疫情对房地产市场的影响有目共睹，全国1，2月份房产交易量可以用惨淡来形容，因此很多人都猜测着房价暴跌的时候到了，我想也有很多人都盼望着这一天的发生，乍一想，房价降了大家都买得起房皆大欢喜，但房价暴跌真的就是一件好事么？虽然中国暂时还没有出现过这种情况，但日本出现过，我们从日本的经验中可以找寻一些参考依据：
1964年，日本经济开始高速发展，这种繁荣一直到了80年代，第二次石油危机后，美国出现了通货膨胀，为了改变贸易逆差，美国和包括日本在内的德、法、英四国签订了《广场协议》，日元开始疯狂升值，日本的房价也开始出现了暴涨，在最鼎盛期的1990年，日本六大城市的房产总价值居然可以买下整个美国！日本也进入了全民炒房热的盛世！房贷利息也从2.5%快速升至6%的高位！
日本房价从1991年开始崩盘，一路下跌15年，无论何时抄底，都是在半山腰，房价怎么开始暴跌的呢？还是国家队出手，用金融手段收紧了贷款额度，这时候高杠杆炒房的人开始撑不住了，大量抛货，市场面明显出现了大量的房源，这是个连锁反应也是个市场反应。当供大于求的时候。一定会贬值降价，庄家坐不住了，散户更坐不住，结果就导致到房价全线崩盘，一泻千里！
为了遏止房地产崩盘，日本降息降准，房贷利息一度降低至0.5%，几乎就是没有利息，但大势已去，根本无法阻止房价下跌的速度，直至到现在，东京的房价也不过刚刚到1990年鼎盛时期的50%而已！
房价崩盘后，最难过的是普罗大众
东京房价暴跌65%后，大量的炒房客甚至是刚需客都已经崩溃了，无数人跳楼自杀，为什么呢？因为已经资不抵债了，房产的价值远低于你的贷款额度，这时候。你不仅仅是正常还贷款就可以解决的，而是你要一次性支付出贷款额度和房产实际价值之间的差额部分，同时你的贷款依旧要继续偿还！
举个例子，100万的房子，首付30万，贷款70万，当房价拦腰斩，你的房子总价只值50万的时候，你的房屋所能贷款的金额是50万的70%，也就是35万，这时候你要给银行一次性支付之前贷款的70万减去现在房屋的贷款金额35万之后的差额部分：35万元，这套房子你才能继续住并且仍然要还35万的按揭贷款，如果房子不要了，一样的道理，银行收回你的房子后即使按照市场价50万拍卖出去了，你还要再一次性偿还20万现金，
而到了这个时候，这已经是一件社会事件了，无论是谁都无法幸免，企业大量裁员降薪，经济进入萧条期，消费降级甚至没有消费，而日本选择了粉色产业这一来钱最快的方式，甚至延续至今，所以我们在日本可以看到很多人有大房子，宁愿租出去还贷款，然后自己再去租小房子，因为他的收入已经不足以支撑他还按揭款了，这还算是比较幸运的一类人，至少人还活着，还有希望，所以我们也可以感受到日本人的无欲无求，网吧都可以成为常住地！
如果我们的房价暴跌后，会怎样呢？
毫不夸张的说，如果我们的房价暴跌，甚至拦腰斩以后，我们的情况并不会比日本好到哪里去，从日本的经验来看，什么是相对安全的？也就是你买的房子现在的市场价至少是你购入价的1倍以上，才勉强相对安全，同时，你还要有一定的现金流和一份稳定的工作！才有可能在房价出现暴跌的那一天幸免于难！
对比日本，房价真的会崩盘吗？
我们从日本房产崩盘的信号来看：
1、房价对比：目前北上广深的房价和东京房价基本持平，但人均收入不足日本的1/4，如果我们的收入不能再持续上涨，经济不能再继续上涨，当刚需都接不了盘的时候，那就是下跌的开始！
2、房贷利率：日本房贷从2.5%上涨到6%，我们的基准在4.9%，但大部分的城市至少上涨10%，大概在5.39%，虽然未到最高位，但依然不低了，这次的LPR到底是救市还是刺破泡沫呢？
3、房价涨幅：日本：10年涨幅5-6倍，国内从2000年开始算，到2019年，大概涨幅了3.5倍，大概也是从2019年房价进入横摆期；
4、房贷额度收紧：国内“房住不炒”+利率上调+控制资金流入房地产；
5、中产阶级收入增长缓慢：至少在我的城市，人均可支配收入近5年来增长在5%左右，已明显放缓！
虽然从数据上来看，我们暂时还没有达到暴跌的条件，庆幸我们处在一个非常稳健的国家，政府应该是感受到了危机，所以才会提出”限价+限购+限购买人群+房住不炒+资金管控“等等措施。希望房价平稳落地，土地价是一个非常关键的指标，如果土地价暴跌，房价暴跌则是必然事件，所以，买房需谨慎！
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