政策解讀 | 市場預判 | 買房觀點 | 樓盤點評
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前幾天，一位從事IT行業的“蓉漂”通過網絡理政平臺，給市長寫信，建言“成都購房搖號政策”做出調整，學習武漢讓首套剛需買房人“優先搖號”。留言得到了市長回應，並轉交到房管局研究討論。
這其實是一封2月27日的信件，並在3月1日由房管局給予了當事人回覆，當事人表示滿意。
從政府網絡理政的流程來說，就應該到此為止了。但昨天3月7日，該截圖卻突然在網上傳播開來，且多家媒體跟進報道。這說明了什麼？
我個人判斷，這說明有關部門或許正在積極考慮“剛需優先搖號”的政策，但在下定論之前，需要看看市場的反應，瞭解購房人的態度。所以，3月7日，放出了這個風聲。如果所有購房者眾口一詞，拍手稱快，則民心所向，政策出臺的幾率大大增加；但如果褒貶不一，甚至反對的聲音居多，則政策出臺就當謹慎，甚至放棄。
在我看來，這是一件好事。我們的主管部門在制定政策前，不唯上，不唯心，而是實實在在傾聽廣大市民的聲音，是一種進步，值得尊敬。
當然，這個消息放出來了之後，網上的輿論也出現了分化，甚至爭吵激烈。
在我看來，其實雙方都有一定的道理。僅僅因為利益訴求不同，對剛需概念的理解不同，以至於產生了巨大的分歧。
我以武漢剛需優先搖號的政策舉例：
在本市無自有住房、符合限購政策且3年內無住房交易記錄；
備案價在18000元/平米以下，面積低於120平米，比例不低於40%的房源給予“剛需”優先搖號。
呵呵噠。
我有一個朋友，從北京來的，賣了一套北京的房子拿著2000萬現金到了成都。按照武漢的剛需優先搖號政策，他可以用學歷落戶的方式拿到房票，且完全符合本市無自住房，3年內無交易記錄，然後買規定價格規定面積區間的房源即可，這樣算剛需？
此外，我再舉幾個例子。
一個在成都工作好幾年，納稅無數的購房者，買過一套50平米的小戶型，現在因為結婚或生子，需要再買一套大戶型，這樣的人，該不該更優先？
一個擁有10套房子的人，小孩名下無房，用小孩的名字買房也完全符合這一政策，是否算剛需，也可以優先？
還有，剛需應該優先，改善又該不該優先？
畢竟十九大明確“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”，住建部發聲“滿足剛需，支持改善需求”，成都5年規劃也明確“發展改善型產品為主”，所以，原則上講，合理的改善需求也是應該得到政策支持的。
也就是說，無論出臺什麼樣的“剛需”優先搖號政策，都很難做到意見統一。受益的購房者一定會拍手稱讚，沒受益的購房者一定會罵口不絕。
在我看來，“剛需”當然應該優先。但是——
第一、剛需的認定標準是什麼？
第二、剛需應該購買多大面積以下的房子？
第三、應該拿出多少比例的房源優先剛需？
以上三個問題，永遠都不會有標準答案。所以，在我看來，剛需應不應該優先搖號，本身就是一個偽命題。
除此以外，部分媒體或自媒體，為了迎合所謂“剛需”購房者，暗示成都“剛需優先搖號政策”可能出臺，但卻從根本上忽略了造成“剛需優先”問題的本質，缺乏系統思維和源頭思維。正可謂“頭疼醫頭，腳疼醫腳”。
毫無疑問，造成“剛需優先”問題的源頭在於“中籤率低”，但中籤率低這個問題，我認為也需要客觀而理性的看待。
第一、被誤解的中籤率。
現在有些媒體，特別喜歡炒作“低中籤率”，利用購房者的恐慌心理博眼球。
我承認，目前成都有些核心區域的低單價、低總價樓盤，確實不好搖，搶的人比較多，但我們同時也要客觀的看到不少樓盤的中籤率並不低，甚至100%中籤，媒體只是在選擇性報道。
此前網傳華潤雲庭“第一天就有超過3萬人登記”，但最終公示的普通購房者為16731組；此前網傳碧桂園海昌天瀾“超過2萬人登記”，但最終公示為6028組。
所以，很多人對報名網絡登記人數存在一定誤解。事實上，購房登記號後六位數並不能直接反映一個樓盤的網上登記數量，而是所有正在登記樓盤當日當時的網絡登記總人數，並不是針對其中一個樓盤。
所以，一個樓盤到底有多少人登記，有多少人審核通過，有多少人最終參與搖號，最好請以官方公佈的數據為準，不宜大肆炒作。
第二、中籤係數的問題。
當然，一些核心區域的限價樓盤因為性價比太高，中籤率低是事實。但這個真實的中籤率到底是多少？沒有人知道！
我舉兩個例子：
我有一個朋友，前段時間想搖溫江某個樓盤，為了增大中籤率，他們家去了六個人，每個人都排了一個號。
此外，我還常常收到購房者的求助，某個低中籤率樓盤，他沒有搖中，但他父母搖中了，貸不了款，問我要不要考慮放棄。
以上問題都說明，真實的登記人數，也不代表實際的需求量。因為一個需求，可能會帶來多個登記人，這就是中籤係數。由於不同的樓盤，中籤係數不同，所以根本沒有人可以掌握真實的購房需求。
第三、動態看待中籤率。
從2017年12月27日成都第一個樓盤中鐵建北湖國際首搖以來，排除春節放假，迄今不過3個月時間而已。成都也成功推出了108個樓盤共計39399套房源，解決了近10萬人的購房需求。
但是，我們要看到，需求和供應都是動態的。
因為限購的原因，成都的房票用一張少一張，每賣出一套房，就消滅一個需求。而且，成都從去年6、7月推出人才落戶政策以來，瞬間增加了不少需求，短時間就形成了“需求堰塞湖”，這是目前搖號困難的重要原因。這個“堰塞湖”當然還會緩慢增長，但速度肯定已經遠遠小於當初剛推出“人才落戶”的時候了。
其次，需求是交叉的，我們看到A樓盤有2萬人登記，B樓盤有1萬人登記，但並不代表市場就有3萬個需求，A樓盤和B樓盤的客群，有可能是完全重合的。
從購房者給我反饋的情況看，基本上同一價格區間的樓盤，他們都會去登記搖號，搖中之後，再來決定買不買。
也就是說，很多購房者都抱著“重在參與”的態度在參與登記和搖號，在這種心態下，我們很難掌握真實市場需求，也客觀上也造成了“搖號難”的心理暗示。
同時，我們還要動態看待供應。需求是“堰塞湖”，供應就是“洩洪閥”，但是供應只能按部就班的來，不可能一次性到位，所以僅僅3個月時間就得出“搖號難”的結論，似乎也為時過早。
中籤率低，也只是表象，其本質是供需失衡。
解決問題要想不“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，關鍵在於抓主要矛盾。當前調控的主要矛盾，已經從“調控房價”轉變為“既調控房價，又調控供需”。
但是，房價好控，供需難調。至少需要解決以下三大問題：
1、首先要解決信息不對稱的問題。
任何政策的制定，都應該建立在“實事求是”的基礎上。所以，現在的核心問題在於，我們既不知道真實的“市場供應”情況，也不知道真實的“市場需求”情況。
所以，首先應該加強與各家開發商的溝通，大致瞭解各家開發商全年的經營目標，以及可能形成的供應數量，對“供應”心中有數。
其次，想辦法調查摸排市場需求情況。第一、可以結合去年的實際成交套數，推測今年的總需求，個人主觀判斷應該會比去年少一些；第二、可以根據目前政府登記官方網站的數據，進行合併整理，如果能夠按家庭統計更好；第三、通過媒體或官方渠道，以家庭為單位，請購房者提前登記。
2、供給端調控。
如果發現供求關係嚴重失衡，則首先從供給端開始調控。
當前的供應問題，不是說市場上沒有房子，而是開發商因為限價的原因不願意賣。雖然成都也出臺了“限捂”的政策，但一方面比較難認定，另一方面企業的自主經營行為也很難不去尊重。所以，這事需要雙方商量著辦。
A、限價不應一刀切。
目前成都的房價有一條紅線，大多數樓盤要想上市銷售，價格申報都得在紅線以下。
但個別樓盤，本身定位比較高端，位置也比較核心，如果真按紅線價格上市，也不太現實。此外，去年成都大量的高樓面價土地，也基於紅線的因素，遲遲不敢動，自然也就形不成供應。
比較合理的方式，是高低搭配，宏觀上的房價紅線不逾越，微觀上可以適當允許高樓面價樓盤在合理申報價格的基礎上，適當突破限價紅線。
這裡涉及一個問題，就是公平問題。一刀切，大家都沒話說，但一旦不再一刀切，開發商互相之間也可能會有對比，所以原則上，高樓面價樓盤，還是得貼著成本申報價格。
B、加大土地供應。
房地產這門生意本質上來說，是地方政府提供原材料，開發商深加工，然後再賣給購房者。所以要形成供應，核心在於加大原材料供應。政府應該加大土地出讓力度，並適當降低起拍價和熔斷價，讓開發商在限價上形成的損失，部分通過土地來減輕。
此外，新的土地供應應該在土地出讓時，約定房源的供應時間，供應數量，在時間合理和保證質量的前提下。
C、房地掛鉤。
可以考慮將開發商的供應量與拿地指標掛鉤，這樣有利於開發商推盤的積極性。
既然現在有一些性價比更高的土地上市，對於開發商來說，自然吸引力較大。不妨考慮將房地掛鉤，政府與開發商約定，你賣了多少平方米的房子，或者準備在規定時間內賣多少平方米的房子，政府就給予房企相應的拿地指標。這樣開發商捂盤的動機就小一些了。
3、需求端調控。
A、調控升級，按家庭限購。
如果供給端的調控依然不能解決需求問題，那迫不得已，只能從需求端升級調控。
目前成都是按自然人限購的，但全國絕大部分城市都是按家庭限購。如果真的走到這一步，成都的需求端恐怕會銳減，對房地產行業來講，不是好事，也不我想看到的。
B、限離。
一旦按家庭限購，離婚率一定上升，原因大家都懂。所以“離婚後一定時間內限購”恐怕也會作為配套政策出臺。
以上，就是我關於“剛需”該不該優先搖號的一些思考。
我認為，剛需應該優先搖號，合理改善也該優先搖號，但其中的認定標準非常複雜，對政策制定者來說，是一個挑戰。
而即使實行了“剛需優先”的政策，其實也沒有解決根本的問題。
“供需關係”調控才是解決問題的關鍵。這需要我們的政策制定者掌握全局，科學決策，兵來將擋，水來土掩。即不能讓調控放鬆，也不要把市場限死。
“宏觀房價不漲，微觀供需兩旺”是目前來看最好的狀態，希望成都房地產市場能夠健康平穩持續的發展。
文/吳思竹
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