金輝控股發展穩健，財務結構合理，債務情況良好。
據IPO早知道消息，大型房地產開發商金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝控股”）於北京時間3月25日晚間正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，農銀國際、中信里昂證券和海通國際擔任聯席保薦人。
招股書顯示，成立於1996年的金輝控股目前主要在長三角、環渤海、華南、西南及西北從事房地產開發，2019年五大區域的銷售情況佔比分別為29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%；已覆蓋的城市則達到30座，包括北京、上海、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州等一線及新一線城市，並且在上述多個城市中進入銷售十強。
2018年-2020年，金輝控股行業排名穩定。2020年中國房地產業協會發布“2020年中國房地產開發商前五十強”金輝控股位列第36名；中國指數研究院發佈“中國房地產開發商前百強”位列第37名；2018年及2019年，金輝控股還獲中國房地產協會及易居房地產研究院中國房地產測評中心授予“中國房地產開發企業品牌價值30強”。
從產品特徵來看，金輝控股現有的四大產品系包括面向城市主力中青年客群的“優步系”；以舒適改善型為主要賣點的“雲著系”；聚焦一、二線城市核心地段與資源，面向城市高淨值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。
截至2019年12月31日，金輝控股共有144個處於不同開發階段的物業開發項目，其中102個項目由集團旗下子公司開發，而剩餘42個項目則由集團合營及聯營公司開發。
同期，金輝控股所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米，其中98.6%位於二線城市及核心三線城市。
銷售額穩步增長，經營能力逐年提高
值得注意的是，金輝控股過去數年在不同場合均提及“營收過千億”的節點式目標，並曾估算預計於2020年能達到這一結果。
從招股書反映的財務數據來看，這一目標似乎“近在咫尺”。據克而瑞數據，2017年至2019年，金輝控股的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億元和888.6億元（人民幣，下同）。
從表象來看，2019年的增速較之2018年有所放緩。但不可否認的一個現實背景是，在2019年相關政策的陸續執行下，市場調控趨於常態化，整個房地產行業的增速較前兩年已明顯放緩，個位數的增速也成市場大勢，因此金輝控股在2019年取得近20%的同比增長已實屬不易。
2017年、2018年和2019年，金輝控股的收入分別為117.77億元、159.71億元和259.63億元，年複合增長率為48.5%；同期的淨利潤則分別為22.21億元、23.00億元及26.90億元，年複合增長率為10.0%。其中，2019年的收入增長率和淨利潤增長率分別為62.56%和16.96%。
此外，招股書亦披露，金輝控股在2019年完成出售物業管理業務，預計自2020年起不會再獲得任何物業管理的收入。2017年、2018年和2019年，物業管理的收入分別為3.57億元、4.81億元及5.17億元。
換言之，物業管理業務的出售對整體業務營收的影響甚微，反而能將更多資源和精力投入物業開發及銷售等核心業務。
從上述核心財務數據不難看出，金輝控股的經營能力逐年穩步提高，並隨之逐步體現平衡增長優勢。
資產負債率穩定，現金流充裕
另外需要關注的一點是，債務水平是衡量房地產企業是否能稱得上“優質標的”非常重要的一個考量標準。
根據招股書透露的數據，金輝控股在2017年、2018年和2019年的資產負債率分別為83.18%、85.46%以及85.68%，處於相對穩定的狀態。
不妨取四家已在香港上市的房企作一參考，截至2019年6月30日，恆）、萬科 、碧桂園以及融創的資產負債率分別為83.55%、85.26%、89.33%以及90.84%。（注：因部分企業未發佈2019年全年財報，故選取半年報數據）
這也意味著，作為一家非上市房企，金輝控股的資產負債率與主流上市房企基本持平，甚至略有優勢。
另據金輝控股於2019年8月27日發佈的《金輝控股2019年公司債券半年報》，從去化率和回款率等細分指標來看，金輝控股已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，而預收款項達到554.98億元，同比增長34.35%，平均回款週期35天，上述各項指標均領先行業平均水平。
此外，截至2019年12月31日，金輝控股一年內非流動負債餘額180.2億元；而同期的營業收入為259.63億元，全年全口徑銷售額高達888.6億元。
綜合上述數據分析，金輝控股的貨幣資金已完全能夠覆蓋短期債務。從另一維度來看，金輝控股業績的快速增長並非大量依賴槓桿實現，反而債務期限結構合理，長期債務佔比更是超過70%。
基於前述良好的盈利能力和穩健的財務基礎，自2017年起，聯合信用評級有限公司連續三年給予金輝控股主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩定。
資源有效整合，繼續完善佈局
金輝控股在招股書中提及，此次IPO募集所得資金將主要用於繼續專注關鍵地區，並進一步加強市場地位；繼續通過多元化土地收購方法擴大優質土地儲備；繼續加強產品於設計及質量方面的競爭性，併為產品附加智能科技功能，以提高客戶滿意度；繼續實行審慎財務政策，優化資本架構及提高股東回報；擴大人才庫，以提高效率及表現。
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