誰是中國房價泡沫最高的城市，租金收益率是個很好的指標。
什麼是租金收益率？就是一套房屋的年租金收入和房屋價值的比值，有時候也叫租售比。比如，一套房子的租金收益率如果是2%，那麼投資這套房子可能需要50年才能收回成本。當然，實際情況一般不是這樣，因為租金會變，有可能漲，也可能跌。
上海易居房地產研究院發佈《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，研究對象是全國50個典型城市。
今年一季度，50城租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%。這是全國最有代表性的50個大中城市，到這些城市買房，如果靠租金來收回成本，普遍需要40年左右才能回本。
排名第一的西寧達到3.7%，而排名墊底的廈門僅為1.2%，這意味著在廈門投資一套房產，可能需要80年才能收回成本，居全球最高行列，廈門的房痛指數之高，有目共睹。
報告顯示，租金收益率最高的五個城市分別為西寧（3.7%）、烏魯木齊（3.7%）、韶關（3.6%）、牡丹江（3.4%）、銀川 （3.4%）。
可以看到，這幾個城市主要來自西北、東北的弱二線城市和三線城市，其租售比之所以高，一方面是房價低，另一方面是租金也在漲。到這類城市的好地段買套房子收租，也許不錯，但投資價值不大，畢竟投資主要是賭房價上漲，而不是當收租公。
租金收益率最低的 5 個城市分別為廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。
應該說，這幾個城市都不差，兩個省會城市，三個計劃單列市。石家莊和福州這兩座城市原本房價和租金都不高，但這兩年房價上漲較快，但租金沒有同步上漲，導致租售比較低。說明這兩座城市房價的泡沫有點大，短期內有技術性回調的可能。
深圳、廈門、青島的房價一直都是區域領頭羊，但租金並沒有明顯高出同類城市，所以租售比一直較低。說明這三個城市的投資氛圍非常濃厚，房價透支也很明顯。當然，到這幾個城市買房的，主要是賭房價上漲，對租金的興趣不大。
四個一線城市的租金收益率分別為廣州（1.9%）、北京（1.8%）、上海（1.8%）、深圳（1.6%）。
老實說，比起廈門、石家莊，四個一線城市的租售比不算太低，因為一線城市的外來人口多、商務需求大，雖然房價高，但房屋的租賃價值也高。假以時日，租金還是跟得上房價的漲幅。
相比國際上的同類大城市，北上廣深的租售比還有很大的調整空間。
根據Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看，倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右。
市場經濟是一個無差別的指揮棒，相信北上廣深的租售比一定會和國際大都會接軌，那麼問題來了：到底是房價下跌還是租金上漲？
格局目前的調控邏輯，房價大幅下跌和大幅上漲的可能性都不大，最有可能的情況還是租金上漲，但這會是一個相當長期的過程，因為租房不像買房那樣容易加槓桿，炒作房租的收益率極低，租金上漲一定是個緩慢的過程。
四個新晉國家中心城市的租金收益率分別為武漢（2.2%）、成都（2.4%）、鄭州（2.2%）、西安（2.3%）。
這四個城市的租售比既沒有一線城市那麼低，也不像三四線城市那麼高，說明他們的租售比整體還是比較合理的。一方面房價上漲較快，另一方面城市的人口總量和商務需求也在快速增長，帶來租賃價值的提升。
如果以一線城市為錨，四個新晉國家中心城市的租售比很可能會進一步降低。長期來看，這類城市的租售比還沒有透支到極致，房價仍有較大上漲空間。
那麼問題來了，買房到底要不要關心租售比？
應該說，過去10多年的中國房地產市場，租售比這個指標可以說無關緊要，北上廣深中心區的租售比一直在2%以內徘徊，但毫不影響這些物業的升值速度，反而是那些租售比看上去較好的三四線城市，房價的漲勢卻很一般。
而在美國、英國等發達國家，人們買房，非常關心租售比這個指標，其意義相當於股票的市盈率，租售比是決定物業價值的關鍵性指標，租售比過低的物業往往被認為一文不值。那麼，中國和美國，究竟誰的房地產市場更能代表普遍情況呢？
不好說，但我傾向於認為，大城市買房可以不關心房價收入比，但不能不關心租金收益率，畢竟它直接衡量著一房子的使用價值。一套房子如果連使用價值都沒有，何談投資價值？
還是那句話，未來城市，那些沒有租賃價值的房子，將一文不值。
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