昨天（3月24日），西安開年第一拍的消息可謂是驚爆了整個西安地產圈。
灞橋灞河新區、溢價68%、1253萬元/畝、樓面地價8000+、三迪大戰18路諸侯，各種關鍵詞在朋友圈裡瘋傳！
大家驚呼於8000+的樓面地價，將來房價得要多高才能維持利潤？驚呼於不是高新、也不是曲江，甚至連滻灞都算不上，而是所謂的灞河新區，這背後到底是什麼原因，導致各方好手爭奪，最終拍出了這麼高的價格？
今天就讓海風來跟你掰扯掰扯這灞河新區為什麼能拍出這麼高的價格，這地價和房價又有怎樣的關係！
三迪23.48億摘地202畝
首先，先來回顧一下昨天土拍的重點信息。
3月24日，西安市土地招拍掛市場掛牌成交BQ4-14-1、BQ4-14-3兩宗住宅用地。兩宗土地均位於灞橋區灞河新區祥雲路以北，灞河東路以東。
▲兩宗地塊位置
據悉，參與這場土拍的房企有三迪、綠城、龍湖、平安、金科、碧桂園、陽光城、雅居樂、中海、中南、隆基泰和、恆大、保利、中天、奧園、振業等，幾乎全都是全國知名品牌房企。
最終，笑到最後的是西安三迪房地產開發有限公司，以總價10.32億（地價款92940萬元+義務教育設施代建費7300萬元+配建公租房2870萬元）和總價款13.16億（地價款121810萬元+義務教育設施代建費4101萬元+配建公租房3320萬元）競得兩宗宅地。
▲宗地一基本信息
宗地一BQ4-14-1：淨用地面積86.557畝，商住用地，土地成交價92940萬元，摺合土地單價1074萬元/畝，樓面價7095元/平方米，溢價率67.64%。考慮公租房建設成本、義務教育設施代建費，分攤到實際可售面積，綜合樓面成本超過8300元/平方米。
▲宗地二基本信息
宗地二BQ4-14-3：淨用地面積115.527畝，商住用地，土地成交價121810萬元，摺合土地單價1054萬元/畝，樓面價7156元/平方米，溢價率65.03%。考慮公租房建設成本、幼兒園建設成本和義務教育設施代建費，分攤到實際可售面積，綜合樓面成本達到8500元/平方米。
灞橋新地王背後的邏輯
相信看到這裡，不少人心中已經產生疑問，為什麼灞河新區的兩宗地塊能夠拍到這麼高的價格？而三迪又將在這裡打造什麼樣的產品呢？我們不妨來逐一分析。
原因一：生態優勢，臨水出豪宅。
這兩宗地塊地處灞河沿線，倚靠灞河水景資源，旁邊緊挨灞橋生態溼地公園，有成為下一個西安高端低密住區的潛質。
隨著大西安的快速發展，城市建設已經從“圍城時代”進入了“擁河時代”，越來越多的臨水豪宅開始誕生。
回想一下，西安的臨水高端住區，滻灞三角洲的自然界河山、未央湖邊的未央金茂府、灃河邊的灃水雲嶺、昆明池旁的湖光山色，以及曲江南湖邊的一圈豪宅。
所以說，在西安，臨水易出豪宅。三迪，以及一起競拍的這批房企肯定是最先看中的這一因素。
▲自然界河山效果圖
原因二：配套優勢，地鐵9號線即將通車。
地塊南邊緊挨著的就是城東的交通要道，長樂東路的延伸段祥雲路，以及正在修建中的地鐵9號線，北側緊鄰繞城高速，交通條件便利。地鐵9號線預計今年年底就能通車試運營，屆時臨潼與西安無縫對接，能夠極大的帶動沿線區域的經濟發展和生活便利度。
▲地鐵9號線一期線路圖（標註均為工程名）
其次，地塊距離紡織城成熟區不遠，屬於10分鐘生活圈以內，其中的華陽城購物中心，唐都醫院，鐵一中濱河校區等配套資源保障生活。
原因三：產品因素，將打造低密低層產品。
從兩宗地塊要求的容積率1.2-2.21和1.2-2.27來看，很顯然，三迪將在此打造一個純改善型的高端低密社區，可能是純疊拼社區，也可能是洋房+疊拼的組合。
要知道，高新三期的純疊拼社區龍湖天鉅的容積率都在1.5左右，可想而知這次三迪將會打造多麼高端的一個低密項目了。因此，在這樣的預期產品下，三迪以8000多的樓面價拿地也就能想的通了。
▲低密住區示意圖
原因四：市場因素，周邊低密住區價格並不低。
在三迪摘地之前，已經有富力白鷺灣、保利林語溪和本土房企開發的清涼灞柳三個項目進駐這片區域，當時開售的價格都不高，在每平方米七八千左右，但是目前這三個項目的二手房價格已經漲到了一萬二三的樣子。可見片區的發展潛力，況且這些還只是剛需類的產品。
而周邊的多層改善產品市場價格則在16000-18000元/平米之間，普華淺水灣·瀾園（2019年4月公示毛坯多層均價15786元/㎡）、中鐵琉森水岸（2018年9月公示多層均價18000元/㎡）、以及紫楹臺的疊拼二手均價也在2萬元/㎡以上。而去年8月份，中海在紡織城摘地，也創造了9083元/㎡的天價樓面價。
再加上近兩年來西安高端改善市場發展迅速，高端改善產品呈井噴之勢，各種3萬+房源湧現，市場對於高端改善產品的接受度認可度在不斷提升。而這次三迪8000+的樓面價意味著西安樓市又將迎來一個2萬+樓盤。
三迪西安市場表現平平
對於三迪這個開發商來說，不混地產圈的朋友應該瞭解的不多，大家對於它的瞭解更多的是來自於曲江二期的三迪曲江香頌楓丹這個樓盤。
2013年，三迪進軍西安，首個項目就是位於曲江二期的三迪·曲江香頌楓丹。該項目淨用地面積只有168畝，卻從2013年拿地到2018年9月份還在賣，用了近6年的時間，可見其開發節奏的緩慢。
▲三迪楓丹售樓部
而且當時搖號政策剛剛出臺，三迪楓丹由於售價比周邊的大品牌開發商還要貴2000元左右每平，創造了當時登記人數最少的記錄，小小的火了一把。不過後來轉為平銷後，據說賣的還不錯。
從2014年的5000多售價，賣到了2018年9月份的14500元/㎡，三迪“誤打誤撞”吃足了樓市上漲的紅利。
但其產品的整體品質和交付口碑卻都表現一般，此次8000+的樓面價和1.2-2.27之間的容積率，勢必是以高端改善產品為主，這也讓人不免為三迪的產品把控力捏一把汗。
地價與房價的真正關係
昨天三迪高價摘地之後，不少置業顧問開始在朋友圈裡面積極轉發，並配上“麵粉貴了，麵包自然也要漲價了”，“地價決定房價，再不買又要漲了”之類的言論，以促使客戶成交。
不少人開始擔心，城東的房價可能要再進行一波大漲。
其實不用恐慌，實際上，決定房價的不是土地價格，供求關係才是影響房價的根本，而土地價格在房價的大起大落中只是推波助瀾的工具。
就像前面提到的曲江三迪楓丹一樣，2013年拿的地，2014年賣5000多，到了18年9月份的時候漲到了14500元/㎡，地價沒變，產品沒變，讓三迪楓丹房價飛起來的原因不是土地的成本，而是買房的人越來越多，市場越來越熱。
因此，這次灞河新區的熱鬧土拍，最終8000+的成交價，實際上是開發商們對未來西安樓市的一種看好，認為西安這座城市、灞河新區未來會有更好發展，更大的潛力。
但反過來說，在供需關係較為穩定的情況下，地王雖然不能決定房價的上漲，但也確實會對房價起到促進作用。
所以，還是有必要跟大家預警一下，紡織城繞場高速外的樓面地價都8000+了，最終產品直奔2萬+，繞城高速裡的萬元剛需盤，你還猶豫什麼？
END
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