3月第一天，也是存量房貸利率可轉換為LPR的第一天，工商、建行、農業、中國、招商、交通、光大、興業、浦發等多家銀行相繼發出公告。
這是涉及到每個購房貸款人的一件大事兒，去年這個政策出來的時候，作為房產市場專業平臺幸福裡曾做過分析《事關房貸！存量貸款定價“換錨”，通俗版解讀來了》，但是真到執行的時候，網上各種解讀還是讓人看不明白，今天再來和大家聊聊這一政策出臺的影響。
01 為什麼要將房貸利率轉換？
首先，來回顧一下LPR的“前世今生”。
2019年8月17日，央行發佈〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。新的LPR由18家銀行在MLF基礎上進行加點，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於每月20日（遇節假日順延）9點30分公佈。
2019年12月28日，中國人民銀行發佈〔2019〕第30號公告，明確進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的有關事宜。
以前購房貸款，都是按照央行公佈的貸款基準利率定價，之前五年期以上貸款基準利率是4.9%，也就是在4.9%的基礎上“打折”或“上浮”，即：房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數
但是，為了貸款利率更加市場化，發揮市場對經濟的調節作用，央行決定實行LPR新機制，並將LPR的應用範圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）
02 轉換的要求及範圍是什麼？
去年底，央行就發佈了公告，如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：
1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
2、參考貸款基準利率定價（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；
3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。
對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換：
1、政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換
2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；
3、固定利率貸款。
特別要注意：如果房貸是商貸+公積金的組合貸，這次只能轉商貸部分，公積金貸款部分仍然按原合同執行！
時間上，按照央行要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
並且，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
對於怎麼轉，央行給了一道選擇題：
選擇一：固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
選擇二：“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平
—2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。簡言之，選擇“LPR+加點”浮動利率，以後你的房貸利率會隨著LPR變化，直接影響月供。
03 應該怎麼選最省錢？
房貸基準利率換錨，給了所有人一次改變房貸的機會，但是機會只有一次，應該怎麼選，很多人應該都會糾結。
如果選擇固定利率，在未來20年或30年的整個房貸週期，都會保持不變。
如果選擇一年一變的浮動利率，房貸利率每年都能調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
那麼，在選擇之前，要先搞懂這兩者的優勢都是什麼。
固定利率好處，是如果簽訂貸款合同之後加息，自己的房貸利率不會隨之上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那麼房貸利率可以一直跟著調整。
問題來了，未來LPR的大週期趨勢是升還是降呢？
要知道，目前全球經濟已經進入寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。
2月27日下午，央行副行長劉國強在國務院聯防聯控機制舉行的新聞發佈會上表示：
“現在貸款利率基本上市場化了，LPR推開以後，利率下行的趨勢是比較明顯的，不僅報價利率本身在下行，而且帶動了整個金融市場，包括信貸利率都在下行。目前來看，下行還有一定的空間，所以我們下一段對資金利率還是要繼續用改革的辦法，通過改善體制機制，把市場利率還存在的下降的空間給挖掘出來，同時提高政策傳導渠道。”
顯然，如果選擇固定利率，就無法享受利率下行帶來的紅利。在此背景下，浮動利率比固定利率更有優勢。
04 具體要怎麼轉換？
貸款買房，銀行的貸款利率為基準利率+上浮/下調點，以往的基準利率由央行來定。
中國人民銀行貸款基準利率（2015年10月24日起）：
(1)短期貸款：一年以內(含一年)利率為4.35。
(2)中長期貸款：一至五年(含五年)利率為4.75；五年以上利率為4.90。
(3)個人住房公積金貸款：五年以下(含五年)利率為2.75；五年以上利率為3.25。
舉例來說，如果小李的房貸是30年，其房貸利率是基準利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。
如果選擇固定利率，也就是說，以後的房貸利率都是4.41%，貸款合同期限內不會發生改變。
如果選擇“LPR+加點”浮動利率，需要先計算加點數值，4.41%（小李現在的利房貸利率）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，加點-0.39%確定後固定不變。
也就是說，切換後的定價為：小李的房貸利率為5年期以上的LPR減39個BP。加減的基點數在合同剩餘期限內固定不變。
這裡要劃重點：商業性貸款利率調整時間取決於合同對於重新定價週期和重定價日的約定，而房貸利率重定價週期最短為1年，也就是說每年最多隻會調整1次。
所以，雖然LPR是每月發佈的，但是房貸利率最短變化期限還是一年，當然也可以改為2年、3年甚至更久。
如果小李的房貸利率約定於每年1月1日調整，那麼，在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整。
如果2020年12月20日發佈的LPR下降為4.7%，那麼利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。
具體能省多少錢，在幸福裡APP《重磅！房貸利息再降，樓市會逆勢反彈麼？》這篇文章的第二部分，有詳細提到。
05 轉換後房貸立刻就能少麼？
經過上面的分析，不難看出，長遠看來，大部分貸款客戶轉換為LPR更划算。
那麼，何時進行轉換好呢？
在2020年3月1日到2020年8月31日這期間任何時間轉換都可以。
因為，轉換期間都統一用2019年12月發佈的LPR作為基準，同一筆貸款的點差都是一樣的，並不會根據這段時間LPR的變化而變化。
目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年，且重定價日為每年1月1日。也就是說，你在這半年內進行了定價基準的轉化，但是要到明年的一月才能感受到月供的變化。
還需要注意的是，若是房貸有多個借款人，共同借款人也需要確認。
如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。部分銀行對共同借款人的確認要求在24小時內完成，也有部分銀行為所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。
此外，若是外地辦理的貸款，既可以選擇在網上或手機進行業務辦理，也可以到就近的銀行網點進行辦理，無須到原貸款銀行進行業務辦理。
補充一下，除了個人房貸，企業的存量貸款也可以轉換定價基準，與個人房貸不同的是，企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款細則不太相同，重定價週期，參考LPR每個人情況不一致。
關於找誰辦理，如何辦理，大家可以查看各大銀行的官網公告，我們也為大家彙總了一些主要銀行的辦理途徑：
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