“土地新政”證明中央正在改變自己的角色定位：從決定審批的主導角色變成了指導服務、監督檢查的附屬角色。而擁有了土地審批權的地方政府，其實就是擁有了地方財政的“印鈔權”。
——炸天團
最近，全球經濟都出現了不同程度的動盪，中國也在出臺各種刺激經濟的政策。
人們習慣於關注短期刺激政策，比如昨天的降準，之前的降稅，以及新基建投資拉動等，卻往往忽略了更根本的制度變革。
炸天團關注到3月12日，國務院出臺了一個貌似不太起眼的政策《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》。
事實上，炸天團認為這是一條被所有人都嚴重低估的中央政策，因為它將對中央與地產關係、對地方財政，對城市房價，對農民收入都產生深遠的影響。
該政策核心內容有兩點：
一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
那麼，我們為什麼說該政策意義重大，影響深遠呢？
01
疫情衝擊下，為了儘快恢復經濟，中央層面做了很多的刺激動作，但基本就是信貸政策與財政政策等，這類政策的效果是簡單高效、立竿見影。
但是，副作用太大，一旦操作不當就是製造金融風險和投資泡沫，看看2009年啟動的4萬億投資就清楚了。
而“土地新政”則是觸及到國民經濟中最基本的生產要素——土地的刺激。
用改革土地管理制度的方式，激活土地在國民經濟中的拉動作用。
中央終於意識到，土地才是根本。地方財政依賴於土地，大基建依託於土地。
所謂的城鎮化，不止是人口的城鎮化，更是土地的城鎮化。
相較於信貸政策與財政政策，土地政策才是根本。
而《決定》的出臺，也意味著中央已經在財政政策、貨幣政策、土地政策等全面開閘，以確保經濟秩序儘快迴歸正軌。
02
在中國，土地就意味著收入！
土地根據所有權，可以分為國家所有和農村集體所有兩類。
國家所有主要是城市市區的土地，集體所有則是在農村屬於農民集體所有的土地。
中國的城市化，實質就是農村集體所有土地不斷變性為國家所有的城市建設用地。
土地性質一變，就成了地方財政收入的主要來源。
為了嚴控農村農用地轉化為城市建設用地，防範地方政府觸及用地紅線，中央一直佔據著主導地位，擁有絕對的審批權。
比如永久性基本農田由國務院來審批，永久性基本農田以外的一般農用地超過70公頃的土地徵收審批事項也由國務院批准。
而“土地新政”則證明中央正在改變自己的角色定位：從決定審批的主導角色變成了指導服務、監督檢查的附屬角色。
用中央的話說就是“進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權”。
何謂“放管服”？
- “放”中央政府下放行政權，減少沒有法律依據和法律授權的行政權；
- “管”政府部門要創新和加強監管職能，利用新技術新體制加強監管體制創新。
- “服”轉變政府職能減少政府對市場進行干預，將市場的事推向市場來決定。
很顯然，土地新政最為明顯的就是“放”，中央政府下放土地行政權給地方政府。
“土地新政”後，地方政府將擁有用地審批權。
過去，地方政府為了突破中央的土地審批，經常會搞出一些小動作，典型的就是把一塊完整的地塊切割成很多個地塊然後給到中央審批，以越過70公頃的土地徵用紅線。
此後，地方政府缺地了，就可以自己審批將一些農用地轉為建設用地，然後再進行土地出讓，地就不缺了。
再也不用偷偷摸摸了！
03
在炸天團看來，土地制度改革是項長期的趨勢，眼下突然推出“土地新政”有著很多的現實意義。
首先，疫情導致地方財政捉襟見肘，“土地新政”就是救急。
疫情打擊下，企業不景氣，政府政府的稅收就會受到影響，而國家為了刺激經濟又出臺了許多減費降稅的措施，地方政府也配套了許多的補貼政策，導致本來就不寬裕的地方財政更是吃緊。
此時進行土地新政，將土地審批權下放給地方政府，其實就是給了地方政府的“財政印鈔權”。
在大部分城市的財政來源中，土地出讓金依然是佔大頭。地方政府增加財政收入，最簡單高效的手段就是賣地。
“土地新政”後，地方政府擁有“土地審批權”，那麼增加城市建設用地指標和實際供地量更為自由靈活，進而用增加土地出讓規模，獲得土地出讓金，進而充實地方財政，緩解地方財政困難。
其次，目前中央開始重提基建投資，再度迴歸到基建拉動經濟增長的老路上。地方政府因此跟進推出了一大批的“鐵公基“項目。
而“鐵公基”建設必然牽扯的就是土地，畢竟鐵路、公路、機場、港口、橋樑、通訊、水利及城市供排水、供氣、供電設施都牽扯到用地。
以前都是要中央審批，現在交給地方政府，土地審批的靈活性增加了，效率也必然提高了。
04
土地新政，對房地產會產生哪些影響呢？
或許這是許多地產人都關心的話題，在炸天團看來，或許至少有以下幾方面的影響：
第一，城市的舊改步伐有可能會放緩
這一點並不難理解。
過去，因為用地紅線的限制，城市發展空間有限，地方政府不得不主推舊改。
但是，舊改牽扯到賠償、安置以及社會話題，成本極高，費力不討好，對財政收入增加也有限。
如今，地方政府擁有了土地審批權後，將會用更多新增建設用地的方式來拓展城市發展空間。
畢竟，讓土地變性更容易了，獲得財政收入更簡單了。
第二，利好文旅大盤、特色小鎮
這一點也不難理解。
當下，特色小鎮、文旅大盤等成為地方主推的熱點之一，但土地一直是個短板。
70公頃的土地審批紅線破除後，地方政府可以更從容的將土地出讓給開發商。
第三， 減緩房價的上漲
房價上漲，非常核心的推動力就是供需矛盾。土地成本上漲，必然帶來的就是房價上漲。
在“土地新政”後，地方政府擁有了土地審批權，可以出讓的土地增加，從而緩解了各地的用地矛盾，不至於僧多肉少，在開發商的哄搶下推高地價，並傳導到房價上漲上。
多提一點的是，我們要尤其關注農民
農村集體土地變性為城市建設用地，對於“失地”農民而言，可能是好事，也可能是壞事。
土地變性，總體而言，農民是受益者。
過往農民依靠土地獲取糧食，糧食變現才會有收入。現在，農民無需下地勞作，靠出讓土地就可以獲得收入，進而依靠土地養老。
不過，農民“失地”，轉化為脫產的市民，也可能衍生出新的社會話題。
最後，炸天團特別提醒：接下來幾個月，地方政府將會上演土地出讓的高潮，你準備好了嗎？
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