置換房產，就是賣一套買一套，目的就是賣掉不適合自己的，換進適合自己的。
比如，賣掉小房子，買進大房子，讓一家人住的更寬敞。還比如，賣掉離單位遠的，換進離單位近的。當然還有賣掉一套大面積房子，換成兩到三套小房子，一家人分開居住，避免摩擦。
傳統的這種置換，最大的收益者就是中介公司和房管局，因為業主要繳納兩次中介費和兩次過戶稅，並且交易的時候還要考慮購房資質和貸款資質。
有沒有不花一分錢，不繳納一分錢中介費和過戶稅的方法，還能順利達到換房的目的？
當然有，比如我自己就是把自己名下的房子出租出去，在租別人的適合自己的房子。
如果按照原來的置換方法，我賣掉自己名下的房產，交一次中介費和過戶費，再買進新的一套，又花一次中介費和過戶費，其中中介費差不多三十萬左右，過戶費差不多五六十萬。
這種置換方案，不僅房價漲或者房價跌，都沒有影響，因為一買一賣如果房價漲都漲，如果房價跌都下跌。
可能有的人會說，這樣交換，會總搬家，或者總找租戶，會很麻煩。那是因為你的租約是短期的，自然會總搬家或者總找租戶，如果改成長租，不就沒有這個煩惱了。比如二十年租約不就跟買房住沒有多大區別了。
看看這套北京西四環的房子的房主，希望換到北三縣去生活，那麼原來的操作方法是賣掉西四環，買進北三縣。這樣的操作就是勞民傷財，現在這個西四環的業主可以這樣操作：
北京市豐臺區大成裡秀園項目，十八層的二層，建築面積67.32㎡，戶型:兩室一廳一衛一廚帶裝修傢俱家電，70年住宅產權立項，民水民電帶燃氣。當前市場參考出售價格340萬。免租金租期:十年到二十年均可；免租金押金：100萬。房本乾淨無抵押。
上述西四環住宅房產僅僅需要押金100萬，就可以居住二十年。跟業主簽署20年租賃合同可以轉租，合同期內如果承租人違約支付20萬違約金可解約，如果業主方違約支付20萬違約金可解約。在豐臺區房管局承租人跟房主共同做抵押登記，承租人拿不動產抵押登記證明。合同到期後退還押金100萬，辦理退房手續，解除抵押登記。
圖，房本和房間圖片
然後，這個西四環的房主又去北三縣長租了這套房產：
廊坊市香河縣京哈高速出口五百米大愛城項目，二十一層的十層，建築面積79㎡，戶型:兩室一廳一衛一廚雙臥室朝南，70年住宅產權立項，目前毛坯狀態，當前市場參考出售價格80萬。免租金租期:二十年；免租金押金：10萬。
上述香河住宅房產僅僅需要押金10萬，承租人自行裝修，可以免費使用二十年，也可以直接出租收租金二十年。跟業主簽署20年租賃合同可以轉租，合同期內如果承租人違約支付5萬違約金可解約，如果業主方違約除支付5萬裝修違約金，另行支付房價上漲收益的10%補償承租人可解約。在香河房管局做抵押登記，承租人拿不動產抵押登記證明。合同到期後退還押金10萬，辦理退房手續，解除抵押登記。
圖，大愛城小區
最後的結果就是西四環的業主換房到北三縣，自己拿到了90萬現金（100萬自己房子押金減去香河房子押金10萬），住二十年。有效解決了換房的問題。不僅僅沒有花一分錢中介費，還省了大量的過戶費。
更重要的是，如果房價以後漲了，比如西四環的房價漲了300萬，那麼這個上漲的收益還是自己的。
而對於北三縣的業主，也可以用這個房子換進北京城裡，解決了自己的交通問題，還有效的規避了買不起北京房子問題，以及沒有購房資格的問題，更重要的是，萬一以後北三縣房價漲了，上漲收益還是自己的。
由於整個交易都有房產抵押環節做擔保，讓承租人也能拿到不動產登記證明，保證了交換的安全保障。
圖，使用權人拿到的不動產證明
至於其他想換房的業主，都可以用這種方法來實現自己的換房夢想，也就是把自己的房子的二十年使用權轉讓出去，僅僅保留所有權。同時，長租二十年適合自己的別人的房子，完成整個換房過程。
如果中間不能銜接上，可以先短租過渡，有了合適的房子在長租，這樣就能找到最適合自己的房子。同樣，中間如果自己不想住了，可以轉租，實現流動性的最大便利。
在我發表這錢文章的時候，幾個做中介的好朋友說，你這麼操作，讓那些中介公司還怎麼活！
我說，中介公司不會消失，只是換了活法，新的模式代替傳統模式是大勢所趨，即使我不去改變，也會被別人改變。
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