疫情對房地產市場的影響有目共睹，全國1，2月份房產交易量可以用慘淡來形容，因此很多人都猜測著房價暴跌的時候到了，我想也有很多人都盼望著這一天的發生，乍一想，房價降了大家都買得起房皆大歡喜，但房價暴跌真的就是一件好事麼？雖然中國暫時還沒有出現過這種情況，但日本出現過，我們從日本的經驗中可以找尋一些參考依據：
1964年，日本經濟開始高速發展，這種繁榮一直到了80年代，第二次石油危機後，美國出現了通貨膨脹，為了改變貿易逆差，美國和包括日本在內的德、法、英四國簽訂了《廣場協議》，日元開始瘋狂升值，日本的房價也開始出現了暴漲，在最鼎盛期的1990年，日本六大城市的房產總價值居然可以買下整個美國！日本也進入了全民炒房熱的盛世！房貸利息也從2.5%快速升至6%的高位！
日本房價從1991年開始崩盤，一路下跌15年，無論何時抄底，都是在半山腰，房價怎麼開始暴跌的呢？還是國家隊出手，用金融手段收緊了貸款額度，這時候高槓杆炒房的人開始撐不住了，大量拋貨，市場面明顯出現了大量的房源，這是個連鎖反應也是個市場反應。當供大於求的時候。一定會貶值降價，莊家坐不住了，散戶更坐不住，結果就導致到房價全線崩盤，一瀉千里！
為了遏止房地產崩盤，日本降息降準，房貸利息一度降低至0.5%，幾乎就是沒有利息，但大勢已去，根本無法阻止房價下跌的速度，直至到現在，東京的房價也不過剛剛到1990年鼎盛時期的50%而已！
房價崩盤後，最難過的是普羅大眾
東京房價暴跌65%後，大量的炒房客甚至是剛需客都已經崩潰了，無數人跳樓自殺，為什麼呢？因為已經資不抵債了，房產的價值遠低於你的貸款額度，這時候。你不僅僅是正常還貸款就可以解決的，而是你要一次性支付出貸款額度和房產實際價值之間的差額部分，同時你的貸款依舊要繼續償還！
舉個例子，100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，當房價攔腰斬，你的房子總價只值50萬的時候，你的房屋所能貸款的金額是50萬的70%，也就是35萬，這時候你要給銀行一次性支付之前貸款的70萬減去現在房屋的貸款金額35萬之後的差額部分：35萬元，這套房子你才能繼續住並且仍然要還35萬的按揭貸款，如果房子不要了，一樣的道理，銀行收回你的房子後即使按照市場價50萬拍賣出去了，你還要再一次性償還20萬現金，
而到了這個時候，這已經是一件社會事件了，無論是誰都無法倖免，企業大量裁員降薪，經濟進入蕭條期，消費降級甚至沒有消費，而日本選擇了粉色產業這一來錢最快的方式，甚至延續至今，所以我們在日本可以看到很多人有大房子，寧願租出去還貸款，然後自己再去租小房子，因為他的收入已經不足以支撐他還按揭款了，這還算是比較幸運的一類人，至少人還活著，還有希望，所以我們也可以感受到日本人的無慾無求，網吧都可以成為常住地！
如果我們的房價暴跌後，會怎樣呢？
毫不誇張的說，如果我們的房價暴跌，甚至攔腰斬以後，我們的情況並不會比日本好到哪裡去，從日本的經驗來看，什麼是相對安全的？也就是你買的房子現在的市場價至少是你購入價的1倍以上，才勉強相對安全，同時，你還要有一定的現金流和一份穩定的工作！才有可能在房價出現暴跌的那一天幸免於難！
對比日本，房價真的會崩盤嗎？
我們從日本房產崩盤的信號來看：
1、房價對比：目前北上廣深的房價和東京房價基本持平，但人均收入不足日本的1/4，如果我們的收入不能再持續上漲，經濟不能再繼續上漲，當剛需都接不了盤的時候，那就是下跌的開始！
2、房貸利率：日本房貸從2.5%上漲到6%，我們的基準在4.9%，但大部分的城市至少上漲10%，大概在5.39%，雖然未到最高位，但依然不低了，這次的LPR到底是救市還是刺破泡沫呢？
3、房價漲幅：日本：10年漲幅5-6倍，國內從2000年開始算，到2019年，大概漲幅了3.5倍，大概也是從2019年房價進入橫擺期；
4、房貸額度收緊：國內“房住不炒”+利率上調+控制資金流入房地產；
5、中產階級收入增長緩慢：至少在我的城市，人均可支配收入近5年來增長在5%左右，已明顯放緩！
雖然從數據上來看，我們暫時還沒有達到暴跌的條件，慶幸我們處在一個非常穩健的國家，政府應該是感受到了危機，所以才會提出”限價+限購+限購買人群+房住不炒+資金管控“等等措施。希望房價平穩落地，土地價是一個非常關鍵的指標，如果土地價暴跌，房價暴跌則是必然事件，所以，買房需謹慎！
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