用户1242086922378
普通委托公证不会有保障，尽量做全权委托公证。但仍建议全款购买，如小产权房或无产权或产权不清晰的都不要购买。打官司很麻烦，房屋的公证委托极有可能买方败诉。
魔羯摩
购房协议经过了公证，这种情况下，购房人的权利是否有保障？小菜认为，经过公证后，仅赋予了购房协议以证明效力，对物权转移不具有法律效力，还是应当按照国家的物权管理规定及时过户。具体意见分享如下，仅供参考。
第一、如何看待购房协议公证？
01、正确认识公证的法律作用
公证是公证机构根据自然人、法人或其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
也就是说，购房协议公证的法律效果是第三方公证处中立地证明双方买卖交易协议的真实性和合法性。
大白话就是，公证的作用就是证明购房协议真实、合法，不具有产权转移效力，仅此而已。
02、购房协议公证和不公证的区别
（1）理论上看
公证结论的依据是《民法通则》第55条规定，也就是证明民事行为符合法定生效要件：
①签约双方具有签约能力；
②双方意思表示真实；
③协议不违反法律或社会公共利益。
经过公证后，法律上推定购房协议的真实性和合法性就没有问题了，理论上可以直接采信。而未经公证的话，一份协议摆在面前，上面三项内容在有异议的情况下，还需举证证明。
（2）司法实践
“一半一半吧！”
①法院诉讼
由于准据法没有赋予法院可以直接采信公证证明文书真实性、合法性的权力，因而公证文书在法庭质证环节出示，仍需承担真实性、合法性的举证证明。
②社会各级管理机构
一般认可公证文书的真实性和合法性。比如，卖房出示公证委托书，不动产登记机构普遍直接采信。
综合本节分析，购房协议经过公证后，协议的合法性问题被解决了，对买方有保障；但产权问题没解决，对买方缺乏保障。
第二、购房协议经过公证以后，买房人权利是否有保障？
通过第一节的分析，我们已经知道，购房协议经过公证后，相比未经公证的协议，更具证明力！在实际使用中，会更容易被相关机构认可。
01、协议虽经公证，但不会发生产权转移效力
由于公证处的法定职能是第三方证明机构，不是不动产登记机构，没有物权登记职能和权限！因而，即便协议经过了公证，房屋的产权也不会发生转移。
02、买房人权利是否有保障？
这个不能简单地“一刀切”，小菜分析如下：
（1）法律规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定的除外，自合同成立时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。
（2）如何解读规定？
白话就是说，双方买卖房子，购房协议什么时候签的，一般就什么时候生效，办公证和不办公证，对协议本身效力影响不大，且都不会改变产权的现状。
一句话，房子要变成自己的，必须去不动产登记部门办过户才行。
（3）结论
①协议角度
有公证处这样的法律专业机构把关，至少协议的真实性和合法性往往就可以排除了，不会被别人忽悠，签个协议最后还无效，付款和买房意思就缺乏保障。
②产权角度
从上面的分析可以看出，没办过户手续，房子始终还是别人的，公不公证都一样，买房人还是没有保障。
第三、合理的做法是什么？
结合《物权法》、《民法通则》和《合同法》的规定，小菜提出如下买卖房屋的建议：
01、依法签署购房协议
《物权法》对《房地产管理法》进行了修正，将物权行为和债权行为加以区分。
也就是购房协议一般自签订之日起生效，而产权转移自登记之日起生效，两个行为相互独立；以前是登记和协议同时生效，就不合理，缺乏保障。
基于这项法律规定，依法签署购房协议就很重要，一般需要在以下四个方面加以审查：
（1）卖家有权处分
卖家要有权利卖房子，要卖自己的房子，有共有人的，还要征得共有人同意，并且房子没有查封、扣押、抵押之类的权利受限情形，可以自由处分。
（2）双方有签约能力
在年龄上一般要满18周岁，思维意识清楚，能清醒地表达自己的意愿，并清醒地认识自己行为的后果。往往不能是未成年人，也不能是智障人士、植物人之类的。
（3）双方意思表示真实
买家愿意买，卖家愿意卖，双方都是自愿而真实地想交易。
（4）协议不违法
一般买卖房子不会涉及违法的事情，容易出现违法的地方在于：
①避税条款
真实成交价100万，为了少交税，协议价80万，这就是违法的。
②阴阳合同或双合同
常见的就是阴阳合同，真实交易价100万，贷款为了多贷，交易价写成120万；但过户时候为了少缴税，价格又写成80万，结果两个合同都是不真实的。
02、及时办理产权过户
基于《物权法》的规定，光签了协议还不够，办了公证也不够，还得及时去办产权过户，不然，房子产权还是可能拿不到。
（1）风险点在哪里？
①一房多卖
卖家将房子卖给了两个以上的买家，都签了合同，办了公证。
在这种情况下，最终可能只有一个买家能顺利拿到产权。按照法律规定，最先办理产权过户的人能拿到房子的产权，而其他人就根据买卖合同追究卖家的违约责任。
②债务风险
购房协议虽然签了，钱付了一部分或全部，但房子未过户，产权在法律上还是卖家的，卖家如果负债累累，遭遇债主追债，房子被查封，甚至拍卖，买家存在拿不到房子产权的风险。
（2）如何规避这些风险？
绝对的风险规避是很难做到的，只能尽快规避掉这些风险。结合司法实践，小菜建议如下：
①落实卖家的产权真实性和处分权限
比如，查询房产档案，落实房子产权真实，卖家确实有权处分，并将房子的产权凭证、票据之类的全部拿过来保管好，这就在一定程度上减少产权旁落的几率。
②向不动产登记机构申请预告登记
准备交易后，双方可以向不动产机构申请预告登记，在预告登记期间，房子就不会登记为其他人，如需登记的话，须经你同意。
③查询卖家职业、老赖信息和工商信息
卖家有稳定职业，没有老赖信息，公司注册登记信息也良好，一般债务风险就比较小。反之，可能就比较大。
④最重要的
当然是及时办理产权过户，不要拖，久拖容易生变，也容易出现风险。
从上面的分析可见，签了购房协议，办了公证，对买家来说，保障主要来源于协议本身，解决了协议的合法性问题。但不能解决产权问题和债务风险，建议在具备办理过户条件时，尽快过户，不宜拖。
房坛法菜
你好！
关于购房协议经过公证，权利是否有保障，看从哪方面来说。
1、合同的效力
按照合同法规定，只要签订合同的双方，对合同约定事项是自身真实意思的表示，那么对双方的权利都是有保障的。只要一方违约，另一方可以依据合同约定追究违约责任。
2、公证
公证是由国家主管部门批准依法从事公证的单位开展的一项业务。他只是对公证事项做形式上的审查，不会对具体过程进行监控。只要合同形式上没有问题，就O K 。
综上，不管合同是否经过公证，只要依法签订，就受到法律保护。在实际履行中，即使一方不履行合同，尽管做了公证，也无法绝对保障。
