保时捷男孩儿
全省人口下降流失，但哈尔滨扩张城市规模，也就是在人口减少的大环境下，实现人口的高度集中，在可预见的未来，除了省会哈尔滨以及经济较发达城市，其它城市地区的房产随时可能崩盘，不会崩盘是因为有人接盘，没人接盘房价自然会崩，总之一句话“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产是重要的经济马车，却不是永恒动力，依赖纵容房产促进经济的同时也产生了负面影响，并且这个影响日益凸现，已经到了不得不应对的时期，房产已经不是最佳理财方法，现在仍然投资房产的只是得利者的惯性投资，习惯喜欢认可的增值方式，房产税悬而不落，就是警戒投机者悬崖勒马，使房产祛泡沫，平稳降落而不破。
蘑菇船长
- 这个问题正好去年我问过哈尔滨的开发商，我也很好奇为什么经济这么差的哈尔滨房价会涨到如此地步，他是这么跟我说的：
- 第一：哈尔滨老城区的人改善住房环境，纷纷搬进新区，哈西、群力的房子被买光，导致房源紧缺，所以价格上涨
- 第二：很多周边市县的人来到哈尔滨务工，上学，大部分选择留下来的人会选择老城区的房子，当然不是全部都会选择老城区，条件相对好一些的也都是落户新区了，但是落户老城区的人还是占绝大多数的.
- 第三：哈尔滨的城市化面积并不是很大，中心的区域容纳200万人到300万人大概，所以房价短暂的涨价是正常现象！
灵魂的打手
哈尔滨人眼高手低，大部分年轻人异乡打工或者创业去了，留下的也是工厂工作，为什么哈尔滨的房价不降反升，很明显人口红利已经是过去事情了，外来人口带动饭店旅店的生意，我嫂子跟我说过外地人在群力新区买房子的占百分之七十以上，一五年一套群力的高层也就是一百五六十万，一七年一年涨了百分之五十。为什么会这样很明显，群力新区的房子很高端大气上档次，配套设施很到位，大型商超医院学校一应俱全，公园哈尔滨最多的地方就是群力新区，哈西的房子也一样配套设施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟风一顿猛涨，外来人口带动了哈尔滨房价不降反升是很明显的事实。哈尔滨的工资是全国倒数第三四位，消费水平看起北上广，一个生活在这座城市三十七年的人看见家乡的巨变感到高兴，不得不提的是事就是老工业基地已是物是人飞了。
咾男孩
第一哈尔滨房价在省会城市中不算高，只是近二年涨的多，一万到一万七不等。我家09年63万买的房子16年只卖了85万，装修加还贷款利息赚了六万，只能算不赔，16年新买的群力的房子也才八千一平。第二哈尔滨买房门槛低，一年社保，公积金首付20%，150万的房子也才30万首付，大多数家庭负担得起。条件好的或者双方家长共同出资50万也不算很难。第三哈尔滨教育和医疗资源好，孩子可以从小学上到大学不用搬家，医大一医大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校学生。本地人孩子去外地打拼了但是家长还在，通常是改善性买房，或者孩子将来不在一线城市工作回老家也提前买一套房准备着。还有一部分是外地老年人，孩子在一线城市买不起两套房又不想父母在农村养老，就在哈尔滨买房。对省内人吸引力主要是，去外省要是省会城市不如哈尔滨离家近房价低，外省小城市资源也不好工资也低。以上是个人观点。
流线迹线
弱弱的问一句，你坐公交吗？
坐几回公交就发现了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈尔滨是部分中青年人上班，外环多数老年人逛早市。
老年人人养老已经成为哈尔滨的房产购买力。孩子来哈尔滨，老人就需要来哈尔滨照看三代定居养老，而且主选电梯高层，所以，二环外群力开发区是外县老人首选。哈尔滨来人退休比年轻人工资高，所以打工养儿养房养车不现实，我身边好多退休大妈大爷，都在退休打工，就是自助下一代的贷款。
哈尔滨年青一代大多去北上广，我有部分同学和亲戚，都在北京或出国。北京工资是哈尔滨三倍。不趁年青多赚点，给自己贴贴金，岁数大了更不好找工作。所以，有后台，有资源就去南方定居或者出国。
没后台的，就去北上广闯闯，顺便镶金边。
这就造成哈尔滨老人居多。一过年，就看市中心，没有车，没有几家开灯，75%空置。刚来哈尔滨的回老家，老哈尔滨人去三亚。
梗直的柳条
哈尔滨人口外流，房价为什么不下跌呢？哈尔滨房价会下跌吗？原来是这五点因素！
哈尔滨房价也是经历了几次调整，最近的一次就是2018年了，如果在这之前买了房子的人可以说都赚到了，如果买了松北新区那就更厉害了！哈尔滨房价为什么不下跌呢？
一，
哈尔滨是省会城市，虹吸效应是很强的，哈尔滨吸引了全省的精英来此定居，还包括吉林等临近省份，这么多人来了自然要有房子住了！
二，
国家支持振兴东北，哈尔滨是哈长城市群的中心，2015年成为国家新区；也是全国唯一对俄贸易区；2019年又成为自贸区；哈尔滨机场定位为东北地区唯一的国际航空枢纽，同时又批复了哈尔滨临空贸易港的建设。国家的好政策不断叠加给哈尔滨。
三，
哈尔滨人口并没有下降，不能单独看某一年的人口数量，2019年哈尔滨人口还是增长的，黑龙江人口下降是不争的事实，哈尔滨并没有！
四，
哈尔滨以前房价偏低了，对比同是省会城市，哈尔滨房价并不高，这一次只不过是把房价补了回来。
五，
投资必过山海关，2019年来哈尔滨投资的大企业纷涌而至，融创、阿里巴巴、腾讯、恒大、绿地、宝能、华为、移动等，这说明一点哈尔滨的环境在变好，大企业的增多，就业岗位的增多，势必会让更多人来买房！
结合以上几点，短期会有波动，长期会向好，大家已经知道该如何选择了！
霍伟光
我公司是做投资融资的，简单的说就是给企业机构贷款的，我从另外一个角度回答一下。
房价主要由地价，建筑成本，资金成本，利润等几个主要部分组成，这里面地价是最大头，群力现在地价基本上折合美平米7500-8500左右，再就是近年来房开企业融资成本逐年上升，别说银行不给贷款，我们公司就明确规定房开企业原则上不给融资。所以开发商现在想融资是非常困难的，中小开发商融资大概成本不会小于年化15-18个点，这几点加起来，房价怎么能下降，大家都是在这里硬挺着生怕资金链断了，挺不过去运气不好就破产倒闭，烂尾，运气好就被大开发商收购楼盘。基本上就是这么个情况吧。
所以说，房子价格的调整，关键还是看政府想不想让房价下降。拿地的价格，楼板价下降了，企业融资成本下降了，房价自然会松动。另外还有一个关键就是政府预售的限价，这个也是关键。展开了说太敏感，各位自己揣摩吧。只能说这么多了。
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正版叱咤红人
何必在意房价涨跌，刚需就买，就和买车一样，有钱买贵的，没钱买便宜的，也许你会喷我，但是未来你就会明白，房子和车子都是消费品。奶奶家的，姥姥家的，自己家的，两个孩子结婚就会出现至少6套房子，要那么多房子做什么，关键是每个家庭都6套，不敢像想。但如果你现在刚需，那就得买，钱少买老城区，钱多买新城区，买房子就是享受，对吧！下面聊聊群力，哈西，江北近3年涨幅过大，为什么这样，人为炒作，具体在这里不能多说，自己分析，哈尔滨的收入和人口的流失无法支撑高房价，但是你不买不代表它会跌，但房价涨的已经缺少了流动性，所以投资就别想了。新城区现在基本有价无市，看看2019年群力小区的成交就知道，比如群力某些小区很多大户型的房子挂了2年都没有成交，基本无法变现，为什么，因为每平方米价格快比肩上海闵行区和北京5环价格，已经没有投资价值，哈尔滨群力的高房价泡沫太大。那来说说北京，上海，深圳一些大城市的房子2018年下半年报价750万，2019年底基本降幅在200万以上或者更多也难出手。下面在说说疫情过后房价走势，先说新房，这次疫情过后房地产必须自救，降价来变现。在说二手房，高端小区会涌现出大量大幅降价的二手房通过变现来维持公司运转，因为疫情对微小企业影响很大，所以私企老板会通过降价来达到成交目的。但是老破旧的老城区基本都是退休的大爷大妈住，有退休金，影响不大，本身老城区涨的少，所以也没有太多影响。
s一路向北s
江边附近的所谓的新城区，房价差不多2万起，因为房子新，而且环境相对好一些，并且周边的配套设施也逐步完善，所以贵点。购买主力主要是哈尔滨周边的区县市的人。老城区的价格差不多在一万左右，毕竟房子10年左右的居多，还得甚至20多年了，但是周边非常成熟了。
人口外流的问题不仅仅发生在哈尔滨，整个黑龙江省的人口都在外流，每年大概有50万之多。而房价不跌也是有一些原因的：
从地理位置来说
在地理位置上，哈尔滨是黑龙江省连接外省的重要交通枢纽，所以外来的人流量都要通过哈尔滨，哈尔滨这座城市有着足够的人流量，可以支持起房价，起码在省内房价应该是比较靠前的。
城市级别来说
哈尔滨市省会城市，全国属于二三线城市。一般省会城市基本上都属于二线城市。黑龙江在全国GDP排名靠后，说哈尔滨市二线城市，心理也是底气不足。哈尔滨市黑龙江省内的政治、经济、文化的中心，这个中心也就是意味着会把省内的最好的资源进行集中，包括人。有足够数量的人的地方，就是房价保证的关键。
从人口流向来说
虽然黑龙江有大量的人口外流，但是在黑龙江省内，哈尔滨这座城市还是有虹吸效应的，有着政治、经济、文化的集中属性，还是可以吸纳一批省内的优秀人士。这样可以填补哈尔滨外流的人口，吸纳进来的优秀人士也有住房需求。虽然人口外流比较大，但是很多人还是考虑在黑龙江买房子，因为，第一，一线城市的房价太贵，已经很少有买的机会了。第二，东北人还是有落叶归根的念头，年轻人要回来看望老人，老人要落叶归根。实质上人口真正流动的数量并没有那么大，所以可以确保房价稳定。
从习惯上来说
现在候鸟南迁的事情已经成为习惯了，很多候鸟的外流，并不影响房价。很多老年人每年4月份回黑龙江，10月份以后开始南下迁徙避寒，尤其多得去海南，可以笑称黑龙江省海南市了。但是人口的外流，并不代表他们会卖方搬家，房产是需要保留的，虽然人离开了，但是房子还在，房地产市场不会出现大量的抛售，所以房价也不会跌。
处女座与十一月
哈尔滨是人才外流而不是简单的人口外流，哈尔滨城区每年人口都在缓慢增长，从最初的小渔村到后期几十万再到如今几百万人口，其实来源主要是黑龙江省内城镇和农村。
而哈尔滨却年年流失大量的高端人才，哈工大哈军工等高校留在校园地就业的屈指可数，毕了业全部奔往南方，这跟本市提供的收入和就业环境有关，也怪不得哈市，整个东北内陆包括内蒙 也都这样，既没有海岸线港口，也没有像样的跨国贸易。国家明着政策扶持东北，而实际还是向南方沿海城市倾斜，我觉得国家之所以这样做，主要是因为临近俄罗斯CX这两位不以发展经济为目的，而整天叫嚣斗殴的流氓国家，使国家对东北地区稳定存有忌惮，从建国后就开始不断地转移东北资源，当年毛甚至提议要在哈尔滨定都，后也是因离苏联太近的原因最终也放弃了。
再说说哈尔滨为什么这些年房价涨的离谱:全国各大城市走一圈你会发现，哈尔滨的建筑公摊系数全国第一。如果你的高层住宅建面100米，使用面积能得到65米，你就偷着乐吧。因为哈尔滨得房率平均只有55-63％之间，回迁棚改的甚至系数达到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面积。而在南方平均得房率在80-90之间。什么概念？就是同样的建筑面积预算单价人家能买3房，你只能买到两房的居住。就连东北其他省份得房率也有75-80以上，唯独哈尔滨是个特殊的存在，这其中到底是谁在给哈尔滨老百姓挖坑我不敢说，所以客观来讲在哈尔滨你要以建筑面积单价跟全国比，毫无意义。
再说说购买人群:哈尔滨作为黑龙江的省会，也处在黑龙江的南段，省内城镇乡下人口 但凡积攒一些收入都会来哈买房，让孩子来哈受教育，在以哈尔滨为跳板 走出东北。
哈尔滨的新建住房和二手房有7成都被省内迁来的居民买走。而这些大量外来的人口普遍是乡镇农村走出来的，由于文化层次不高工作难找，不断冲击着哈尔滨的低端就业市场 ，使得哈尔滨劳动力服务业人均收入不升反降。我们单位招个保安1800元 应招者络绎不绝，从而反映出体力劳动的服务业在哈竞争残酷。而高端就业人群也很尴尬，在哈的五百强企业和经贸高端商务不多，找不到合适自己的岗位，即使有适合自己的工作，收入也比不上南方。
所以哈市出现了这种逆差(市内人才外流 * 省内人口不断涌入）房价随着大量外来人口而不断攀升，房产市场异常活跃。随着省内人口不断以哈尔滨为跳板走出东北，黑龙江省的人口也会随着时间慢慢枯竭。在农村这个现象已经开始显现，整个村庄常住人口不到一半，哈市高端人才不断流出，而中低端群体泛滥，这也是政府头疼的问题留不住人才，招商引资也很困难。
