编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
雅居乐集团控股有限公司董事局主席兼总裁 陈卓林
“我就是想做中间或中上那一拨，现在可以担重100斤，给95斤我担，就很轻松。” 陈卓林曾表示，未来三至五年的计划，是将雅居乐在行业中的名次稳定在“中间靠前一点”的位置。
雅居乐2019年的业绩正向着“中间靠前一点”的目标稳步前行。
年报显示，雅居乐2019年实现预售金额1179.7亿元，较去年增加14.9%；销售面积为891.1万平米，同比增加11.7%。超额达成1130亿元的年度销售目标。
销售向好的背后是雅居乐多元化业务的反哺效应显现。数据显示，雅居乐2019年多元化业务收入为60.84亿元，占比10.1%，较去年提升3.6个百分点。其中，多元化板块中的物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。
陈卓林在业绩会上表示，2021年特别是2022年，对于雅居乐在多元化方面的发展非常有信心。
陈卓林在其粤剧名段《狄青闯三关》中唱到，“昔日雄风，岂可一朝散尽。”如今看来，“显现成效”的多元化业务颇有可能成为陈卓林带领雅居乐闯关的关键一棋。
不把鸡蛋放在一个篮子里
虽说雅居乐正朝着“中间靠前一点”的目标前行，不过其2019年的业绩没有过多惊喜。
截至2019年12月31日，雅居乐营业额为602.39亿元，同比增长7.3%，营业收入的增速创下近6年来新低。其中，物业发展确认收入为541.77亿元，占比89.9%。
盈利方面却与营收正增长呈现出截然不同的光景。雅居乐2019年整体毛利率为30.5%，较去年下降13.4个百分点。毛利183.58亿元，同比下滑25.6%。
对此，雅居乐方面表示，毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降。
熟悉雅居乐的人士向风财讯表示，雅居乐2019年毛利下滑的主要原因是海南限购影响。
其实，入市十年以来，海南清水湾项目堪称雅居乐的现金奶牛。
一组数据可以佐证。截至目前，雅居乐在清水湾获得的销售收入超过880多亿元，如果剔除其它因素影响，去掉投资部分，十年来雅居乐在这个项目就挣得700多亿元。
现在看来，海南的一纸限购的确打乱了“清水湾节奏”。不过，雅居乐并没有把鸡蛋放在一个篮子里，其积极布局一二线城市，寻求更多的发展机会。
年报显示，2019年，雅居乐新增42个项目，新地块的预计总建筑面积达1090万平方米， 总土地金额为人民币472亿元， 对应楼面地价约为每平方米人民币4334元。截至2019年12月31日，雅居乐土地储备遍布75个城市，拥有权益预计总建筑面积为3970万平方米的土地
风财讯发现，2019年雅居乐加强了在一二线城市的布局，分别在北京、天津、石家庄、郑州、成都、重庆、昆明等核心城市获取土储。与此同时，2019年，雅居乐还新进入了北海、昆山、溧阳、清远、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边等8个城市。
其中，雅居乐进一步加大了大湾区的布局。雅居乐集团控股有限公司副总裁兼地产集团总裁王海洋介绍，雅居乐2020年可售资源逾2200亿元，其中大湾区占比达20.2%，预计将有35个新开售项目，其中刚需刚改类产品逾1300万平方米。
此外，雅居乐2019年还全力拓展产城融合项目，分散“住宅地产”集中化带来的风险。如位于天津、威海、襄阳、扬州和郑州的产业小镇项目。
2019年，在“文旅+”的战略转型之下，雅居乐发布了文旅产业IP“乐活天地”，旗下“乐彩、乐动、乐养”三大产品线已经在山东威海、广西北海、天津宝坻、福建漳浦、河南郑州等全国11座城市布局了13个重磅文旅产业项目。
对于2020年的拿地计划，雅居乐集团控股有限公司副总裁兼地产集团总裁王海洋透露，2020年雅居乐将实行“多方式拿地、拿好地、不拿错地”，一核两翼多方式拿地，积极推动产业小镇及城市跟新项目的发展，优化布局“2+3+N”城市群，重点聚焦一二线城市及其辐射范围内的优质区域，并加大已进城市深耕。
规模与利润的平衡
全国布局的优化与完善，无疑有利于规模的稳步提升。不过，雅居乐同时需注重规模与利润的平衡。
其一，成本增加压缩着雅居乐的毛利。数据显示，雅居乐2019年销售成本418.81亿元，同比去年同期增长33.1%。
对此，雅居乐方面表示，销售成本的增幅主要是由于土地及建筑成本均有增加所致。
其二，受毛利影响，2019年雅居乐的净利润增幅较小。年报显示，雅居乐2019年净利润92.33亿元，同比增长10.5%；净利率15.3%，同比微增0.4个百分点；股东应占利润75.12亿元，同比增长5.4%。
值得注意的是，雅居乐2019年行政支出近40亿元亿元，相比2018年增长10.9亿元，增幅37.44%。
雅居乐方面表示，行政支出的增幅主要由于研发费用的增加，以及因配合集团业务扩展所需而增聘雇员所致。
亿翰智库研究总监于小雨分析，雅居乐的行政支出增长比较大，一方面是因为公司规模在扩张，对外新布局城市成立的项目公司导致费用支出增长；另一方面是公司业务涉及大量的泛文旅的项目，这些项目本身周期比较长，由此导致行政支出的增加。
关于2020年销售目标，雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇透露，2020年销售目标最低维持2019年水平。
调低目标的背后，可以看出雅居乐对未来增长保持稳健的态度。但总体而言，规模行进过程中，如何控成本，保利润；如何保持有利润增长的规模；依旧是雅居乐要思考的课题。
多元化业务反哺效应显现
事实上，雅居乐2019年整体销售速度的放缓，与其年初定下保守销售目标保持了一致步调。数据显示，2019年的销售目标1130亿元，同比增幅仅10个百分点。
有观点指出，雅居乐调低地产增速预期，除了地产行业下行的环境压力，很大部分原因是陈卓林将一些精力放在了多元化业务上，陈卓林甚至提出2019年非房地产业务的营收比例可以达到15%-20%，而2018年这一占比仅为当年总收入的6.5%。
在陈卓林的期望下，雅居乐2019年加大了对非房业务的投资。2019年，雅居乐在多元业务方面合计投资额约人民币100亿元，用以发展34个新增的非地产项目。而支付土地金额472 亿元，以此计算，雅居乐2019年非房业务投资已占到总投资额的17.48%，这在所有房企中都处于较高水平，显示出雅居乐对多元化业务的投资力度。
高投资的推动下，除了地产业务之外，雅居乐物业、环保、教育、房管、商管、建设和资本投资等七大多元化业务，也正在成为雅居乐收入增长的重要推手。
年报显示，雅居乐2019年营业额602.39亿元，同比增长7.3%。其中，多元化业务收入为60.84亿元，占比10.1%，较去年提升3.6个百分点。
至少从业绩层面看，雅居乐的多元化业务已经为集团提供了正增长的收入。其多元化对地产主业的反哺效应开始显现。
具体看多元化板块，雅居乐2019年的物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。
其中，物业管理服务板块雅生活，无疑为雅居乐的“现金奶牛”。雅生活2019年总收入51.27亿元，同比增长51.8%；净利润12.92亿元，同比增长59.3%；公司股东应占利润12.31亿元，同比增长53.7%。随着雅生活并购补步伐的加快，其未来的营收预期值得关注。
除了地产、物业之外，雅居乐环保业务的崛起不容小觑。
年报显示，2019年雅居乐环保业务的营业额15.10亿元、经营利润3.35亿元，分别较去年增加 146.1%、 69.6%。目前，雅居乐环保业务已获取45个项目。
此外，雅居乐的建设板块雅城科创有分拆上市的计划。雅居乐集团方面向风财讯表示，根据集团的计划，包括雅城科创在内的旗下诸多产业板块，在合适时间内，都有分拆上市的打算，但目前雅城科创没有很明确即时的分拆上市计划。
不可否认的是，若雅居乐的“第三架马车” 雅城科创成功上市，本可为其集团做增量，有利于融资和业务扩张。
对于雅居乐多元化发展的下一步，陈卓林曾提及，接下来集团多元化业务贡献的营收占比能每年递增10个百分点左右。到2022或2023年，多元化业务与地产业务的营业额各占一半。
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