◎ 文 / 明月
◎ 編 / 木兮君
買房之路，不管你是初涉其中的小白，還是身經百戰的“師父”，就像過日子一樣，總會碰到大大小小的問題。
本文則特意摘取了近期部分購房者的提問，歡迎大家不懂就問，放馬過來！
@H.L
90後，已婚備孕，之前租房，在東郊上班，想在港務區全運村、華潤未來城市這兩個盤哪個好一些？
答：如果看中未來發展，這兩個地方都可以選，不管是綠城全運村，還是華潤未來城市都在奧體板塊上，未來發展都不會差。兩家項目同為實力房企，在品牌的選擇上不相上下，因此如何選擇就要來看看你的實際需求了。
全運村的產品適合剛需和改善購房者，價格相對不高在1.3萬元/㎡左右，華潤未來城市則偏重改善人群，價格稍微高一些。如果預算不是很多的話，可以買全運村。
華潤未來城市與全運村的位置還是有一定的差距的。整體上看華潤未來城市距離地鐵和繞城、三環較近，地鐵站步行就可直達。
而綠城全運村離奧體中心遠一些，導致不論是距離地鐵3號線，還是14號線都很長一段路程。因此，要是考慮上班通勤時間少的話，可以考慮華潤。看到你是在備孕階段，應該也會考慮未來孩子上學的問題。綠城全運村項目距離幼兒園、全運村小學和全運村中學較近，方便未來孩子上學。此外，雖然華潤也預留了教育用地，但具體的規劃還沒出爐。雖說現在沒有了學位房之說，但是從距離來講，應該還是優先全運村的業主。這樣看來全運村比未來城市能佔據一點優勢。
@柯景濯
我們搖號已經一年半左右沒中，心很累，工作在曲江，已領證想買婚房，首付50萬左右都可以接受，現在買二手房合適嗎？或者繼續搖新房？
答：兩個方向都可以，一個是去買自己打心裡能夠接受的二手房，另一個是去買不需要搖號的新房。問題是曲江確實沒有多少不需要搖號的剛需房子，但曲江二期靠近航天和長安的項目到是有幾個，剩下的基本也都是總價高一些的改善產品，價格你可能不會接受。
二手房方面選擇會多一些，但曲江一期二手房價已經超過高新核心區域了，倒掛非常嚴重。包括金輝世界城、中海曲江大城等項目，均為精裝房源，新房備案均價1.3萬-1.8萬元/㎡。但根據貝殼二手房平臺上公佈的房源信息看，曲江1.5萬元/㎡以內的二手房有很多是毛坯房源。而建築年代在兩年左右的次新房，掛牌價則向2萬元/㎡集中。這樣比下來，曲江的二手房並不比新房有價格優勢。
買二手房還要考慮學校的問題，但學區房價格倒掛會更加明顯。另外學區名額是否被用過，因為有的學校規定一戶只有一個上學名額，這個是需要買之前做好功課的。所以，建議你還是可以去努力一下新房，華潤曲江九里、曲江千林郡、大華公園世家、曲江美好時光這樣的項目，儘量還是不要放棄吧，萬一能中呢？
@落俗
單身女，大概率中長期也難脫單，打算自己買套房住，首套首貸。工作在唐都醫院，不考慮學區，有合適樓盤推薦嗎？資金有限，不考慮大戶型。有地鐵最好。
答：唐都醫院附近的確沒什麼在售小戶型的樓盤，要買只能在周邊去看看二手房，不知道你能否接受。若能接受的話，臻園·陽光54㎡一居室，或美廬雅苑73-86㎡二居室都可以選擇。
買新房的話就建議沿著地鐵去找，比如地鐵1號線、6號線（預計2021年通車）、9號線（預計2020年底通車）周邊的房子。這三條線都在紡織城站交匯，離你上班的唐都醫院更近。地鐵1號線沿線的林河春天目前在售3期，87~104平米小二居。灞業·大境在地鐵1號線長樂坡站向南500米，戶型34-119㎡都有1萬出頭可以關注。御錦城也可關注一下在推的小戶型房源，87-114㎡，目前正在登記。
公寓不建議買，產權只有40年，水電、物業都比較貴，人員比較複雜，單身女孩一個人居住也不安全，至於小產權的房子就更不要考慮了。
@小性子
最近新出的萬科璞悅，融創觀唐宸院，卓越坊哪個好點？
答：不知道你的預算多少，不過既然是在問這三個盤，應該是以改善為需求的，估計承受能力還是可以的。卓越坊和萬科璞悅價格差不多，價格已出在1.7萬/㎡左右，融創觀唐宸院價格還沒有出來，對比鳳城五路周邊的等同的品牌房企來看，價格估計不會低於1.6萬/㎡。
其次，這三個項目所處的板塊都是目前較為熱門的區域。先說萬科璞悅，在灞河西路與歐亞三路交匯處，緊靠滻、灞兩河，環境到是值得一提。產品定位為高端住宅，一期為精裝小高層項目，共516套房源。
融創觀唐宸院則位於經開區鳳城五路，地鐵2、4、8號線三條地鐵線路縱貫，出行便捷
，1公里範圍內環繞著包括世紀金花、大明宮萬達廣場、四海唐人街等多個大型商業綜合體，商業配套成熟，但周邊的教育資源是一大空缺，學校是需要考慮的問題。卓越坊位於高新科技西路與富源二路交匯處，屬於魚化工業園板塊，目前片區還是有待於進一步的開發改造的，雖然環境不是很好，到時靠近高新三期和軟件新城板塊，未來價值還是可以的。卓越坊對外宣稱主打低密產品，是卓越集團在西安的首個項目，目前沒有交付的房子作為參考，能帶來什麼樣產品和質量，還有待觀察。項目距離距地鐵三號線魚化寨站1.5公里和地鐵五號線阿房宮站1公里左右，規劃中的高新雲軌也不遠，另外項目南側規劃有兩塊教育用地，將建設小學和中學，具體信息還沒有出爐。
三個項目各有利弊，如果非要選擇的話，就看自己的實際需求是什麼了，想要環境好的，可以選擇萬科璞悅；周邊配套成熟的，可以選融創觀唐宸院；增值快的可以考慮卓越坊。
@解釋到、窮詞
你好，銀行通知我，8月前要更換房貸計息方式，我之前買房時候利率是4.9%，貸款100萬，30年期，我想問一下，換成LPR後每個月能還多少錢？是多是少？
答：從今年3月1日起到8月31日為止，商業銀行對住房貸款的計息方式都要進行變更，變更後的新房貸利率從2021年1月1日開始正式執行。因此也有不少人發私信問過我，該如何選擇的問題。下面我們就具體的計算對比一下。
目前有兩種方式可以選擇：
方式A：選擇固定利率，貸款合同剩餘年限內，利率將一成不變。
方式B：選擇LPR浮動利率，房貸利率隨著LPR的值上下浮動，可漲可跌。
兩種方式只可選其一，且一旦選擇，不能再變。計算公式為貸款基礎利率（LPR）+基點形成=實際利率。
我們下來分別按照兩種方式去計算還貸情況：
先以方式A去計算：你的房貸是100萬，利率4.9%，月供5307.27元。
然後以方式B計算：按照2019年12月20日公佈的LPR為4.8%。那麼加點數就是：4.9%-4.8%=0.1%。注意：貸款合同期限內這個值是固定不變的。
轉換後的利率=一年一變的LPR+不變的0.1%。
於是按照最新(2月20日)的LPR4.75%計算，則當前利率為：4.75%+0.1%=4.85%，月供為5276.92元。
這樣算下來，方式B執行，你每月少還30.35元，30年貸款期滿後，還款總額將減少10926元。
還需要注意的是在LPR會持續下調的當下，只要低於4.8%，選擇方式B划算，若是LPR持續上浮的話，就另當別論了。最後，提醒一下，目前有農行、建行、招行、浦發等都可以變更，但個別銀行需要協商轉換後的加點數值大小，若徵信較差，可能會在固定基點基礎上再次上調基點數值。
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