尤其是今年以來，不管開發商再怎麼佯裝淡定，再大勢宣揚市場“開盤火爆”、“激烈買房”也好，如今的樓市，早已捅破了那層“遮羞布”。據國統局2月數據，1-2月，商品房銷售面積8475萬平米，同比下降39.9%。其中住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。這種斷崖式下跌，是近二三十年不曾出現的，而開發商的處境也越來越難熬，超200家房企破產不止，某大型企業還爆出裁員消息。照這樣的形勢，整個行業的停頓必然會進一步拖累房價，即便開發商已“露餡”，但購房者還是要有心理準備，今年起，這3類房子再便宜也別買，不然就砸手裡了。
6成消費者買房有質量問題，房子質量太差？高週轉的惡果，還是建築耐久年限本就如此？
據《2020年中國購房者消費調查報告》，超6成消費者買房出現質量問題。交房後，物業服務質量差，房屋出現問題維修不及時，是購房者最為不滿的地方，六成消費者吐槽物業服務質量差，超40%消費者吐槽房屋維修不及時。無獨有偶，2019年第三季度，各地共下發監督執法檢查整改單154996份、行政處罰書8469份，處罰單位達到7403個。房說君認為，可見樓市進入冷凍期，各種各樣的質量問題也越來越多。無論是 “塑料人工湖”，還是劣質混凝土施工，都不是憑空想象的黑色幽默，而是你我身邊正在上演的事實。
雖說市場上漲期，房屋質量只要問題不大都容易被忽視，話說回來，建築壽命本就幾十年，似乎房價不漲，或是漲的少了，就會被頻頻曝光，為什麼？ 按照《民用建築設計通則》規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50-100年。顯然，住宅不屬於“重要建築物”之列，而且大部分的耐久時間最短就只有50年，而且從實際出發，大部分房屋質量或許扛不到50年之久。
房說君認為，首先是高週轉、高槓杆的惡果，在2015-2017年間，幾乎所有房企都奉行快速拿地開工的策略，並不是借到錢就萬事大吉了，樓盤無論施工、拿地，或是營銷、融資，每天都在計算著高額的利息，雖然快週轉並不與質量差成正比，但在利益促使下，各類質量問題的發生率更是越來越高。其次限價收縮了房地產開發的利潤空間，導致大部分房企不求產品，只求完成任務，小區設施減配，精裝標準越來越低，一些企業在建築材料和裝修質量上“耍手段”，從而導致問題樓盤的接連出現。
總之，無論是高週轉，還是限價帶來的問題，都將“房子史上最差”的輿論推到了風口浪尖。基於這樣的事實，作為購房者，如果今年買房，這3類房子再便宜也別買。
人多密度大的高層住宅
要知道，我國是擁有23.5萬棟高層住宅的國家，幾十層高的住宅，層數越高，小區居民就越多，一個多層住宅或許只能容納幾百戶家庭，而同樣土地面積上蓋的高層房卻能容納上千戶家庭甚至更多，而且一層兩三部電梯十幾戶人用，居住體驗非常差。在這樣的環境下居住是以透支健康為前提的，長遠來看，也透支著住宅的價值。更重要的是，現在買的高層房，與原來的房子相比幾乎是兩種概念。因為房企高週轉的原因，不僅精裝縮水，捆綁車位裝修，再加上風波影響，各地工地延遲復工，所以未來幾個月交房的樓盤，為了降低成本搶工期，出現質量問題的可能性會大概率上升。這讓本來就面臨高額維修、拆遷成本的高層房，極有可能會降為“白菜價”。
三線以下的“老破小”
當然，質量除了住宅品質，小區管理也是重要的輔助項。大家都知道，任何一個城市，都是中心城區的人口密度最高，其次是外環，再來便是郊區。而小城市來說，本身待開發的面積就大，當地的發展方向也多以新城為主，人們更偏愛新房。換句話說，三線以下的二手房，都是不少房齡較長的老破小，門口都是五六十歲的“爺爺級”保安，不是房屋結構老舊，電梯加裝困難，連停個車都費勁，經過這次風波， 試問，那些物業缺失的二手房，哪裡來的安全感？
一層幾十戶的商住公寓
公寓雖然有總價低，地段好的優勢，可還是那句話，能不碰還是別碰，開發商物盡其用，把每個角落設計到極致不說，商業用水用電，住進去還不能享受到學位學區，種種劣勢都非常明顯。細分來看，梯戶比不同，居住體驗，採光戶型相差甚遠。更何況，公寓幾乎沒有小區，背後都是容積率高企的現實，居住條件又怎能和住宅相提並論？
房說君有話說，歸根結底，樓市出現如今這樣的局面，絕非表面上的風波衝擊這麼簡單，過去這些年，房地產金融化的趨勢增長過快，居民槓桿率也持續推高，目前為止，房產佔據了6成的國民財富，空置率達到22%以上，之所以影響這麼廣，是因為投資虛火造成的。而曹德旺對此一語道破，他表示很多炒房企業的錢都是按揭的，他們負債率已經達到70%，根本沒有資本再去融資。
總之一句話，房地產存在著過多虛假過剩的投資。同時今年以來，高層也是三令五申房住不炒的定位，要求保持房市的穩定一致性。在此提醒即將買房的朋友，千萬別被幸福衝昏頭腦，經驗告訴我們，你以為的開發商降價“自救”，背後可能還有更大的坑等著你，繞開套路，不買到“質量最差”的房子，大家要有心理準備。
閱讀更多 每日房說 的文章
