問：1、基本情況：持有通業花園三房，自住，欠款160，桑達小區一房學位房，欠款80。家庭年收入100，目前手頭能湊200。 2、關注過海馨苑的房產，想買4房解決將來自住，只是目前資金差距較大，想先買一套房投資3-5年後續再考慮4房改善住房。 3、問題： （1）已有兩套房產都是我一個人名字，自住的是共同申請公積金貸款，還款都是我一人，這種可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通業花園目前自住，周邊配套都很便利，住的也不錯，目前得到信息是在梅香學校的初中學區內，將來能增值？ （3）600萬左右的投資房產有什麼推薦？福田保稅區的福田外國語南校區的樓盤？華富北村的舊改能否入手搏拆遷？沙井海岸城？

答：1.要看對方的徵信和房查結果是否體現這套房，如果不體現，離婚後購買是首套。 2.通業花園對口的是梅山小學和梅山中學，比較普通的學校。屬於跟漲區，未來漲幅隨大盤。 3.福外南和福保都不錯，海岸城也可以關注，比較難搶。 寶安 西鄉碧海板塊多關注下。 沒有內幕消息不建議博拆遷。

問：十三老師你好，請教一下：手中有一套鹽田沙頭角海天一色84平小三房，面臨海濱棧道，背臨鹽田外國語小學，想考慮置換，再置換需要首付5成。鹽田地鐵也快要通了，新聞報道鹽田鹽田智慧城市項目，騰訊、華為、平安三方聯合中標，您看這種沙頭角的學區房一線海景房是2020年出手還是2021年出手比較合適？

答：地鐵才是實打實的利好，其他都是假大空，即使不空，也不知道何時才能落地。 海天一色主要是有點樓齡了，深圳這個城市，如果有得選擇一定是買新不買舊。何時置換，要看您的置換標的物，哪個成長性會更好，否則趕早不趕晚。

問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓杆，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？

答：最好明盤，布吉沒有學位房，百合外國語是私立。打補丁似的舊改對周邊拉動其實是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是幾朝幾夕就能搞好的。

問：請教十三老師，300萬以內的預算，在龍崗想買個2房投資，看了龍城廣場附近的東方明珠城，萬象天成，總感覺有點遠; 大運片區的龍城華府和翡翠明珠花園您覺得升值潛力如何？明珠花園似乎可以買三房了吧

答：遠離萬象天成和東方明珠城這兩個樓盤，位置不差產品差。 300萬買兩房，大運和龍中都可以任君採擷了，三房都能夠著了，怎麼看得都是這些歪瓜裂棗。

問：十三老師，我有套北京房子，計劃疫情過後做經營貸大概300萬然後在深圳買套房（本人深戶，深圳無房）。咱們十三房北京公司可以提供經營貸全套服務嗎？（包括貸款用的公司設立或收購）完成第一步後再委託您幫忙推薦下深圳房產。

答：非常感謝對十三房的信任，不過目前只有十三房深圳公司提供二手房選籌代購和信貸全流程服務，北京公司不涉及此類業務，你可以通過北京其他信貸公司做抵押經營貸，然後委託我們做深圳選籌代購。

問：你好，我在老家有一套房子在按揭中，還有70萬在還。 小孩子今年很快要上幼兒園了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55萬，我老婆30萬，但是現在要在深圳買房有貸款未還清，需要五成首付，目前深圳基本在400萬以上。 一直租住在寶中這裡，看著房價上漲，就是首付不夠，請問這樣情況能否有三成操作方式

答：你好，目前有3種方式可以操作成首付3成： 1、全款抵押，找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。全款也利於淘筍。 2.採取5+2模式。5成首付+2成首付貸，有渠道可以操作 3.開發老人票，把老人戶口遷到深圳，做接力貸，首付3成，最多貸款30年

問：廣東省9月4號出了一箇舊改指導意見，說是不必達成百分百，有三分之二業主同意就可以實施拆遷，這對灣區來說算是利好吧，城市更新加快了，博拆遷的也有指望了，呵呵

問：老師您好！福田工作，準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下，謝謝。

答：世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，均價5，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。均價4.5, 9樓的帶電梯，一梯兩戶，離地鐵也太遠 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯，潛力很好。 這2個樓盤對比，優先碧水龍庭

問：你好，旭飛花園有投資價值嗎，多謝

答：如果是單房，最好是加持學位，尤其是租金盤，否則萬年不動。旭飛花園是園嶺實驗小學，成績中上，中等標的吧，目前價格最小面積的也要150萬了，如果不是囿於預算的話，可以對比下南山帶中學學位的，小學基礎雖然也很重要，但是父母還可拽手裡，到了初中叛逆期，開始不受父母管控，學風顯得尤為重要，所以人們往往重視初中甚於小學。

問：你好，本人自由職業，全日制本科學歷，剛過44歲，可以入戶深圳嗎？入戶一般需要多長時間？如何辦理手續？沒有貸款買深房可以幾成按揭。

答：全日制本科45週歲以內都可以快速入戶深圳，幾個月就可以辦好，只要你們提供入戶資料，其他我們都幫您操作好了。夫妻任一方無房貸記錄我們都可以做成三成，否則為五成，名下兩套按揭禁貸。

問：現持有南油百富大廈2房，市值500w左右，70w欠款，手頭現金50w。9號線地鐵年底開通。考慮小孩明年要上小學，想入手好一點的南山學位。 1.請問現在掛盤出掉，還是等年底地鐵開通？ 2.出掉的話，南山好一點學位建議哪個學校 問題很多，麻煩幫忙解答，焦慮的媽媽留。

答：地鐵對交通路網發達的老舊區域房價拉動作用有限，影響遠小於一個好學位，至於買哪個學校，得看你們月供能力和具體需求何如，南二外，南外，南實，乃至深圳灣學校，豐儉由人了。

問：十三老師好，目前想以1200萬左右總價購買福田居住和學位兼顧的房子，看來看去，安託山片區雅福居，紅領實驗小學（新學校）加高級中學似乎合適，這個選籌怎麼樣？不考慮寶安南山是因為夫妻倆都在福田靠羅湖這邊上班。

答：1200萬能買到雅福居四居，有居住環境有學位還能兼顧通勤，看起來很不錯。 但是，雅福居是有學位危機的哦，小學木有問題，問題是中學。 深高學位危機今年鬧的沸沸揚揚，離深高20米的竹園小區都差點劃出去，兩公里外的安託山片區更不安全。 離安託山更近的深康中學已經建成，一旦深高學位進一步緊張，雅福居的學位隨時可能變動。深高變深康，一字之差，萬里之遙。

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