在做“擴大發展”具體猜想之前，我想先明確兩點內容：
1、本次“擴大發展”猜想，不侷限於今年，而是一個時間週期。是否“擴大發展”是一個重大的國家決策，涉及方方面面，往往需要經過長時間的調研、論證、討論，不是一個短期行為。因此，我們進行的深圳“擴大發展”猜想是基於實現未來5年、10年的發展目標而進行的。
2、本次“擴大發展”猜想，僅代表個人觀點，也不摻雜任何商業利益。純粹基於改革開放新機遇的背景下，對標紐約、東京等全球標杆城市，需要進行的土地、空間拓展的可能性猜測。
在粵港澳大灣區規劃已經發布的背景下，探討突破行政區劃的“擴大發展”，本身難度就很高，短期內可能性非常小。
因此，貳哥本著從易到難的原則，按照5年、5-15年、15-30年這樣，做出瞭如下三個階段的“擴大發展”猜想！
PART.1
猜想一：
複製“特別合作區”模式
第十二區——“深河合作區”？
“特別合作區”是我國協調區域經濟發展的又一次“試驗”！
根據官方公佈的說法：以先富帶動後富解決個別城市發展滯後留下的問題，（比如廣東汕尾發展問題）而設立的特殊的地方合作區域，屬於飛地經濟發展模式。
作為全國首個特別合作區，深汕合作區的前身，是汕尾市海豐縣最西部發展相對落後的四個鎮，2008年深圳投資建設深汕產業園，兩年時間發展成為副地級市，由深圳及汕尾共同管轄。
經過多年的磨合調整，2018年12月16日，深圳市深汕特別合作區正式揭牌，標誌深汕特別合作區邁入由深圳市直接管理的全新階段，成為深圳的第十一區。
相比直接擴容東莞、惠州等部分土地，特別合作區模式，在突破行政區劃方面，難度較小。通過在財政留存分配等方面的合作，深圳目前已經全面主導了深汕合作區的經濟、社會事務。
深汕合作區目前已轉用新的深圳郵政編碼、0755區號、合作區內所有居民將轉成深圳戶籍等，深汕合作區已經成為事實上深圳的一部分，完成了第十一區的擴展。
特別合作區這種模式，可以激發分享土地的城市的積極性，減少擴容的阻力。因為依託深圳的產業、資金支持，不僅合作區經濟快速發展，分享土地一方還能共享經濟發展的財政分成。
因此，深圳“擴大發展”的下一個可能是——深河特別合作區。
去年10月底，河源市人民政府網站轉發了河源日報一則關於深河特別合作區進展的重大消息：國家發改委有領導幹部帶隊來到河源，就深河特別合作區的謀劃和推進工作開展調研。
隨後，河源市發展和改革局啟動了“深河特別合作區”發展規劃編制工作，成立“深河特別合作區”發展規劃編制工作專班，以高起點、高標準科學謀劃“深河特別合作區”規劃。
目前，灣區壹地產綜合各方消息，深河特別合作區選址很有可能在：江東新區、古竹鎮等區域。
選址合理性
1、這個區域離深圳相對較近。
2、該區域位於贛深高鐵沿線，區域內有設高鐵站，未來可以方便與深圳的交通通勤。
3、該區域緊鄰河源市區，有助於推動河源市的經濟發展。
PART.2
猜想二：
鳳崗、惠陽、大亞灣劃入深圳
推進深莞惠一體化
深莞惠一體化，其實已經提了很多年，但是為何至今跨越三地的公共通勤交通，依然沒有預想的便捷？行政區劃很大程度上限制了公共交通上的連接作為。
僅僅是飛地模式的“特別合作區”很難滿足深圳的需求。將莞、惠臨深區域規劃進來，才是深圳一直以來孜孜以求的擴大疆土夢。
我們不妨大膽猜想：隨著深莞惠一體化的推進，假如行政區劃限制能夠被打破，能將緊鄰深圳的東莞、惠州部分區域划進來，將會是深莞惠一體化推進的重要一步！
那麼哪些區域最有可能划進來？
我們猜想主要有三大區域：東莞鳳崗鎮、惠州惠陽區、大亞灣區。
其中，鳳崗鎮划進深圳的呼聲由來已久。
鳳 崗
想說愛你不容易
攤開深圳地圖，可以明顯看到，鳳崗像一個楔子一樣直插深圳中北部。鳳崗最南部的區域，距離深圳中心區的距離，甚至比平湖、觀瀾、光明、龍崗等區域還要近。
從地理位置上看，鳳崗是最該划進深圳的臨深區域。
其實，以大運城邦為代表的眾多鳳崗樓盤，由於價格便宜，早在多年之前，就已經入住了大量在福田、南山上班的剛需族。
並且，連接龍崗中心城、平湖、觀瀾、光明等區域的東西向交通，必須要經過鳳崗。如果因為行政區劃限制，一定要繞開鳳崗，則無形中會增大工程難度、施工成本！
這因為這個原因，深圳地鐵10號線東延線，提出經過鳳崗再到龍崗中心城的方案，受到了深、莞兩地居民的熱切關注。
然而，由於涉及行政區劃限制，這個提議高調提出，因為協調難度大，最終被擱置。
因此，綜合多方面原因，鳳崗被規劃進深圳，對深圳利好多多，也是深圳擴展到臨深區域的重要選項。
相比鳳崗，將惠陽、大亞灣規劃進深圳，則是更多房企、購房者的夢！
惠陽/大亞灣
深圳客的淚與夢
相比鳳崗，擴容惠陽、大亞灣更受普通深圳人的關注。
由於地多、地價便宜，近年來，惠陽、大亞灣已經吸引了比亞迪等眾多深圳企業外遷設廠。同時，一萬多的房價，相比深圳、東莞都便宜不少，因此吸引了眾多深圳客前往購房。
▲2019惠州樓市銷售金額排行榜
2019年，惠州賣得最火的樓盤排行榜，20強中，有8個位於大亞灣，6個位於惠陽。
最重要的是，東莞的土地開發強度也很大，給深圳提供開發用地的空間其實不大。但是惠陽、大亞灣不同，還有很多土地可供開發，可以給深圳提供更大的產業發展空間。
並且，目前除了廈深高鐵已經通車之外，深圳目前還在努力推進深汕高鐵、深大城際、深惠城際等工程儘快開工。
另外，根據目前國家規定的建設地鐵3大指標：財政收入、GDP、市區人口三大指標中，由於惠州市區人口達不到要求，因此遲遲沒辦法開建地鐵。
惠陽、大亞灣劃入深圳後，修建地鐵就不再是個問題。
如果把鳳崗、惠陽、大亞灣全部劃入深圳：那麼深圳的GDP可以增加約1600億，面積增加約1457平方公里，相當於三個半的深汕合作區，常住人口增加約84萬人。同時，海域面積也可以增加1320平方公里。
PART.3
猜想三：
東莞、惠州全部劃入深圳
打造全球標杆城市
如果我們繼續往後推演，有沒有可能東莞、惠州全部劃入深圳？
2019年8月9日，相關建設意見發佈！
意見中提到的深圳建設賦予了深圳不次於北京、上海的重要意義，深圳未來目標是成為全球標杆城市！
目前，全球公認的標杆城市是紐約、東京，深圳與這些城市差距有多大呢？
目前，深圳+深汕合作區的GDP約為紐約、東京的１/3，在經濟體量上還有不小的差距。
未來，深圳要用15-30年的時間，成為比肩紐約、東京的全球標杆城市。
這就給了深圳突破行政區劃限制的可能。因此，未來深圳遠期“擴大發展”目標，有可能將東莞、惠州整體劃入。
那麼把東莞、惠州劃入深圳後，深圳的經濟、體量會達到什麼水平呢？
深莞惠一體後，新的深圳總面積將僅次於北京，而GDP、人口都將超越上海成為全國第一。
東莞、惠州GDP在廣東位列第4、第5，深圳將整個東莞、惠州劃入，這個“擴大發展”猜想，也面臨需要統籌考慮的因素。
莞惠劃入深圳需要統籌考慮的因素
1、
自1994年我國實行分稅制後，由於深圳是計劃單列市的優勢，財政收入直接與中央財政進行分成，不需要與廣東省進行分成，因此深圳市的財政留存比例可以接近40%。
如果東莞、惠州的部分區域劃入深圳，根據計劃單列市的規定，這些區域將有約13%的財政收入將不再上繳廣東省，因此，對於廣東省來說，這將帶來財政收入上的減少。
2、
深圳一旦將東莞、惠州劃入，將直接與省會廣州為鄰，並且變成一個面積、GDP、人口規模更大的城市。但對於深圳來說，要處理好與廣州、香港的共同發展和競合關係。
3、
進入2000年以後，新設立直轄市的可能性微乎其微。並且深莞惠經濟體量分別排名廣東第1、4、5，集體脫離廣東省，將使得廣東省經濟第一的位置旁落，甚至在總量上落到中游。
一旦直轄，廣東將有2個特別行政區、1個直轄市，區域協調將變得更加複雜化。
把時間週期拉長，未來，有沒有可能：莞惠劃入深圳，不是以直轄市的身份，而是以其他某個身份，GDP繼續核算進廣東省，同時，財政收入方面與省府重新核算比例進行分成呢？
我們拭目以待！
-End-
文丨地產貳哥
主編丨劉二磊
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