郭陽琛 劉頌輝
受新冠肺炎疫情影響，上海樓市一度線下銷售“冰封”。據克而瑞數據，2月，上海新房供應量為零；成交量為7萬平方米，同比下滑76%，成交數695套，是近14年上海新房月成交套數歷史新低。
1月22日，綠地海珀外灘項目拿到預售證，預售均價13.8萬元/平方米，創造了2018年5月以來均價最高紀錄。3月18日，該項目結束認籌，認籌率超160%，也給“冰封”的上海樓市注入了一針“強心劑”。
近日，記者走訪了中海匯德里、華髮華潤靜安府、中糧建發央璽、中海臻如府等多個項目，發現各售樓處在限流的同時逐步復工，但受疫情影響，普遍將延遲入市。此外，部分在售項目周平均成交量也遠遠落後於去年四季度。
對此，記者致電致函綠地控股（600606.SH）、華潤置地（1109.HK）等企業。綠地控股方面回覆稱，因防疫需求，所有入市節點都要往後推，近期也只有海珀外灘一個項目將會入市。首要任務是保證線下售樓處的安全，一個小時只能封閉接待兩組客戶。因此對於外灘項目也沒有大肆宣傳，防止過多客戶的聚集。
線下看房逐步回暖
“我們項目主打小戶型，房型方正，廚衛都是大牌”春節剛過，國資背景房企的項目銷售人員張夕（化名），和幾名同事一起臨時化身“網絡主播”，每週直播兩次，“顧客也覺得挺新奇的，剛開始一天也能成交兩三套，最多一次播放量超過了14萬。”
據記者不完全統計，房天下平臺共有50多個上海地區的新房項目開通了直播看房服務，多數直播的觀看量在1萬以上，其中不乏10萬以上的觀看規模。為吸引眼球，部分項目還以“boss上陣”、熱播劇《安家》、“百萬豪禮派送”等為主題推出直播活動。
3月17日下午，接到門衛的通知，張夕就拿著兩張身份信息登記表和戶型圖等候在售樓處門口，等到客戶量完體溫並消毒後，便立馬將項目材料和名片遞了過去。
記者在現場看到，沙盤處有兩組客戶在聽銷售人員講解，而會客區也有三四組客戶拿著宣傳單和戶型圖與置業顧問交流。
和張夕所在的項目一樣，上海市的大部分售樓處儘管還未完全“解禁”，但能明顯感受到回暖跡象。
位於黃浦區的綠地海珀外灘，作為董家渡項目的一部分，一直備受矚目。“沒有疫情的話，2月中旬就開盤了。”綠地海珀外灘置業顧問王峰（化名）告訴記者，上述項目在春節前就獲得了預售證，房源共203套。
記者走訪發現，該項目售樓處不僅必須提前一天預約，從上午9時起每小時只接待1組客戶，如果提前到達只能在售樓處外等候。據入口處的登記表顯示，當天共有20餘名客戶來訪。
王峰表示：“拿證信息釋放後，看房的人與日俱增，我們對客戶來訪要求也很嚴格，基本上三天內的預約都排滿了。”
而位於普陀、長寧和靜安三區交界處的中海匯德里，儘管還未拿到預售證，但也已開放售樓處抓緊蓄客。“由於售樓處在環球港內部，來我們這兒看房確實比較麻煩，但最近每天也要接待二三十位客戶。”該項目置業顧問表示。
多項目入市“卡殼”
談及近些年上海樓市最火熱的板塊，人們無疑會立刻想到浦東新區的前灘板塊。在這裡，“搶房大戰”“日光盤”等已是司空見慣。
去年國慶期間，福晟錢隆廣場34套房源吸引了221組認籌，認籌率達到驚人的650%。此前，頂著超過300%認籌率的光環，同一板塊的前灘晶萃名邸首日便實現“光盤”。
前灘的火爆要追溯至2014年底。彼時，前灘首幅宅地迎來出讓，地塊一經推出便吸引了46家房企領取競買申請書，九龍倉、大名城、三湘、華潤、新鴻基等品牌房企悉數參與爭奪。
格力地產先以16.14億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元32-01宅地，溢價率127%，樓面價65832元/平方米；四小時後，36-01宅地由三湘印象競得，成交價格為18.61億元，樓板價為66629元/平方米，超越32-01地塊，成為上海新晉單價地王，溢價率為114%。
儘管前灘板塊總是供不應求，各項目“也是蠢蠢欲動”，但入市卻頗為“艱難”。例如，尚峰名邸一直被業內認為將是前灘“九宮格”第一個入市的項目，售樓處也曾短暫開放，但很快被拆除關閉。
中糧前灘海景壹號隔壁的東方惠禮，一度被業內認為是“疫情後第一個有望入市的項目”。
記者走訪發現，東方惠禮由兩棟辦公樓和四棟住宅組成，但仍未封頂，工地靜悄悄的，只是零星地傳出一些金屬撞擊聲，而工地電子屏幕則顯示“進場工人數為零”。“3月入市肯定沒戲，4月都很懸，售樓處還沒開始建呢。”據項目工作人員透露，工地從3月16日開始才零星開始復工，完全復工至少要等到20日之後。
與火熱的土拍、搶房相比，如今的前灘仍有些冰冷，寬敞的馬路上鮮有行人，完工的商辦也只有零星幾家便利店入駐。
記者現場看到，同處“九宮格”的36-01宅地目前已建成為三湘印象名邸，項目一共6幢樓，每幢約10餘層，已全部完工。灰白相間的外立面與茂盛的綠植讓人有種已有人入住的錯覺，但項目大門卻被木板封死。據三湘印象名邸工作人員介紹，“項目早在去年就已結束施工，但卻還未建造售樓處，工作人員也沒幾個。”
三湘印象董辦相關負責人在接受記者採訪時坦承，項目還未入市的原因很多樣，還未取得預售證是重要一環。但當記者追問預售證“卡殼”的原因時，該負責人稱“信息敏感，不便透露”。
緊鄰的兩幅格力地產地塊，進展則更慢。其中，32-01地塊至今仍處於“曬地皮”狀態，僅有幾座塔吊但毫無動工的跡象；38-01地塊動工較早已經封頂，四棟住宅樓呈回字形沿街道佈置，不時有工人乘坐吊梯上下安裝窗戶。
“地方政府卡預售證是一方面，但多多少少也有一些惜售的心態。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，因為拿地時間較長，如果正常節奏開發，能獲得的利潤肯定有限。“所以開發商想以時間換空間獲取更多些的利潤，但不巧的是政府開始限價了。”
地王去化難 成交遇冷
前灘板塊的入市難只是一個縮影。上海連續9周供應量為零，手握預售證的綠地海珀外灘自然滿載著外界的期待。
3月12日，該項目公告稱，原定認籌時間為2月3日至9日，並於2月19日開盤銷售，但受疫情影響，認籌和開盤都進行了推遲。現定於3月24日通過線上選購房屋的方式開盤銷售。
6天后，備受矚目的綠地海珀外灘項目終於認籌結束，203套房源共計認籌328組認籌率達161.68%。
綠地控股相關負責人告訴記者，按照房管局和公證處的要求，線上開盤的首要任務還是保證搖號的公正。公證人員、客戶代表、公司三方會在公證處進行搖號，按照搖號順序客戶線上選房。
上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾認為，從近5周的新房成交表現來看，周成交量總體有逐步恢復的趨勢，但速度仍較為緩慢，新增供應尚未恢復是很重要的原因。目前，成交量都來自於對庫存的消化，新房存量已由年初的6.3萬套降至6.1萬套左右，“新增供應未恢復，成交也很難起來”。
延遲入市是現在很多項目面臨的難題。中海匯德里工作人員直言，“如果沒有疫情，2月底就開盤了。現在預計4月底才能拿到預售證，5月底才能開盤。”
同樣在2月底剛剛遞交預售證申請，原計劃3月份開盤的華髮華潤靜安府，也只能將開盤時間再推遲1個月。
另一方面，很多在售項目成交量也不盡如人意。例如，寶山區“地王”中糧建發央璽，儘管售樓處顧客較多，有六七名顧客圍著置業顧問詢問，但仍面臨著較大的去化難題。
據上海網上房地產信息，中糧建發央璽在去年6月27日和10月18日先後兩次開盤，共推出675套住宅。截至3月13日，仍有335套可售，去化率不到五成。
具體而言，該項目自去年12月單月售出74套後，成交量逐月“大跳水”。2020年至今，每月成交量分別為28套、14套、8套。據悉，在3月購房的業主可以享免2年物業費的優惠活動。
位於普陀區真如板塊的高尚領域也推出了“購房送3萬元物業”的優惠，“鄰居”中海臻如府最高優惠九八折。
儘管售樓處較為熱鬧，但兩個項目的去化均不甚樂觀。尤其是中海臻如府，該項目於去年9月、12月分三批開盤。據上海網上房地產信息，截至目前，A11A-01地塊352套房源售出213套，去化率為60.5%；A06-04地塊共計677套房源，仍有579套未售出，去化率低至14.5%。
財經評論員嚴躍進表示，短期內上海樓市供應量還很難提上去，但樓市也亟待解封來舒緩房企的壓力。“我預計從3月下旬開始供應才會陸續恢復，完全恢復正常可能要等到5月份，這是場持久戰。”
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