大小门都开放（因各楼栋有门禁），创建一个和谐的社会环境，别有用心的人在管小区。建议多安装些摄像头联防到社区派出所。
