2020-03-21 14:52:44 葉檀財經
房地產為什麼會回暖？
各位檀香大家好，又在檀談的時間裡和大家見面了。
很多檀香反映，最近聊房地產太少了，這期呢，就跟大家聊聊最近的房地產市場、土地新政和大家關心的LPR問題。
一，3月樓市回暖
根據克而瑞地產研究中心數據，3月第一週（3月2到8日），四個一線城市新房成交量向好，廣州和深圳新房成交量環比上升，深圳升幅最高達84%。北京上海跌幅有所降低。
根據中指研究院的數據，截止3月15日的一週，樓市整體成交穩中有升，二三線城市升幅相近，各線代表城市成交環比均有不同程度上升。
一線城市成交量整體環比上升，升幅9.1%。廣州環比升幅較高，超過7成，只有上海成交有所下降。
樓市整體成交降幅持續收窄，降幅為44.3%。其中，北京降幅明顯，超60%，深圳有所上揚，升幅超一成。
二線代表城市成交環比上升24%，同比下降19.7%；三線代表城市成交量環比上升27.7%，同比整體下降34.7%。
上週（3月9日-3月15日）部分重點調研新開盤項目情況
（中指院報告）注：開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）
為什麼廣州這麼好呢？
因為開盤多。
重點城市共開盤7個項目，合計推出房源849套，一線城市只有廣州有開盤項目，4個，推出房源518套。
二線城市只有南京和成都有開盤項目。其中南京開盤2個項目，推出房源為259套；成都開盤1個項目，推出房源為72套。
老推新項目佔比近9成；純新盤佔比14.3%，剛需類項目主導，純剛需類佔比近6成，剛需及改善項目佔比28.6%，改善類佔比14.3%，沒有投資類項目。
說來也怪，疫情後深圳樓市的復甦竟是從公寓最先開始。
深圳招商太子灣·灣璽兩次開盤，第二次開盤14套4000萬+豪宅直接被秒光，勤誠達正大城的公寓開盤秒鎖453套房，3月16號萬科星城線上開盤7分鐘，賣出288套房，銷售額2.99億。
超小戶型，線上直播，加優惠價。萬科星城28平戶型是萬科在深圳有史以來推出的最小戶型。
3月18日，上海首個線上開盤項目——綠地·海珀外灘認籌結束，首批203套房源，認籌328組。
1、2月份，情況很不好。
3月16日，國家統計局發佈2020年2月70城房價數據，有23城新房銷售均價環比下降、27城二手房銷售均價環比下降，是近一年，價格下跌數量最多的一個月。但到了3月初，情況發生了大變化。
今年前兩個月，2020年1-2月，全國商品房銷售面積0.85億平米，同比減少39.9%，增速較2019年全年下滑55.3個百分點；商品房銷售額0.82萬億元，同比減少35.9%，增速較2019年全年下滑42.4個百分點。
回暖，從土地市場開始。
克而瑞土地月報顯示，2月份土地溢價率回升至11.3％，同環比分別上升1.2和0.9個百分點。
易居《2020年2月40城土地市場報告》，受疫情影響，40城成交面積同比明顯下降，下降幅度為27.1%，其中無土地出讓的城市達到10個。
從土地出讓金收入來看，2月40個典型城市土地出讓金收入為1525.9億元，環比下降15.2%，但長三角和珠三角的一些城市被大大看好。
2月20日，上海“徐匯濱江西岸金融港”地塊被上海怡興+重慶優盛達+重慶利嘉華聯合體以總價310.5億元摘得。這一價格遠超2014年中民投聯合體拿下董家渡地塊的248.5億元，刷新上海總價“地王”的記錄。
北京，今年前兩個月，土地收入金額高達672.74億元，位居全國第一，相當於2019年全年土地市場成交額1696.88億元的39.6%。
3月份也不錯。
3月10日，越秀區越秀南AD013907地塊公開出讓，由國企廣州市城市建設投資集團有限公司以23.6億元底價拿下，樓面價高達6.46萬/㎡。這是越秀區時隔9年重啟宅地拍賣，一舉創下廣州單價“地王”的記錄。
咱不多說別的，就看土地和銷售許可證，就可以看出地方政府的態度。
春節以來，各地對房地產市場減小“打壓”，“幫扶”房地產企業，度過現金流可能斷裂的難題，避免房地產企業等資金鍊斷裂引爆系統性金融風險。
在巨大的壓力下，很多地方政策一日遊，像河南駐馬店、廣州、陝西寶雞，但特殊時期，地方政府保持穩定的迫切心態暫時是不會變的。
二，土地新政助推房地產
最近還出了一個政策，這個政策，對未來房地產行業的影響極大。
3月11日，農業農村部辦公廳發佈《關於做好2020年農業農村政策與改革相關重點工作的通知》，要求全面推開農村集體產權制度改革試點，已有的15個整省試點省份要做好檢查驗收，非整省試點省份要全面推開改革，力爭改革覆蓋面擴大到所有涉農縣（市、區）。有序規範農村承包土地經營權流轉。
這是為了增加土地的使用效率，農民以後土地可以像廣州郊區的農民一樣，摺合成股份了。
第二天，又出了一份重磅文件，對房地產行業影響更大。
這個文件重要到什麼程度呢？可以影響中國農民和地方政府的錢袋子。
國務院印發《關於授權和委託用地審批權的決定(國發〔2020〕4號)》，主要內容是：
一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；
二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年”。
豈不是農田都可以轉建設用地了？手中有地的企業豈不是賺翻了？
社會強烈關注，相關上市公司大漲特漲。3月16號，土地流轉板塊指數逆市大漲超過4%，成交量創4年多來新高。
很多公司不得不出來闢謠，自己沒什麼土地流轉紅利。
自然資源部有關負責人也出來說話，政策的出臺是呼應新修改的《土地管理法》，進一步深化“放管服”改革，賦予省級人民政府更大用地自主權。
相關審批權下放旨在“增效”，破解項目用地“落地難”和“落地慢”問題。
我們觀察到，試點省份和直轄市是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，牽涉到四大城市群，以後這四大城市群值得重點關注。
還有一個重點，這次下放審批權試點中，沒有放開建設用地指標，也就是說，土地利用總體規劃仍由國家編制，對地方的建設用地總量作出限制。
土地管理法規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途。地方各級政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低於上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。
同時，依據現有的“耕地佔補平衡”規定，佔用耕地後，需要做相應的補充。
比如說，江蘇鹽城地多，可以賣給蘇州，只要保持江蘇總量穩定就可以了。
如果江蘇地不夠，可以從重慶買地，達到全國總量平衡。
耕地轉建設用地，耕地少了怎麼補，這個問題不存在的。
今年草地貪夜蛾、非洲蝗蟲，讓大家看到了農業的重要性。養殖業出過問題，要是糧食再出問題，就很難辦了。
比如豬肉，搞環保疊加非洲豬瘟，價格飛漲。今年之前，真的想不到一個豬肉能把CPI從3推到5，影響到全國人名的口福和幸福。後來查了一下，豬肉是萬億級市場，中國平均每年吃5000多萬噸豬肉，人均吃74斤豬肉。按現在的價格算，這個市場有4萬多億，在食品支出裡佔了很高的比例。你想，我們GDP才接近100萬億。
農村建設要跟上，農業的根基才能穩，農產品價格才能穩定。你要價格穩定，就得從別的地方補貼農民。土地收入會是一方面。
土地流轉始於2015年。
2015年3月，原國土資源部正式啟動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點，拉開了“農村土地制度改革”序幕。
2019年9月，全國人大《土地法》修訂中，刪去了一條——“從事非農業建設必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地”，增加了什麼呢？“集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。主要是為了從“上層建築”上掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。
對於農民朋友來說，我們想說，您手中的地會越來越值錢，說不定以後還會變成股份，好好把握這次天賜良機吧。
三，購房者選什麼樣的房貸利率？
有檀香問利率掛鉤LPR，自己的房貸到底要不要換？
央行進行LPR改革，還真不是惦記大家的房貸，是從全局出發的。
央行推LPR的初衷是什麼？政策解讀，這是很重要的。想直接聽結論的，快進到一半左右。
LPR是2013年推出的，背景是利率市場化改革。從2013年7月20日起，央行決定全面放開金融機構貸款利率管制。先改革的是存款利率，逐步放開浮動的上下限。
LPR原來叫“貸款基礎利率”（LoanPrimeRate），是商業銀行對其最優質客戶所執行的貸款利率。其他的貸款利率在LPR上加一點，減一點，LPR是基準。
剛推出時，LPR被市場寄予厚望，被視為是新的貨幣政策基準利率，認為它有可能取代貸款基準利率。
隨後幾年，LPR往往參照貸款基準利率來設定，走勢與貸款基準利率相差不大，沒有形成市場化報價，沒有價格發現功能。
2019年8月17日，中國人民銀行發佈〔2019〕第15號公告，宣佈將改革貸款市場報價利率（LPR）的形成機制。
現在，LPR現在叫“貸款市場報價利率”，怎麼形成的呢？
（1）跟公開市場操作利率掛鉤，主要在中期借貸便利（MLF）利率上加點形成；
（2）銀行貸款利率與LPR掛鉤，新發放的貸款主要參考LPR利率定價，各家銀行不得以任何形式設定貸款利率的隱性下限；
（3）增加LPR的期限品種，在之前已有的“1年期”期限之外，增加“5年期以上”這個新的期限品種；
（4）LPR的報價銀行範圍從之前只包含全國性銀行，擴展到還包含城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，以增加LPR的代表性。
LPR的推出跟餘額寶有關係，餘額寶倒逼金融體系改革。
央行當初的規劃是這樣的：存款利率市場化改革——貸款利率市場化改革——增量——存量。
2019年12月28日，央行發佈公告，從2020年3月1日起，啟動存量浮動利率貸款定價基準的轉換工作。
3月1日，央行再次發文，貸款定價基準轉換正式開始，要求各家銀行，必須在今年3月1日-8月31日之間完成。
哪些可以轉換呢？
①在2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放；②須為浮息貸款，固定利率貸款不在轉換範圍內；③浮息貸參考的利率須為貸款基準利率。
個人住房貸款的公積金貼息部分、扶貧小額貸款、創業擔保貸款以及助學貸款暫不轉換。
大家要考慮的是銀行的浮動利率貸款部分。
根據銀行年報推測，本次基準利率改革涉及貸款總量約在56萬億元左右。
2019年8月17日，央行在公告發布之後答記者問，解釋改革LPR形成機制的原因——總結起來，就是推進利率市場化和降低貸款利率
解決貸款基準利率和市場利率並存的“利率雙軌”問題，讓兩軌合為一軌，推進利率市場化改革。另外，改革LPR形成機制，目前可以推動貸款實際利率下降。
央行想讓利率下降，怎麼辦呢？
國外是這樣的。央行直接調控銀行間市場的短期政策利率（主要是隔夜利率），美聯儲直接調控隔夜的聯邦基金利率（Federal Funds Rate），歐央行直接調控隔夜再融資利率（Refi Rate）。
要調控短期利率之外的其他利率，要通過市場行為間接實現。
這次 LPR 定價機制改革之後， LPR 將成為人民銀行公開市場操作利率（主要是 MLF 利率）和貸款利率的聯繫紐帶。
於是，LPR 改革就催生了“中央銀行——銀行間市場中期政策利率（MLF 利率） ——LPR——銀行貸款利率”這條新的貨幣政策傳導路徑。跟國外央行比，這條路又直接又快，央行在一定程度上可以跳過市場，直接影響銀行貸款利率的能力。
央行LPR改革是要改變兩個問題：降低民企信用利差，加強對市場利率的影響。希望降低實際利率。
懂行的人能看出問題，現在新的傳導機制，其實就是MLF決定的，而MLF是央行直接定的，這跟市場化離了十萬八千里。
但央行也很無奈，想給大家將成本降不下來，信用利差降不下來，只能先把定價權先拿過來。但這畢竟不是長久之計，市場化改革還是要搞的
現在，每個要還房貸的人，都有兩個選擇：
A，轉換，從“基準利率×折扣”變成“LPR+基點”，按照一定的定價週期來重定利率。
B，不轉換，把當前的房貸利率固定下來，永遠不變了。
如果你選LPR，會怎樣呢？未來利率會發生變化，可能上浮也可能下浮，要做好承擔風險的準備。
LPR利率加點值是根據轉換前和轉換後利率不變的思想來的，也就是等價轉換，轉換之後，加點值是固定不變的。
如果，我們以前的利率是5%，就要用5%的利率減去2019年12月份確定的LPR利率4.8%。等於0.2%，這個LPR利率加點值就是0.2%。
這個加點值確定後是不變的，可正可負，不管LPR怎麼調整，你的利率還根據這個加點計算。
從基準利率打折，變成LPR加點，乘法變加法。
折扣低於1的，未來LPR降低，受益。
折扣高於1的，未來LPR降低，吃虧。
因為加減點是按之前的高利率算的，這個幅度，相對於下降後的利率，佔比更高了。
所以，如果你的利率下浮，自然更划算。如果LPR上行，反過來。
選了LPR加點，跟之前的定價方式作比較，沒有意義，最重要是跟固定利率比。
LPR轉換在今年3月1日-8月31日之間完成，定價日有兩個選項：1月1日和你的貸款發放日期。我們節目播出的這天，已經是3月20日，所以貸款發放日在3月20日-8月31日的同學，還有機會。現在轉換完的人已經享受到了福利，因為最新的LPR已經下降了一點，根據房貸金額不同，每個月低的省幾塊錢，高的可以省200多塊。
LPR對大家都有影響，但是呢，影響不太大。最近油價下跌，跟春節前比，加一箱油都能省一百塊左右。所以不要花太多時間糾結這個事情，還是要把重心放在提升自己和開源上面。
有的檀香們說我們不關心時事，不關心大家。我們不是不關心，我們錄了，大家聽不到，寶寶心裡苦。想看的檀香，可以點擊下方葉檀財經女俠的投資圈去看，搬上小板凳，恭候大家。
