近日，廣州商住鬆綁嘗試，讓公寓類產品再次成為話題中心。
3月3日，廣州發佈“48條”，其中在關於穩定房地產市場的內容中明確——
優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
該政策是廣州繼2017年商服類產品嚴控後的全面解禁——可以賣給個人，沒有最小面積限制。
政策一經推出，引起軒然大波，廣州不少商住項目紛紛傳出漲價風聲，各類公寓產品躍躍欲試。
然而，次日凌晨，“48條”就被從官網撤下，前後不到24小時，又是政策一日遊。
在年輕人眼裡，公寓一直是住宅的替代品。
尤其疫情當下，很多人都萌生了在大城市紮根的想法，公寓有沒有迎來春天呢？
公寓的問題不少，但機會也很大。
2019年，蘇州公寓市場賣爆了
根據蘇州商品房銷售網上管理系統的存量房數據顯示，蘇州可售房源總面積達到了1219.7萬方，其中住宅佔546.7萬方。
也就是說，蘇州整個市場中非住宅部分，存量面積達到了673萬方（包含公寓、商鋪、辦公），超過了住宅。
雖然多，但蘇州公寓卻很搶手！
根據克爾瑞的統計，2019年蘇州的公寓總共成交了
89萬方，銷量同比2018年增加了11%；成交均價19100元/㎡，同比2018年增長了31%，量價齊升。
還有一大批公寓正在來的路上。
除了老的存量，蘇州2018年、2019年，眾多的地塊中，都包含商服部分，體量巨大，
也就是說，在未來一兩年裡，還將有大量的公寓可供購買！
公寓，怎麼這麼難
2015年，住宅去庫存迅速實現，房價跟著水漲船高；當時很多人猜測，下一波機遇會轉移到公寓上。
然而，公寓非但沒有等來春天，反而因為各種政策端的收緊，持續走低，積壓了大量的庫存。
2016年12月，蘇州也嘗試了商改住，出臺了“加快商業辦公用房去庫存工作實施意見”，規定部分符合要求的商業辦公用地可調整為住宅屬性。
不過，符合要求的商業項目少之又少，商改住對於龐大的公寓存量杯水車薪。
公寓說到底只有兩個核心問題:
落戶和稅費
公寓為商業屬性，不能落戶、不能上學是大家熟知的問題，這也是其和住宅的最大區別。
而另一個阻礙公寓去庫存的問題，是稅費。
舉一個例子，A用30萬買了一套公寓，幾年後100萬出售，如果B要買下來的話，除了這100萬，會產生多少稅費？
稅費包含契稅、雙方印花稅、個稅、土地增值稅、綜合差額稅等，一般會達到當前總價的12%-17%，也就是12萬到17萬。
購買100萬的公寓，要交12-17萬的稅費，佔了總價的1/8，還不包含2%的中介費.......
所以，公寓雖然總價低，但對於支付能力的考驗非常大，只全款買二手公寓才划算。
這也阻礙了公寓的流動性，流動性不強，增值就是個偽命題。
至於很多人吐槽的40年年限、水電費高、不通燃氣之類的，在戶籍和稅費面前都是小問題。
蘇州租售比，住宅62年，公寓呢？
對比住宅，公寓的特點：面積小，單價低，總價低，易出租。
過去的5、6年裡，不少人通過住宅的增值賺的盆滿缽滿，而公寓作為投資產品的意義，卻截然不同。
兩者賺錢方式有本質區別，一個是仰仗自身增值，一個是
靠租金。因為稅費、流通性等問題的存在，公寓的增值屬性堪憂，但租售比卻是普通住宅無法比擬的。
我們看一組去年全國各城市住宅的租售比數據。
在房價上漲的影響下，蘇州住宅要靠租金回本的時間是62.5年！
從城市群看依然如此，長三角、珠三角兩個重點的核心城市群都需要50年+。
而一二線城市的公寓，滿足一定條件，租售比可能是住宅的2倍-3倍。以蘇州為例，部分公寓15-20年就能回本。
既然租售比這麼高，那麼如今的公寓市場還值不值得涉足？
蘇州的公寓，真不能買嗎？
很多人都在唱衰公寓市場的未來，認為公寓是一個大坑，尤其與住宅對比，收益很低。
但在房住不炒之下，我們認為未來10年裡，公寓的回報率可能會超過住宅。
基於以下幾點判斷：
1、貸款買公寓 ，一般都能夠實現以租養貸款，10年之後，這就是為自己買的一份“養老金”。全款買對公寓，一般租金年回報率能夠達到5%以上，並且持續穩定。
2、住宅市場，比如在蘇州一套200萬的房子，首付60萬，年還款10萬左右，房價漲幅5%才能打平房貸支出，並且未來長線上，房價能每年達到甚至超過5%嗎?
當然，公寓自然也是有眾多大坑，所以選公寓要慎之又慎，公寓回報率差距會非常大，有的租不掉，有的一房難求。
買公寓的三要素：
近地鐵
近產業
高租售比
一切為租金服務。
近地鐵，即交通到位。地鐵對於公寓來說，比住宅更重要。因為公寓以出租為主，而地鐵可能是年輕人找房子最重要的標準，也是
租金的溢價點。產業。公寓要靠近產業園，並且輻射的越多越好，這樣能夠保證有足夠多的出租對象。
以上兩點直接影響到了出租難易以及租金高低，但要有一個不錯的租售比，還取決於公寓產品本身。
儘可能的挑小面積，這樣總價就低。
除了小面積，利用率也是決定租售比的關鍵，帶挑高的公寓更值得購買。
目前蘇州市面上的公寓，有挑高的都會隔成上下兩層，這樣一來，租金的收入就是翻倍的。
不過，政策端已經對產品挑高做出了限制。
根據蘇州2018年發佈的規劃文件，服務型公寓，凡是出現共享的空間，均需計算容積率。
所以，往後蘇州的挑高公寓只能二手市場才能尋到。
滿足這3個要素的公寓，回報率就能有一定的保證，即使流通性不足，也能通過租金持續不斷的製造收入。
相比住宅的快速增值，投資公寓是細水長流的過程。
在房主不炒的大環境下，核心城市的住宅增值空間已經大幅縮小，持有成本又在增加，而公寓的租售比高且收入穩定，在未來十年甚至更長時間內，挑選合適的公寓，回報率不一定比住宅差。
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