央行降準，西安樓市接下來會怎樣？

@Power

問：央行降準，西安樓市接下來會怎樣？

答：央行降準，市對房地產來講，當前市場在肺炎疫情嚴重影響下，開發商資金面緊張，這或許為房企融資渠道打開提供了一個窗口期，可以適度緩解企業資金面緊張的局面。

但同時，我們也要注意到，當前樓市調控的基調是“房住不炒”，在解決行業資金面壓力較大的難題的同時，但是，不會再拿房地產作為刺激經濟的手段。

這些從最近一些城市的“一日遊”放鬆調控政策就可以看見。

對於西安這樣的城市，接下來樓市會：

1、平穩過渡

房住不炒，已經很明確。即便是像寶雞、駐馬店這樣的三四線城市也不容有任何觸碰底線的動作，不容有任何大的預期的改變，更別作為國家中心城市的西安。

2、未來2個月將有一波供應高峰

2月沒賣房，開發商需要資金迴流，畢竟每個營銷高管身上都揹負有既定的“銷售任務”。

不出意外，西安接下來2個月會有一波兒供應高峰。這兩天預售證的批覆、意向登記的樓盤已經多了起來。

3、高價盤不好賣，或有更多盤跟進

這次衝擊下，給優惠折扣的是高價盤，流搖的，0登記的，也是這部分盤。

主要原因還是，門檻短時間內躍升太高。如果市場繼續冷下去，會有更多盤更近。

4、非主城區遠郊盤，大概率會繼續冷下去

前幾天，西安關於臨潼取消限購的消息，已經從置業顧問口中的到證實，但市場反應卻十分平淡。

如果放開限購都“捂不熱”這些遠郊區域，接下來的市場就堪憂了。

2

@平頭哥

問：請老師分析一下陽光城翡麗曲江、華清學府城、曲江千林郡,謝謝。

答：

陽光城翡麗曲江：

優點：1、距離地鐵5號線、8號線較近；2、自帶簡單商業配套 3、臺地設計 景觀有層次感，但樓梯臺階多，還是比較累 4、位於滻灞和曲江之間可以享受兩邊資源尤其是植物園和雁鳴湖的景觀資源 5、項目西側有曲江七小的教育配套

不足：1、目前出行不便；2、配套欠缺；3、物業一般

曲江千林郡

1、地段不錯，對面就是金輝環球廣場商業，這也應該算是曲江二期目前最大的商業了；

2、周邊有地鐵，四號線的話走路大概15分鐘左右，距離1-1.3公里；

3、已交付樓棟小區的綠化做的不錯 。

目前據瞭解學區只能是長安區的被劃歸為北里王村小學，不過就看後期的新劃分學區。

華清學府城：

1、距離不遠有8號線出行，且有多趟公交，出行便利；

2、自身有底商以及立豐國際的商業，日常購物較便利；

3、自帶有建大小學（能否就近上學要看具體的學區劃分）；

4、小區門口就是幸福林帶，後期休閒的好去處。

不足：物業一般。

@大耳朵小朱

問：老師你好，我綜合對比自己看了這麼多之後，還是對大華曲江公園世家，還有萬科翡翠國際比較感興趣。現在重點關注的就是這兩個。有幾個問題可以幫我解答？

一、這兩個盤那個更值得選擇一些？

二、這兩個肯定都是需要搖號，剛需，首套，中籤的幾率大概有多少？

三、這兩個盤大概什麼時候開始登記收資料？

答：1、如果萬科這次備案價高於1.7萬元/㎡，性價比不高，但是單純對比選擇，萬科的位置跟品牌物業品質、周邊配套都更好些，大華性價比要比萬科高，但是各項配套也弱些，如果你是自己住能力夠建議還是選萬科，我們之前寫過物業的稿子，物業跟你日常生活息息相關，遇見不好的確實糟心。

2、這個具體要看萬科的備案價，如果備的高了，其實兩個中籤率差不多，剛需肯定是中籤率更高，畢竟搖號參加兩次。

3、登記收資料我肯定說不了具體時間，但是根據我們最新瞭解到的情況，大華肯定要比萬科早些，就按照備案價、拿預售證、意向登記的順序。這兩各有優勢，我是建議哪個先開搖哪個，這種搖號盤如果你執意等一個，很可能兩個都沒戲。

@劉雪維

問：老師好，我新入群的，謝謝老師指導！我預算：總價200-220左右，面積：140-150左右小4室；區域最好在曲江或高新，主要考慮教育及地鐵！我們一個在東郊東二環上班，一個在高新錦業路上班！謝謝。

答：這個預算跟面積高新沒有合適的，目前蘇寧雲著精裝高層均價1.7萬元/㎡，有145平的在售，不用搖號可直接購買，總價在240萬左右，有些超預算。

周邊蘇寧大型商業體，省圖新館，國際會議中心，整體環境好，發展潛力大，不過目前周邊暫時只有雲巴的規劃，地鐵距離較遠。

高新的天琴灣跟南飛鴻針對你的情況不做推薦，因為是小開發，樓盤品質一般，考慮這兩個不如直接看曲江了。

曲江可以考慮華潤置地曲江九里，149㎡的待售，華潤央企品牌品質不錯，地鐵8號線環線，西面康橋國際學校，周邊有青年公園、創意谷、雁翔廣場等，均價在1.5W左右的毛坯，這個樓盤建議重點考慮，目前待售，可能要搖號。

次選可以考慮下陽光城翡麗曲江，雙地鐵，5號線+8號線，精裝均價15000元/㎡。

跟華潤一樣，都是小區的最後一棟樓了，有個140㎡的邊戶非常不錯，周邊環境及規劃比起華潤差了一些，不過性價比很高，需要搖號，最近會開。

3

@Sunflower

問：老師，公寓，底商和住宅，哪個更適合投資？原因是什麼？

答：首先不建議商鋪，商鋪是以上三種產品中，純投資屬性，也是最貴的。

商鋪分為：社區底商、寫字樓底商、沿街商鋪、商場內鋪等。社區底商和寫字樓底商的消費群體比較固定，因此有穩定的收益，但是上漲空間不大。

沿街商鋪需要根據街道的人流量，車流量來判斷其收益情況。

至於商場內鋪，當然是大型知名商場更容易做起來，更能獲得較大收益。

但商鋪這類產品，市面上只有30%到40%的商鋪屬於“旺鋪”。並且商鋪價格不便宜，也很考眼光，適合財大氣粗又有能力承擔風險的人投資。再也不要相信“一鋪養三代”的老腔調了。

接下來是公寓和住宅，在對生活成本來講，交易稅費、物業費、水電，公寓比較貴，其次，採光上，住宅的採光也要優於公寓，因為公寓採光還沒有相關法規沒有明確規定，再者，普通住宅可以落戶，孩子可以就近上學，而公寓就不能落戶。最後論流通性和需求量來講，住宅的需求群體會更大，購買力也更高。

4

@番茄君

問：請問現在的貸款，選擇LPR利率，能選擇每月調一次嘛？為什麼聽置業顧問說只能選擇年調啊？

答：銀行規定只能選擇1年或者是5年，沒有按照每月調整。每筆個人住房貸款利率調整最頻繁的情況也就是是按年變化。因此，不會發生每月調整的情況。

@Laura Cheng

問：最近有什麼限購限貸的新政策嗎 ？有沒有寬鬆？

答：沒有寬鬆，新政策收緊公積金貸款，西安市公積金不接受異地貸款，如果樓盤合作了陝西省公積金，還是可以繼續做異地公積金。

@好好

問：老師，請問等額本金好還是等額本息好？

答： 等額本息簡單來說就是每個月還款的金額是一樣的，還款金額是銀行通過系統計算之後得出一個數字，大家每個月還的金額都是一樣的。

至於在申請房貸的時候應該選擇哪個，沒有固定的標準，關鍵要看實際情況。

如果收入比較高，能夠承受比較多的月供，那麼可以選擇等額本金

但如果只是普通的工薪族，每個月的收入有限，那麼可以選擇等額本息這種還款方式，雖然等額本息要付出的利息比等額本金高出不少，但是每個月的還款金額相對來說比較小，這樣可以降低月供壓力，所以等額本息是比較適合剛需、工薪族的。

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