令你沒想到的是，開發商絞盡腦汁忙著賣房卻收效甚微的時刻，在樓市中與普通住宅成交走勢“逆行”的是“4000萬元+”的頂級豪宅。
前幾日，地產圈盛傳網紅直播李佳琦要買一套1.3億元的豪宅，據說要是真的成交，將是10年內成交的第110套過億元豪宅。當然，這宗交易存在著不確定性，但10天前在另一個城市深圳，33批交了100萬元誠意金的客戶在線上花了15秒搶光了14套房子，重點是，每一套都超過了4200萬元，開發商一舉收入6.23億元。
“春節以來已經賣了4套，2月份復工後有一週5天內賣了3套。”北京五環外世茂西山龍胤項目營銷人士向《證券日報》記者透露，“目前在售房源多數為總價5000萬元以上別墅，也有超過1億元的類獨棟別墅。近期成交的客戶多來自海淀的隱形富豪，他們多是一兩年內看遍了北京豪宅，只不過此次出手決斷比較快。”
“北京市場上5000萬元以上豪宅供應量一直比較稀缺，每年成交量相對穩定。”諸葛找房副總裁苑承建向《證券日報》記者表示，一般購買5000萬元以上豪宅的都是資產狀況“頂豪”人群，更多是從資產質量 、配置、物業需求角度去考慮，決斷通常比較理性。
半億元豪宅成交活躍
“頂級豪宅簽約週期較長，有的可能長達一年以上時間。”合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者採訪時表示，2017年以來在一定程度上限制簽約，去年放開後曾出現一波集中籤約，現在市場上是錢多房少，在供應和需求兩端共同作用下，市場出現了一定程度的活躍。
“最近諮詢買房子的人多了起來，尤其是豪宅，一改過去慢慢看慢慢買的富人置業習慣。”一位業內經紀人向本報記者表示，眼看疫情在世界範圍內擴散，歐美股市大跌，多數國家都出臺了不同程度的量化寬鬆政策，中國也有降息等刺激性政策。在這種局勢下，高淨值人群出於保護財富、置業升級及資產配置等原因，再次將房產圈定為最佳標的之一。
據北京合碩房地產經紀有限公司（簡稱“合碩機構”）提供的統計數據顯示，2020年以來，北京5000萬元以上的頂級豪宅網籤13套。此外，2020年一季度還沒過完，全國範圍內已經有3套總價過億元豪宅成交，杭州、北京和廣州各一套。
而過去10年間，全國過億元豪宅總計成交不到300套，主要集中在北京和上海，其中，北京億元以上豪宅成交量最多，達到122套。不難看出，全國擁有億元以上豪宅的在售項目並不多，北京去年的熱銷項目恆大麗宮比較典型，上文提及的世茂西山龍胤也有此類房源。
世茂西山龍胤2018年7月份首次開盤，當年11月份推出了二期房源，當時備案價格為57800元/平方米，目前在售別墅單套總價在4000萬元—1.2億元之間，接下來將馬上推出三期房源。整個項目預計有194套房，目前已售近百套。
“購置這個項目的財富階層年齡結構一般在35歲-55歲之間，企業主，能源、外貿、高新技術和房地產行業人士居多，也不乏年輕財富新貴。”一般身家資產保底都在2億元以上，夠得著億元豪宅的可能達到10億元財富量級。全盤購房者以北京西部客群為主，其中有一些來自海淀區以前住平層和老舊別墅的客戶，他們的共同訴求是，自住兼投資，同時實現資產配置的目的。
令業內意想不到的是，若說以往半億元以上一個豪宅項目一個月成交兩三套已算超常水平，但疫情以來，5天成交3套似乎頗為不尋常。
豪宅關注度升高
“現下受疫情影響，經濟形勢比較嚴峻，有的客戶之前沉澱了不少財富，就迅速下單了豪宅。”上述經紀人向《證券日報》記者表示，覺得自身行業沒有太大發展空間的財富人士，就將這些錢固化成高價值的不動產資產。
“豪宅市場活躍度提升，或許也與疫情有一定關係。無論是居家隔離的生活方式的改變還是健康人居的需求，總價4000萬元+的豪宅意味著密度低面積夠大舒適度更好，這是財富階層迅速決斷的動力之一。”有業內人士稱，疫情以來，不少開發商為了平衡現金流，從付款方式、定價折讓等方面都會有一定傾斜，購房人自然可以在這個時候將房產性價比談到最高。
但不得不說，上述別墅項目的集中成交有一定特殊性，並不能代表整個北京豪宅市場的表現。2月14日和2月25日，北京海淀西北旺分別成交了兩塊地，總價分別為54.4億元和76億元，成交樓面地價分別為50587元/平方米和46670元/平方米，兩塊地整體溢價率都在26%左右，且均為不限價純商品住房項目，位於北京北五環外永豐產業園附近，皆位於世茂西山龍胤項目附近。
“這兩塊地周邊的二手房價格約為8萬元/平方米，但這一樓面地價卻與世茂的別墅項目備案單價相差不多，因此加快一批海淀客戶出手的決心。”上述業內人士稱，過去一兩年內，海淀新房鮮有供應，二手房又是動輒8萬元/平方米，導致這一區域的客群多外溢至西北部買房，財富階層更是能夠率先意識到，擁有不可複製的資源和產品優勢的豪宅，在“限墅令”之下，此時入手是買未來。
“豪宅市場表現主要與供給端相關，有比較多的好產品推出，會引起需求端的購買和關注。總體來看，近年來，北京房地產市場總體保持平穩，但區域分化和產品分化明顯。高端市場處於平穩向上的狀態。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示，今年前兩個月，貝殼線上看房的消費者對豪宅的關注度也在提升。2020年前2個月，貝殼找房線上客戶對豪宅的關注量同比增加37%，其中2月線上關注量同比增加59.7%。
“從過去10年的成交來看，京滬兩地的頂級豪宅需求依舊旺盛，價格也一直堅挺。”上述業內人士稱，是否升值或許不好說，但在財富階層看來，依舊不失為不錯的保值不動產資產。
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