近年来，房地产调控趋紧，加之疫情给房地产行业按下暂停键，越来越多的房企不得不面对资金回笼受阻、现金流承压的困境。地产老大哥郁亮也频频发声说要“活下去”，这个目标现如今尤其真实。
2月以来，房企发债呈井喷之势，各家房企都开始紧抓这一轮融资窗口期，拼命“活下去”，但并不是所有房企都能获得一样的融资待遇。资金实力雄厚的央企、国企和头部房企可以通过融资“回血”，而家底惨薄的中小房企，在这轮生死存亡的较量中愈发摇摇欲坠。
疫情“黑天鹅”再次给房企敲响警钟，现金流安全绝对是房企的第一要义。
01 土地市场交易火爆，但分化明显
受疫情影响，房企前两月的销售成绩普遍一片惨淡，但是土地市场却异常火爆。
2月单月，全国300城市共成交842宗住宅用地，有8宗成交金额超过40亿元，其中6宗超过50亿元。其中，绿城在北京、大连等10余个城市耗资268亿元扩储，华润7次拿地并夺得徐州东区新地王。
进入3月，世茂3.73亿元浙江摘地一宗；佳兆业24.63亿东莞摘地一宗；此外，祥生45亿杭州摘地2宗，旭辉42亿杭州、福州、南宁各摘地1宗，阳光城39亿合肥、宁波各摘地1宗，龙湖、中梁等亦有所斩获。
土地市场的频频交易，反映出非常时期下，房企纷纷寻找低位补仓从而弯道超车的良机。然而，在这场激烈的土拍角逐中，拿地狂奔的主要还是属于自身财务杠杆较为安全，现金流充足的头部房企。
数据显示，1-2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%，TOP50房企同比增长28%。TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%。
疫情之下，销售停滞，工地暂停，叠加巨大的偿债压力和刚性的支出压力，资金能否顺利周转直接决定了房企的命运。
对于头部房企，一是现金流充足，杠杆较低，短期内资金压力较小；二是受资金市场青睐，能够更快地融资以补充资金流动性。
大多数中小房企，资金链相对脆弱，资金回笼和周转压力巨大，难挨寒冬。一方面，错过返乡置业的小高峰导致，销售出现断崖式下跌，直接引发资金面趋紧；另一方面，融资较为困难，很难从新一轮的融资潮中分一杯羹。
02 短期债兴起，房企都在借新还旧
一厢土地市场上演激烈角逐，另一厢房企“找钱”的步伐也在加快，2月复工以来，房企集体上演了一波融资潮。
2月24日，美的置业发布公告称，2020年公司债券第一期发行规模14.4亿元，票面利率4%，创下历年融资利率新低；2月25日，滨江集团发行2020年度第二期短期融资券，发行金额3亿元，票面利率3.24%，发行期限366天。
3月12日，世茂股份20亿元公司债券在上交所上市，票面利率3.6%；滨江集团发行2020年度第三期短期融资券，发行金额3亿元，票面利率3%，发行期限365天。
3月16日，万科A完成25亿元公司债券发行，利率最低3.02%；龙湖50亿元小公募住房租赁公司债券获上交所受理；绿城房地产170亿元小公募公司债券也获上交所受理。
截止2月29日，房企海外发债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元，同比小幅减少了5.7%。从各融资渠道来看，在公司债、短期融资券、中期票据、定向工具中，只有短期融资债同比有大幅增长，并抵消了其他渠道融资下滑的影响，一定程度保障了房企在疫情期间能够偿还债务。
根据克而瑞研究中心数据，2月以来，房企发行的短债融资成本都较低，最低达到了4.80%，而从历史房企短债发行成本来看，超过10%的不在少数。
一方面主要在于房企发行境内债较多，成本相对境外债权融资低，从而拉低了融资成本，此外，2月发行了多笔超短融以及海外短债，期限较短，利率较低，而发行利率会随着发行期限的下降而减少。
另一方面，部分企业财务持续改善、融资能力提升，从而融资成本较于此前得到改善。如佳兆业发行的1年期4亿美元债券利率6.75%，较于2018年底年发行的1年期美元债券下降了5.25个百分点。
现阶段房企通过大幅发行短期债，一是为了进一步补充现金流的流动性，二也是为了应对巨大的偿债压力。
克而瑞研究中心数据显示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%。据不完全统计，即将到来的3月份，房企到期债券总量达到330亿元以上。到7月，房企将面临超过1500亿元的到期债偿还量，压力迫在眉睫。
03 “房住不炒”未变，行业加速洗牌
疫情之下，家底惨薄的中小房企，一个个被逼到了生死存亡的风暴中心。
根据克而瑞研究中心数据显示，3月以来，有5家中小房企的境外美元债融资成本依旧超过10%。
3月5日，当代置业发行1.5亿美元境外债，利率为11.95%；新力发行2.8亿美元境外债，利率11.75%；8日，正商地产发行额2亿美元境外债，利率12.5%；景瑞控股分别在3月5日和9日发行规模1.8亿和1000万美元的境外债，利率高达12.75%，创下近期融资成本新高。
根据人民法院公告网发布的公告显示，2020年初至今，全国已有近百家房企进入破产程序，甚至有数日平均每天有2~3家房企被清算。其中，大多是中小型开发企业，不乏布局北上广的企业，例如2月28日被刊登破产文书的北京金丰科华房地产开发有限公司欠债超过7亿元，被债权人申请破产清算。
同样处于危机中的还有亿达中国，今年2月亿达中国成为唯一一家被境外评级调低评级的地产商。
的确如此，疫情之下，房地产行业的马太效应愈发凸显。万科、碧桂园等头部房企的发债利率相对较低，数额较小，现金流较充裕。招商蛇口、金茂等央企更是有明显优势，发债利率均未超3%。而高杠杆的中小房企信用评级较低，融资难，融资成本高，陷入资金紧张的局面，即使发债其利率也较高。
丁祖昱曾表示：上半年行业洗牌将加速，因此带来更多的行业并购机会。确实如此，疫情倒逼行业红利向头部房企倾斜，中小房企的命运则岌岌可危。
即使开年后央行向市场投放3万亿元，近期又再次释放长期资金5500亿元。疫情下国家又施行了流动性宽裕政策，这对于房企而言确实属于一个重要的融资窗口期。但长期而言，房地产行业“稳”的基调不会改变，“房住不炒”、政府对房企融资政策的大方向不会改变。
常言道，祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。如今重要的融资窗口期虽然可以为房企提供流动性补充，但是并不意味着不存在流动性风险。房企仍要保持警惕，重视疫情持续或将带来的资金链危机。
一方面，要做到保现金流。抓住当前相对宽松的融资窗口期积极发债，以长债置换短债，以低利率债置换高利率债，缓解现金流状况。另一方面，要积极促销售，抓紧回款。此外，对于资金雄厚的房企，若能把握机遇凭借资金优势及时扩充优质土储，未来实现弯道超车也未可知。
“高杠杆、高负债”是悬在房企头顶的两把利剑。疫情之下，两者的“发病率”和“致死率”被动提高。房企必须管控好现金流、优化债务结构、降低资本杠杆。
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[1] 房地产 | 房企债券融资额上升46%，融资利率差5倍扩大. 陆债会
[2] 房企融资复苏，18天发行40笔272亿元信用债. 经济观察报
[3] 焦点 | 窗口期出现！现金流可控“玩家”暗战土地. 中国房地产报
文 | 唐高文欣 编辑 | 唐高文欣
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