近年來，房地產調控趨緊，加之疫情給房地產行業按下暫停鍵，越來越多的房企不得不面對資金回籠受阻、現金流承壓的困境。地產老大哥鬱亮也頻頻發聲說要“活下去”，這個目標現如今尤其真實。
2月以來，房企發債呈井噴之勢，各家房企都開始緊抓這一輪融資窗口期，拼命“活下去”，但並不是所有房企都能獲得一樣的融資待遇。資金實力雄厚的央企、國企和頭部房企可以通過融資“回血”，而家底慘薄的中小房企，在這輪生死存亡的較量中愈發搖搖欲墜。
疫情“黑天鵝”再次給房企敲響警鐘，現金流安全絕對是房企的第一要義。
01 土地市場交易火爆，但分化明顯
受疫情影響，房企前兩月的銷售成績普遍一片慘淡，但是土地市場卻異常火爆。
2月單月，全國300城市共成交842宗住宅用地，有8宗成交金額超過40億元，其中6宗超過50億元。其中，綠城在北京、大連等10餘個城市耗資268億元擴儲，華潤7次拿地並奪得徐州東區新地王。
進入3月，世茂3.73億元浙江摘地一宗；佳兆業24.63億東莞摘地一宗；此外，祥生45億杭州摘地2宗，旭輝42億杭州、福州、南寧各摘地1宗，陽光城39億合肥、寧波各摘地1宗，龍湖、中梁等亦有所斬獲。
土地市場的頻頻交易，反映出非常時期下，房企紛紛尋找低位補倉從而彎道超車的良機。然而，在這場激烈的土拍角逐中，拿地狂奔的主要還是屬於自身財務槓桿較為安全，現金流充足的頭部房企。
數據顯示，1-2月TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%，TOP50房企同比增長28%。TOP10房企1-2月拿地總額1413億元，佔TOP50企業的49.4%。
疫情之下，銷售停滯，工地暫停，疊加巨大的償債壓力和剛性的支出壓力，資金能否順利週轉直接決定了房企的命運。
對於頭部房企，一是現金流充足，槓桿較低，短期內資金壓力較小；二是受資金市場青睞，能夠更快地融資以補充資金流動性。
大多數中小房企，資金鍊相對脆弱，資金回籠和週轉壓力巨大，難捱寒冬。一方面，錯過返鄉置業的小高峰導致，銷售出現斷崖式下跌，直接引發資金面趨緊；另一方面，融資較為困難，很難從新一輪的融資潮中分一杯羹。
02 短期債興起，房企都在借新還舊
一廂土地市場上演激烈角逐，另一廂房企“找錢”的步伐也在加快，2月復工以來，房企集體上演了一波融資潮。
2月24日，美的置業發佈公告稱，2020年公司債券第一期發行規模14.4億元，票面利率4%，創下歷年融資利率新低；2月25日，濱江集團發行2020年度第二期短期融資券，發行金額3億元，票面利率3.24%，發行期限366天。
3月12日，世茂股份20億元公司債券在上交所上市，票面利率3.6%；濱江集團發行2020年度第三期短期融資券，發行金額3億元，票面利率3%，發行期限365天。
3月16日，萬科A完成25億元公司債券發行，利率最低3.02%；龍湖50億元小公募住房租賃公司債券獲上交所受理；綠城房地產170億元小公募公司債券也獲上交所受理。
截止2月29日，房企海外發債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少了5.7%。從各融資渠道來看，在公司債、短期融資券、中期票據、定向工具中，只有短期融資債同比有大幅增長，並抵消了其他渠道融資下滑的影響，一定程度保障了房企在疫情期間能夠償還債務。
根據克而瑞研究中心數據，2月以來，房企發行的短債融資成本都較低，最低達到了4.80%，而從歷史房企短債發行成本來看，超過10%的不在少數。
一方面主要在於房企發行境內債較多，成本相對境外債權融資低，從而拉低了融資成本，此外，2月發行了多筆超短融以及海外短債，期限較短，利率較低，而發行利率會隨著發行期限的下降而減少。
另一方面，部分企業財務持續改善、融資能力提升，從而融資成本較於此前得到改善。如佳兆業發行的1年期4億美元債券利率6.75%，較於2018年底年發行的1年期美元債券下降了5.25個百分點。
現階段房企通過大幅發行短期債，一是為了進一步補充現金流的流動性，二也是為了應對巨大的償債壓力。
克而瑞研究中心數據顯示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券超過5000億元，同比上漲45%。據不完全統計，即將到來的3月份，房企到期債券總量達到330億元以上。到7月，房企將面臨超過1500億元的到期債償還量，壓力迫在眉睫。
03 “房住不炒”未變，行業加速洗牌
疫情之下，家底慘薄的中小房企，一個個被逼到了生死存亡的風暴中心。
根據克而瑞研究中心數據顯示，3月以來，有5家中小房企的境外美元債融資成本依舊超過10%。
3月5日，當代置業發行1.5億美元境外債，利率為11.95%；新力發行2.8億美元境外債，利率11.75%；8日，正商地產發行額2億美元境外債，利率12.5%；景瑞控股分別在3月5日和9日發行規模1.8億和1000萬美元的境外債，利率高達12.75%，創下近期融資成本新高。
根據人民法院公告網發佈的公告顯示，2020年初至今，全國已有近百家房企進入破產程序，甚至有數日平均每天有2~3家房企被清算。其中，大多是中小型開發企業，不乏佈局北上廣的企業，例如2月28日被刊登破產文書的北京金豐科華房地產開發有限公司欠債超過7億元，被債權人申請破產清算。
同樣處於危機中的還有億達中國，今年2月億達中國成為唯一一家被境外評級調低評級的地產商。
的確如此，疫情之下，房地產行業的馬太效應愈發凸顯。萬科、碧桂園等頭部房企的發債利率相對較低，數額較小，現金流較充裕。招商蛇口、金茂等央企更是有明顯優勢，發債利率均未超3%。而高槓杆的中小房企信用評級較低，融資難，融資成本高，陷入資金緊張的局面，即使發債其利率也較高。
丁祖昱曾表示：上半年行業洗牌將加速，因此帶來更多的行業併購機會。確實如此，疫情倒逼行業紅利向頭部房企傾斜，中小房企的命運則岌岌可危。
即使開年後央行向市場投放3萬億元，近期又再次釋放長期資金5500億元。疫情下國家又施行了流動性寬裕政策，這對於房企而言確實屬於一個重要的融資窗口期。但長期而言，房地產行業“穩”的基調不會改變，“房住不炒”、政府對房企融資政策的大方向不會改變。
常言道，禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。如今重要的融資窗口期雖然可以為房企提供流動性補充，但是並不意味著不存在流動性風險。房企仍要保持警惕，重視疫情持續或將帶來的資金鍊危機。
一方面，要做到保現金流。抓住當前相對寬鬆的融資窗口期積極發債，以長債置換短債，以低利率債置換高利率債，緩解現金流狀況。另一方面，要積極促銷售，抓緊回款。此外，對於資金雄厚的房企，若能把握機遇憑藉資金優勢及時擴充優質土儲，未來實現彎道超車也未可知。
“高槓杆、高負債”是懸在房企頭頂的兩把利劍。疫情之下，兩者的“發病率”和“致死率”被動提高。房企必須管控好現金流、優化債務結構、降低資本槓桿。
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[1] 房地產 | 房企債券融資額上升46%，融資利率差5倍擴大. 陸債會
[2] 房企融資復甦，18天發行40筆272億元信用債. 經濟觀察報
[3] 焦點 | 窗口期出現！現金流可控“玩家”暗戰土地. 中國房地產報
文 | 唐高文欣 編輯 | 唐高文欣
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