地铁已经成为人们买房的重要参考指标，不仅交通便利，更能保值升值。
今年，南宁将再开通两条，4号线和2号线延长线，加上已运营的1至3号线，南宁地铁网即将形成。
有人说，不在地铁网内置业，未来会留有遗憾，因为地铁建成后，拆迁改造的机率很少，不可再生。
想找地铁房，尽早布局，这话没错，但要选择怎样的地铁物业？如何看地铁价值？
今天，聊聊今年通车的4号线，从客流情况分析，这或将影响其商业，和地铁物业价值。
01
1/2/3条地铁客流情况
南宁地铁1、2、3号线已开通，不知你乘地铁时，有没有观察它的客流情况。
老叨的体验是，1号线最拥挤，2号线还行，3号线有点空，直观的体验不一定准确，因为站点不同，客流量也不一样，真实数据是怎样？逐一看。
地铁1号线
2017年12月31日，1号线日客运量为54.48万人次，2019年5月1日，南宁1号线日客流量为63.19万人次。
地铁2号线
2号线日客运量22.60万人次。
2017年12月28日（首日开通），2号线客运量为12.49万人次。2号线客流主要集中在大沙田站、明秀路站、苏卢站及换乘的火车站和朝阳广场站。
2018年1月28日，南宁轨道交通2号线试运营满月，日均运送乘客14.83万人次；其中，进出站客流量最多的是大沙田站。
在节点期间客运量较高，如2018年至2019年，国庆、元旦、五一，单日最高达36.27万人次。
地铁3号线
2019年6月7日，南宁轨道交通3号线客运量创单日历史新高，
达13.92万人次。2019年端午节期间（6月7日至9日），南宁市轨道交通3号线总客运量为35.51万人次。
▲3条地铁客运情况
从官方公布的数据整理成曲线，发现，1号线客流量最高，其次为2号线、3号线。
02
短期内，4号线客流量不容乐观
为何三条地铁线的客流量差别那么大？
每个区的特点不同，各个站点也各有特点，1号线以办公型、交通枢纽型站点多，如：金湖广场、万象城、火车站和火车东站。
万象城是南宁CBD中心，集中办公企业多，对于上班族，地铁是出行首选方式。
▲南宁地铁实景
2号线起点西津站，穿越邕江，到玉洞站，经过了人口最密集的老城区，西乡塘与江南。
人口多的地方，是不是意味乘坐人更多？上面数据告诉我们并不是。
2号线站点以居住型为主，如：苏卢站、明秀路站、福建园站、亭洪路站、大沙田站，这些站点周围生活居住区较为集中，特别是，早高峰进站量大，晚高峰出站量大，非早晚高峰，客运量较低。
居住型站点方便出行，要发挥地铁更大价值，还需要商业支撑。
再来看地铁3号线，也有商业CBD，如：金湖广场、五象总部基地，但金湖广场繁华有所减弱，金湖广场的地下商场就是例子，商业较空，周边的写字楼还在，但不少办公企业已迁出。
五象总部基地，是南宁未来CBD中心，一个中心的形成往往需要十年，或者更久，总部基地需要时间来证明，现在处于发展期，客流量偏少也正常。
以此类推，4号线，从江南到龙岗，经过总部基地，CBD还在发展阶段，居住区以江南为主，短期内，客流量预计不会高于3号线。
03
4号沿线有哪些商业？
地铁对城市的功能具有强有力的带动作用，与商业CBD相辅相成，地铁不仅提供出行的便利，更可以在人口导入、人口结构优化、产业升级、物业增值等方面产生助力，1号线就是一个例子。
今年开通的地铁4号线，会有哪些商业和交通枢纽？
4号线，大大小小的商业在筹备中，彰泰新旺角、总部基地CBD本身是商业与办公一体，良庆大桥南，轨道地产的TOD项目轨道御玺君临湾，及规划中的五象火车站（明年开工建设）。
▲沿线商业（黄圈处）| 点击查看大图
五象总部基地基本成型，会有更多企业进驻，总部基地是未来是人口流入的中心。
从而，4号线即有CBD中心，又有交通枢纽中心，待成熟后，很可能是下一条主骨线。
短期内，客流量少，不等于价值弱，待商业价值激发出来，局面会发生变化。
04
现在是买入时机吗？
什么时候买地铁房最合适？
自然是上涨之前，如果等到地铁来了再去沿线找房子，结局是没有多少在售的了，价格也随之提高。
▲地铁价值与新房供应变化曲线
新房供应的高峰期是在开工期，这期间新房供应量最大，可选楼盘多。通车后，沿线在新房供应量直线下滑。完善期，主要指站点的商业完善，地铁经济呈现，平稳期后，基本没有新房在售了，要买地铁房，得找二手房。
从目前来看，4号线沿线在售楼盘20余个，总部基地一带几个高价的地铁房持续在售，其它价格亲民一些的，在江南区和良庆大桥南。
4号线要来了，兴奋的是地产销售，多了一个卖点，对于购房者，保持平常心，地铁价值释放在后面，待商业完善后，并不是一通车就能涨。
但，买房还是要把眼光放长远一点，地铁是不可再生资源，分析其特点和价值变化，更好的便于我们决择。
地铁1至5号线，哪些楼盘在售？在楼事通对话框回复#地铁盘#，即可获取楼盘地铁图。
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