我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，我和媳婦都是sfsd，但是我們已經領證了。現在我倆在北京和成都都有購房資格，以後想定居成都。今年想買一套總價400之內的房子，過兩年再買另一套400的房子 問題一：從投資的角度，是先買北京兩年後再買成都還是先買成都兩年後再買北京預期收益更高？假定先買的那套房子持有時間不低於5年 問題二：北京房價基數已經這麼高了，投資增值的空間還大嗎？持有5年漲幅50%的話也不算太高，而且朋友都勸我房子流動性低，萬一有其他更好的投資渠道(比如股市牛市來了這種)，靈活性太差了 問題三：假定今年先買北京的房子，淘到筍房的概率還大嗎？看你的回答是重點關注東三到東四的老公房，有更具體的區域或者小區嗎 多謝
回答：你好，大單優先原則，sfsd一定要用在北京。 建議暫時離婚，把各自的sfsd都用完再領證。 或者婚後買房，只上一個人的徵信，另一人申請放棄份額，保留一張首套房票。 如果你的朋友們，沒有買過6套以上的房子，不懂投資，他們的話都不要信。 北京往年的漲幅規律：漲1年，歇2-3年。每次漲幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因為2019年的政策壓制，北京漲幅一定是緊跟深圳，帝都根本不缺購買力。 房產一定是玩長線的，持有5年才能穿越一個完整的熊牛週期。 北京淘筍倒計時1個月，趁現在看房200套，除夕之前入手。 一年中的漲幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就點燃了。 總價400以內關注四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
提問：房姐您好，我還想問下二套160的子彈，我最近也在看房，您看朝陽十八里店和垡頭那邊建議嗎？有幾套還行發現首付差點，您建議我們再攢攢錢等等還是現在直接借錢買呢？對於跟房主面談砍價有什麼建議嗎？請問房姐有代砍價服務嗎？
回答：垡頭不建議看，這邊最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上過去本身已經有大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連接的住宅片區。 160首付，老公房是主力選籌， 砍價有寫過相關文章，精華帖裡面找下
提問：房姐，跟您諮詢一下，我家庭都是非京籍，自己辦了個天津戶籍，買了武清房子，今年交房。老家保定也有房子。都有貸款。兩套房子總價在250萬左右。北京租房太貴，想買套兩居室自助。這樣是第三套，2020年底想在北京買房，手頭現金130萬。夫妻月入31k。中介看了看天通苑東一區有350萬的兩居，面積大。還有你這說的十里堡區域也大概在350萬。我如何上車啊，賣天津武清可以上車嗎？還是賣保定？還是全賣？天津武清南湖還有升值空間嗎？
回答：天津武清屬於炒作起來的，不具備長持價值 全部換到北京比較合適， 天通苑還是500-600總價更有性價比，350總價十里堡這一片更適合上車
提問：你好姐，我30未婚，買清河強佑126新房，1000全款，因為貸款貸不出多少錢，且喜歡新房常住，圖海淀的戶口，這地方合適嗎？
回答：強佑從投資角度看是迴避 你未婚其實暫時不用考慮學區，入手那麼強佑，加上全款入手，買完大概率是這輩子資產很難再翻動 如果是自住，喜歡清河的環境可以考慮入手，建議用上槓杆。 做好心理準備，長遠看跑輸大盤。
提問：房姐吉祥，最近想從燕郊換到北京來，我和愛人都是外地戶口，在北京有房票，考慮在朝陽區買房，能接受的總價在400左右，燕郊的房子還未出。看過花家地附近的房子的小兩居，我們買房的目的是為了小孩能在北京上學（還有1年半上小學）以及未來好換手，還請您能幫我們推薦一個比較合適的小區，萬分感謝。我有貸款記錄，在北京買算二套
回答：400萬選籌範圍從十號線東段到南段都可以選擇， 從成壽寺到馬家堡角門一帶，95-2005年的小區 建議這一片都跑一下
提問：房姐，謝謝之前的回覆，我是出於孩子上學跟自助考慮，您覺得600以為，三居的哪個區域或者具體樓盤周邊幼兒園，小學，初中相對完善。學校口碑相對不錯的。
回答：學區房到底該如何選？考慮自住建議根據你的生活半徑就近選擇，一般來說是先選好學校，再根據對口的小區定向淘筍。總價600萬，如果是100平左右的三居，單價要在6萬左右。海淀因為學區因素整體溢價太多，建議在朝陽二流學校周邊淘筍，例如陳經綸等。
提問：房姐您好，我已經快65歲了，銀行還能給我辦抵押貸嗎？，他是不是怕我還不了多少年呀，具體的怎麼操作呢？抵押貸，利息高啊，那下一步是用信用卡還抵押貸的利息嗎，我是個小白，什麼都不懂，希望你給予具體的指導
回答：你好，抵押最大年紀70歲，每個銀行的要求不一樣。取決於你的資質和房產，可以做哪些產品。 具體看你的資金需求，如果30萬以內，幾張大額信用卡，做空當接龍即可，年利率在4%左右。 如果資金需求100萬以上，建議做抵押貸款，包裝成企業經營貸，利率更低，年限更長。 國有銀行的利率相對較低，但是需要結合你的個人資質挑選適合你的抵押產品。 有的產品可以接受新公司，有的必須老公司，此外還有諸多配套要求。 最長等額本息20年，先息後本3年，先息後本更長的，有額外條件。 超過利率7%以內的抵押產品都可以用，需要規劃好還款路徑，留足2年月供。
提問：您好，房姐，研究了一天您講的東西，收穫很多了，不知道我問的問題算不很low，有個杭州臨安的青山湖科技城旁邊的房子，單價18000.或者嘉興市嘉善縣所謂的高鐵新城的，單價14000，還有一個廣西北海的，單價11000.精裝修的一線海景房（前面沒有遮擋），三選一，怎麼選。或者您都不推薦的話，去青島膠州或者即墨咋樣。拜託了。
回答：你好，這幾個地方都是優質選籌，青島相對好一些，如果主場在青島，建議買青島。青島連漲兩年，市場高位怎麼也要再等一年，到時候再開始跑盤。城陽2w 市北2.5w，供應量逐步上來之後需求跟不上，疲軟期淘筍看市中心
提問：房姐您好，想問一下手裡有二百萬左右，可否找墊資公司借款三百萬，全款二套，然後在抵押還墊資？這樣操作風險大嗎？
回答：問題不大，和你說下注意的點 正常過戶到抵押批貸放款，大約3-5周，目前一個月內較多。 根據你的資質的具體抵押情況，需要先預審你的材料，並且結合你的選籌具體情況來分析，最終整個貸款的計劃能不能覆蓋住你的預留條件。 北京市場墊資費用在1%\\/10天起。 首先做好所有的預審，把買房和貸款一起來進行計算規劃，才能最大程度控制時間，減少風險。
提問：房姐元宵節快樂！請問～男友sfsd組合貸在三元西橋曙光裡97年老破小，目前我倆通勤居住都方便。考慮房情疫情，想把我sfsd資格在婚前用上，投資為主，未來二換一大。我倆畢業不久 國企 考慮能夠承擔的還款還貸壓力，預算有限200-250w，朝陽豐臺大興，最好離地鐵近，能改兩居的一居戶型。 請教房姐，這個思路合適嗎？如果是2000年後次新，哪裡投資好些，看常營 西紅門 豐臺科技園怎麼樣？如果是滿五唯一老公房就比較受限，多是近主城的小開間，有沒有推薦的區域？我的情況下，一類經適房和限價房適合嗎？期待姐的答覆
回答：婚前用掉你的sfsd是正確的 西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 常營對接的是東三環，國貿CBD連片產業區。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內卷化未來發展不好說 建議 常營>西紅門>豐臺科技園 經適房有筍盤可以看，主要稅費高變相提高了你的首付。 限價房不適合投資。
提問：房姐，朝陽園的位置不錯，小區環境也挺好，戶型除朝向不能盡如人意，為何單價低於匯佳園。自住覺得品質高於匯佳園，能分析下嗎？中介說這是70年公寓，除公積金貸款有限制，其他都一樣？
回答：匯佳園本就是溢價盤，其主要以小戶型為主，60%以上都是1居，在北京1居上車盤是肯定溢價的，這裡大多是年輕白領置業，而且一期品質很一般 朝陽園戶型多異性，因為大塔樓就是如此，主要還是以大戶型為主，港式建築，戶型+大戶型折價很正常，選擇上朝陽園>匯佳園
提問：現在手上現金差不多250，無房之前有貸款記錄，現在有點糾結是買新房還是二手房，看了臺湖金茂悅，和萬科東望，都有普宅，可以首付60%，但是戶型不理想，買限竟房和二手房怎麼選，如果買二手房的話，應該在哪裡比較合適，貸款是怎麼辦呢？
回答：二手房可選範圍更大 250首付可以看550左右的標的，重點看望京，金臺路，平樂園 這幾個版塊 全款抵押的方式買，可以做的4成首付
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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