近年來，英特爾、三星等多家全球科技巨頭，紛紛從中關村金融街等的CBD裡撤離。
在國內，一線城市的CBD區域也已不能獨領風騷，中關村、望京、後廠村路等產業集聚區在
人才吸引力、工資收入、租金等多個指標上已經完全不輸朝陽CBD......
在深圳，南山科技園更是一個比福田CBD更有存在感的地方......
在杭州，阿里巴巴入駐的未來科技城，擁有比CBD區域更強的人才吸引力......
在科技崛起時代，工作方式改變了，產業辦公形態改變了，需要相匹配的環境，但很多寫字
樓還是停留在本世紀初相對封閉空間中，這種“工業化的寫字樓”空置率越來越高，像是一
個垂垂老矣的病人，需要猛地一個電擊才能勉強呼吸。
產業辦公的未來究竟在哪裡？
或者說，城市辦公人群的歸宿將走向何方？
產業社區，產城融合發展的必經之路
未來，產業辦公載體將會像一座城市、一個生態系統一樣豐富。
一座辦公樓就是一座城市。
隨著城市轉型、產業升級等因素的驅動，科技研發、生產類園區在轉型升級中，有效集聚產
業、資源、平臺服務、居住及娛樂等各類要素，打造有社區特色的城市綜合體與產業生態群，
產業社區應運而生。
產業社區，是以產業為基礎、融入城市生活等功能、產業要素與城市協同發展的新型產業集
聚區。相對於傳統產業園區來說，產業社區打破了地理邊界，空間更開放、企業生態更多元、
社群交流更活躍。
在工業園、產業園到產業社區的發展歷程中，名稱變化的背後是產業與城市關係相互融合的
過程，產業社區區別或進步於工業園、產業園區之處在於，產業社區將產業反映的空間形態
與城市的各個層面融合起來，是未來產城佈局的創新空間模式。
產業社區具有“產業”和“社區”的雙重屬性，產業聚集了大量就業人才，是社區形成的基
礎，而社區強化了對人才的吸引力，通過搭建產業主體和就業人才的社群平臺，打造生態、
舒適的生活環境。
聚焦產業，叫響要素聚集的創新呼喚
凱文·凱利曾說：單個進化體的價值，由他和這個系統連接的數量與質量來決定。
一個產業從無到有，往往是先來了一個企業，從一個點開始，發展上下游，變成一條鏈，然
後前後左右發生關係，再變成一個面。
眾所周知，科技巨頭具有極強產業鏈帶動性，以及強吸附力。縱觀行業內外，“巨頭”對發
展產業鏈而言，具有非常顯著的“磁石效應”。
以美國西雅圖為例，從普通的美國東海岸城市，到1976年微軟巨頭公司誕生後，西雅圖的
世界名企名單便世界知曉。
如今，西雅圖辦公巨頭已聚集微軟、亞馬遜、google、eBay、Twitter……總部巨頭帶動磁
石效應，名企紛紛進駐，帶來更多企業和高科技人才的駐紮，進而促進整座城市發展。
產業辦公，最大的優勢就是產業鏈上的資源共享，能讓資源得到充足利用。這個資源包括資
金資源、客戶資源、生產技術資源、信息資源、對企業上市需求的資源以及孵化、共享、金
融、人才等，這些資源在傳統的辦公場所是沒有辦法滿足的。
就辦公屬性而言，傳統寫字樓缺乏與產業相配套的功能場所，從而造成了成本偏高與時效性
差，加重了企業的運營壓力；而產業辦公載體的相關配套則是根據專業定位，針對並滿足相
關產業的需求。且能提供更多的附加服務。不僅僅有企業，還會有咖啡廳、餐廳等一些休閒
生活的配套，工作娛樂化，服務更多。
產業社區，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團隊之間的管理
邊界。
在產業社區裡，企業可以分佈式組合，促進社區客戶產業鏈位置細分。
馬太效應加上政策導向，產業聚集的趨勢將更為明顯。假設辦公空間定位為科技產業，那麼
就要考慮科技人群的行為特點和消費傾向，如引入科技體驗感更強的辦公配套和生活服務配
套；假如定位為金融產業，則會相應增加溝通、社交、路演功能區。產業聚集會加速上下游
企業及其配套設施的入駐，從而形成強勢的品牌效應和競爭壁壘。
此前的寫字樓估值邏輯中，區位是核心要素，而區位要素又大體上與城市結構一致，這就間
接夯實了寫字樓運營的“出生決定論”。
而在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉向與社區綁定。
配套完備、職住平衡的未來社區，是產業聚集的優選之地，助推空間價值重置。產業發展所
需要的智力、資本會隨著空間完備、生態和諧而進一步聚集。
改變城市結構幾乎不可為，但運營一個完善的綜合性社區卻是有可能的，這是基於空間運營
的不動產資管足以嚮往的未來。
迴歸生活，帶動城市底板的創新節拍
當前，產城融合已成為推動經濟結構調整、促進區域高質量發展的重要舉措，而產城融合的
物理空間是社區。
產業社區，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團隊之間的管理
邊界。
時至今日，人們對於辦公生態的認知，更多源於自身感受的強化，如便捷（智能設施）、社
交、多元（共享空間）、新奇（靈活空間）、綠色（低能耗、可再生、無汙染）、健康（室
內環境與生命設施）等，已經成為發展的主流。
以人為中心、應需而動的新辦公模式正逐步深入到每一個消費決策和價值取向。
——這場疫情則進一步放大與加速了這個趨勢。
因此，理想的辦公空間需要同時滿足員工之間、員工與公司、公司與外部之間的三種形式的
連接。
由於科技技術和管理理念的推動，員工將逐步擺脫空間束縛和管理制約，在適應的空間高效
完成工作並與團隊保持一致。辦公空間從隔間走向分區式、從分區式走向分佈式，空間界面
模糊，促使辦公體驗發生革命性改變。
以UFO.WORK即將投入運營的西工硅巷創業產業社區為例。
從空間上來說：這裡除了沒有長期睡覺的地方，其餘的空間都有了——
聯合辦公空間、產業辦公空間......各種從幾平米到千平米的活動空間、會議空間、休息室，
健身房、咖啡館、書吧、充足的停車空間......
靈活多變的空間本質讓使用者有無窮的想象——這可以是T臺、是酒吧、是臨時的Studio、
建築上空間的多樣性讓辦公、學習、餐飲、運動、社交等等功能有機會在一個屋簷下發生，
24小時對外開放，工作和生活在這裡交叉進行——在這裡，隨時都有活動發生！
空間上的多樣化是一方面，更重要的是，入駐組織的多樣性——來自不同類型的企業的員工、
創業者、或自由職業者在這裡相互尋找所需的資源，遇見志同道合的朋友，建立全新的合作
項目。
重塑空間，佈局創造力階層的交互界面
空間永遠是衡量一個物理載體的首要指標。
員工及其企業團隊可能在社區的任何地點工作或交流，那麼就要求社區提供更多元、更專業
的配套服務。
那些不知道如何準確界定其功能和服務的空間將會蓬勃發展：咖啡廳一樣的工作室、酒廊一
樣的討論區、書吧一樣的個人專注區、如同品牌館也是線上銷售的洽談室、帶路演功能的空
中花園、帶數百米漫步道的健身休閒區、帶兒童託管的休息區……
設計的理念體現出空間運營者的價值觀，而這會吸引認同這一價值觀的更多人入駐，真正形
成活力社區。
設計為一個空間定下最初的基調，最初的魅力是設計賦予它的。
一座城市，比如西班牙城市Bilbao，因為一座建築的設計而實現復興；一個辦公社區，也
可能因為一個好的設計而實現繁榮。
未來，建築空間將越來越不值錢，真正值錢的是伴隨空間所產生的無形價值，比如空間社區
能提供的歸屬感、知識價值、人脈網絡等等。
產業社區通常會設計大量的公共領域，以方便不同企業員工之間的偶遇。谷歌的辦公室文化
就崇尚偶遇，這11層的辦公樓上部分偏重辦公，下部分偏重生活，游泳池、有配有90米長
跑道的體育館、商業零售配套等，就像一座城市一般。
社區中，“人”的屬性始終是第一位的。
步行、單車騎行與公共交通佔據了產業社區公共交通網內的優先位置。公用自行車隨處可見，
所有的公共空間都開放給行人與騎行者，並設有殘障人士入口——即便是行動不便的群體，
也能感受到社區對他們無差別的友好歡迎。
社區裡所有活動的共同特點是開放性，不讓人產生排他、陌生的感覺。
組織的這些活動強化了整個社區的文化屬性，營造不一樣的環境氛圍，讓社區裡的用戶更有
歸屬感與自豪感，更重要的是：促進了人與人之間的連接。
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